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La responsabilité du Syndic

Article juridique publié le 14/04/2011 à 21:26, vu 3300 fois, 7 commentaire(s), Auteur : Franck AZOULAY
la responsabilité du Syndic et les conséquences qui en découlent

La responsabilité du syndic de copropriété

 

 

Le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité s'il commet des fautes, erreurs, négligences dans l'exercice des missions dont il a la charge ou s'il outrepasse ses pouvoirs.

Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole, ce dernier engage sa responsabilité au même titre qu'un professionnel, même si celle-ci est, en principe, appréciée moins rigoureusement par les tribunaux.

La responsabilité du syndic peut être engagée envers le syndicat des copropriétaires en tant que tel et envers les copropriétaires pris à titre individuel ; elle peut aussi l'être vis-à-vis des tiers (locataires, fournisseurs, ...) lorsqu'il agit en dehors de ses fonctions de mandataire du syndicat des copropriétaires.

Dans des situations exceptionnelles, le syndic peut engager sa responsabilité pénale. Ce sera le cas par exemple s'il commet des délits volontaires (détournement de fonds ou de pièces appartenant au syndicat des copropriétaires, abus de confiance, etc.) ou involontaires (blessures causées par sa négligence par exemple).

En pratique, le syndic pourra être responsable envers la copropriété :

  • s'il néglige d'exécuter les décisions adoptées en AG, de procéder au recouvrement des charges, ou encore de convoquer l'AG,
  • s'il fait exécuter des travaux non urgents sans accord préalable de la copropriété, ou à l'inverse s'il s'abstient de prendre les mesures urgentes que la situation exige,
  • s'il oublie de consulter le conseil syndical lorsque la loi l'exige,
  • s'il ne prend aucune mesure pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété,
  • s'il oublie d'assurer l'immeuble (les parties communes évidemment, puisque l'assurance des parties privatives relève de chaque propriétaire),
  • s'il démissionne dans des conditions qui causent un préjudice à la copropriété.

La responsabilité du syndic ne peut plus être engagée lorsque l'AG (à la majorité simple de l'article 24) lui a donné quitus, sans formuler de réserve, ce quitus valant approbation de sa gestion passée.

Evidemment, ce quitus ne vaut que pour les décisions ou les actes dont la copropriété a eu connaissance.




Vis à vis des copropriétaires eux-mêmes, la responsabilité du syndic a, par exemple, été admise dans les cas suivants :

  • opposition injustifiée en cas de vente d'un lot de copropriété,
  • rédaction d'un faux procès verbal d'assemblée générale,
  • non convocation à l'assemblée générale,
  • absence d'intervention pour faire cesser un trouble,
  • indications erronées données à un copropriétaire sur ses droits.


Je reste à votre disposition pour toute information.

 

Votre bien dévoué

 


Commentaire(s) de l'article

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lanfranchi [Membre], le 29/04/2011 à 22:19
Bonjour
je nesuispas tout à fait d'accord pour protéger le syndic le quitus de quequ'un qui l'a refusé ne protège pasle syndic de l'action decelui qui a refusé le quitus
Cordialement
Franck AZOULAY [Membre], le 30/04/2011 à 20:53
Il s'agit là d'une présentation sommaire de la responsabilité du syndic, mais vous avez parfaitement raison.

Votre bien dévoué.
cassiope [Membre], le 03/05/2011 à 10:26
Bonjour,
Un Syndic n'a pas exécuté les travaux auxquels il était condamné par décision de justice. Le jugement correspondant était assorti d'une astreinte de X euros par jour de retard.
Face au laxisme du Syndic, et apres plusieurs relances du copropriétaire, ce dernier a dû saisir le JEX pour obliger le Syndic à faire ces travaux, et en même temps faire exécuter l'astreinte. Le Syndic a de nouveau été condamné mais cette fois a dû s'acquitter de l'astreinte pour un montant relativement important. Cette somme ayant été répartie entre les copropriétaires qui ont dû la payer au titre des charges, peut on considérer que SEUL le Syndic, de par sa négligence, est responsable et devrait donc assumer le paiement de l'astreinte ?
Merci pour votre réponse.
nokie [Visiteur], le 21/09/2011 à 15:04
Pourquoi aucune réponse à ce sujet?
Mon cas est similaire. Le SDC (20 copropriétaires) est condamné à payer 60000 euros d'astreinte, par la faute du syndic.
Franck AZOULAY [Membre], le 21/09/2011 à 15:25
Bonjour,

Le Syndic doit être engagé sur sa responsabilité civile en qualité de mandataire du Syndicat des copropriétaire sur le fondement de l'article 1992 du Code civil.

A l'égard des copropriétaires pris individuellement, le Syndic n'a aucun lien de droit.

Dés lors il est responsable sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Par conséquent il faut engager la Responsabilité civile professionnelle du Syndic pour ses fautes, ce n'est pas aux copropriétaires de payer.

Vous pouvez me contacter directement pour en discuter (contact@azoulay-avocats.com)
lega77 [Membre], le 23/12/2011 à 17:26
un syndic fait voter des travaux payables en 2 fois :
- une partie par des appels pour travaux (habituel)
- une partie par "chèque sous 15 jours à compter d'un affichage dans les halls" (alors que certains copropriétaires n'habitent même pas l'immeuble ) !!!
est-ce bien légal de procéder de la sorte ?
clal [Visiteur], le 15/11/2013 à 09:16
Bonjour,
Nous avons acheté en il y a 6 ans un appartement qui a été refait. L'ancien propriétaire qui a fait réalisé les travaux n'a pas respecté la clause du règlement du syndic qui impose la validation préalable d'un architecte (car modification importante des deux lots qui compose l'appartement).
Aujourd'hui nous nous sommes retourné contre le propriétaire et nous voulons savoir s'il nous devons également nous retourner contre le syndic qui a simplement constaté les travaux sans les avoir lui même fait valider rétroactivement par un architecte.
Si cela avait été fait à l'époque nous n'aurions pas acheté l'appartement car ce dernier représente de très gros risque (pièce de la charpente qui ont été sectionné volontairement pour donner de l'espace et qui menace aujourd'hui la rigidité de l'ensemble (combles aménagés).
D'avance merci pour votre réponse
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