Bail commercial : modalités d’évaluation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire

Article juridique publié le 12/02/2014 à 11:04, vu 23982 fois, 15 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Le 5 février 2014, la Cour de cassation a jugé au profit de clients du cabinet Bem que les modalités de fixation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non renouvellement du bail doivent respecter les usages de la profession.

Pour mémoire, le bail commercial est un contrat de location de locaux affectés à l’exercice d’une activité professionnelle commerciale ou artisanale. 

Régi par plusieurs textes du code de commerce, le statut des baux commerciaux se veut protecteur pour le locataire. 

Ainsi, la loi confère au locataire un droit au maintien dans les lieux dont le non respect par le bailleur peut entrainer le versement par ce dernier d’une indemnité d’éviction.

Le locataire a un droit au bail et son éviction donne droit à indemnisation.

En effet, l’article L145-14 du code de commerce dispose que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Concrètement, le montant de l’indemnité d’éviction comprend :     

  • l’indemnisation du dommage subi par le locataire au titre de la disparition du fonds de commerce et donc de la clientèle attachée au lieu de situation ; 

  •  les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation ;    

  • les éventuels frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur ;    

  • l’éventuelle indemnité de la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation du locataire ;    

  • l’éventuelle indemnité de licenciement en cas de rupture des contrats de travail du personnel salarié (uniquement en cas de disparition définitive du fonds ou de réinstallation lointaine).

En revanche, le montant de l’indemnité d’éviction ne peut pas comprendre :    

  • le prix du matériel, mobilier et droits incorporels car ils restent la propriété du locataire évincé ;    

  • l’acquisition d’un nouveau pas-de-porte ;    

  • les aménagements et travaux réalisés dans le local ;  

  • les impôts dus au titre des plus-values ;    

  • le préjudice moral. 

En tout état de cause, les parties sont libres de négocier et de s’entendre amiablement sur le montant de cette indemnité afin d’éviter un contentieux judiciaire.

A défaut d’accord amiable entre le propriétaire-bailleur et le locateur-preneur, le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge.

Dès lors, la question se pose de savoir comment le juge saisi d’une demande de fixation d’une indemnité d’éviction évalue cette dernière.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 février 2014 apporte des éclaircissements sur cette question. (Cass. Civ.3, 5 février 2014, n°13-10174)

En l’espèce, des sociétés ont donné en location à une personne exerçant une activité de vente de prêt à porter un local situé dans un centre commercial pour une durée de neuf années.

A la fin de ces neuf années, les sociétés bailleresses ont fait délivrer un congé avec une offre d’une indemnité d’éviction.

Pour fixer le montant de cette indemnité d’éviction, la cour d’appel a retenu que seul le montant hors taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d’affaires doit être pris en considération, l’indemnité attribuée s’inscrivant dans la réparation d’un préjudice et non dans une transaction imposable.

Peu satisfait du montant fixé par la cour d’appel, le locataire a alors formé un pourvoi en cassation en reprochant aux juges du fond d’avoir retenu que la taxe sur la valeur ajoutée ne devait pas être incluse dans le chiffre d’affaires servant de base au calcul de l’indemnité d’éviction, sans rechercher si l’usage de la profession commandait d’inclure cette taxe dans le chiffre d’affaires.

Ce raisonnement a eu les faveurs de la Cour de cassation qui a donné gain de cause au locataire en cassant et annulant l’arrêt d’appel.

Pour ce faire, la Haute juridiction a considéré que :

« le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises et que la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernée ».

En d’autres termes, pour fixer le montant de l’indemnité due au locataire par le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial, il convient notamment de prendre en considération la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernée.

Par conséquent, en n’ayant pas recherché quelles étaient les modalités d’évaluation des fonds de commerce en usage dans la profession, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cette décision est donc conforme à l’article L145-14 du code de commerce visé par la Cour de cassation qui a rappelé qu’il résulte de ce texte que « l’indemnité, égale au préjudice causé par le non renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, est déterminée suivant les usages de la profession ».

En définitive, il résulte de l’arrêt commenté que l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non renouvellement du bail commercial sera différente selon les éléments pris en compte, notamment les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concerné.

Dès lors, il est utile pour tout locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail commercial d’être assisté d’un avocat spécialisé dans le calcul des préjudices subis afin de déterminer, d’une part, les postes de préjudices et, d’autre part, les montants.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Commentaire(s) de l'article

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Pelletier [Visiteur], le 23/03/2016 à 00:06
Bonsoir je possède une boutique à Paris et le bailleur ne veut pas me renouveler le bail avec indemnités d'éviction,j'ai saisie la justice en juillet 2014,un expert est venu dans le local en novembre 2014 puis a rendu son expertise en janvier 2016.jaimerai savoir à peu près quand pourai donc se dérouler le jugement??
Maitre Anthony Bem [Membre], le 23/03/2016 à 13:43
Bonjour Pelletier,

Il faudrait introduire une procédure en fixation de l'indemnité d'éviction devant le juge des loyers commerciaux suite au rapport d'expertise judiciaire ou, le cas échéant, faire réintroduire l'affaire au rôle.

Cordialement.
Patrick [Visiteur], le 23/03/2016 à 17:15
Bonjour
Je suis propriétaire d'un immeuble situé au centre de Bordeaux
Tout l'immeuble est loué à un locataire payant 18000€/an
J'ai fait estimer la valeur locative par un expert à 225000€/an car j'ai la volonté de déplafonner le loyer. les facteurs de commercialité ont changer dans ce secteur depuis le dernier renouvellement.
Dans le cas où le juge des loyers commerciaux valide ma demande, compte tenu du lissage de 10%d'augmentation par an, comment et quand j'aboutirai au lier de 225000€?
Si je décide de ne pas renouveler le bail, sur quelle base l'indemnité d'éviction va être prise en compte?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 23/03/2016 à 20:51
Bonjour Patrick,

Le montant de l'indemnité d'éviction tient compte de plusieurs éléments.

A titre principal, l'indemnité d'éviction indemnise la perte du fonds de commerce et les frais de réinstallation.

Cordialement.
Michel [Visiteur], le 13/04/2016 à 15:27
Bonjour maître,
Je suis propriétaire d un fond de commerce bar brasserie et le propriétaire des murs vend à une société immobilière pour construire des logements et un nouveau restaurant ,la durée des travaux étant de 18 mois ,quelles indemnités puije avoir pour cette perte d exploitation de 18 mois sachant que j ai un employé que se passe t il pour lui ?
Merci de votre réponse cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 13/04/2016 à 22:13
Bonjour Michel,

Le propriétaire des murs du local de votre fond de commerce vous doit des indemnités d'éviction comprenant notamment la perte de votre fonds de commerce, vos frais de déménagement, de réinstallation et l'ensemble de vos préjudices tels que le cout du licenciement de votre salarié.

Cordialement.
Jean [Visiteur], le 24/05/2016 à 11:53
Bonjour maître,
Je suis propriétaire d' un petit bureau de 25 M2 sis au 7 éme étage d' un immeuble à Paris 2 ème la société locataire fait de la conception graphique et n' emploie pas de salarié le loyer est de 850 euro charges comprises.
En cas de reprise du local au terme des 9 ans, quelle pourrait être le montant de l' indemnité ?
Merci
ludovic Colletta [Visiteur], le 30/09/2016 à 17:50
Bonjour Me Bem,

J'étudie dans le cadre de mes études les différents baux qui pourraient être établis entre un locataire et un bailleur, ainsi que les indemnités d'évictions qui pourraient être dues au locataire, ma question est la suivante:

Je suis tombé sur un "Bail" ancien de 1986 qui ne précise pas sur ce document la mention de "bail commercial" mais stipule simplement "les locaux désignés dans ce "bail"". Le fait qu'il n'y ait pas de référence à un bail "commercial", serait-il admis de considérer que ce bail se réfère au Code Civil et non au Code de Commerce?

Dans ce cas, comme vous le précisiez selon l'article 1737, "le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé" : cela implique-t-il que si le bailleur donne congé au locataire engagé dans un bail en tacite prolongation, aucunes indemnités d'évictions ne seraient dues ? (aussi bien le droit au bail que le fonds de commerce)

Je vous remercie par avance de vos réponses.
Très cordialement.
Adamson [Visiteur], le 02/12/2016 à 22:17
Bonjour maitre,
Ma question est celle de savoir si dans le cas où le locataire est toujours solvable puis le bailleur ne veut pas renouveler le bail sous aucune raison, ce dernier sera-t-il obligé de verser l'indemnité d'éviction ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 02/12/2016 à 22:30
Bonjour Adamson,

Le bailleur qui ne veut pas renouveler le bail doit toujours verser une indemnité d'éviction au locataire pour l'indemniser de la perte de son fonds de commerce et de ses frais de déménagement.

Cordialement.
jmw [Visiteur], le 05/12/2016 à 17:50
Bonjour Maître,

Je suis propriétaire d’un appartement en station de ski depuis 10 ans.
J’ai acheté celui-ci dans le cadre de la loi Demessine et il est donc géré par une société de loisir.
Depuis 2 ans cette société a baissé les loyers qu’elle me verse de 50% ( pour cause invoquée de non-rentabilité de la résidence …)
( Pour info : - Valeur du bien à l’achat : 180 000€
- Loyer annuel : 7100€ au départ 3580€ actuellement )


Il semblerait que pour résilier ce bail, je doive payer des « indemnités d’éviction », mais … comment sont-elles calculées ? A combien celle-ci vont-elles approximativement se monter ??

Vous remerciant,
Cordialement,

( Pour info : - Valeur du bien à l’achat : 180 000€
- Loyer annuel : 7100€ au départ 3580€ actuellement )
Maitre Anthony Bem [Membre], le 05/12/2016 à 18:18
Bonjour jmw,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.
Paris 09 [Visiteur], le 06/01/2017 à 15:16
Bonjour maître, je possède un Pmu sur Paris et mon bailleur ma refuser le bail avec indemnité d'éviction.ayant occupé les lieux pendant 3 ans après avoir reçu congé et payer l'indemnité d'occupation durant cet période j'aimerai quitter les lieux et commencer une nouvelle vie.ai-je toujours le droit à l'indemnité d'éviction ayant si je rend le local? Merci.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 07/01/2017 à 17:15
Bonjour Paris 09,

Il me semble que vous pouvez quitter le local pris à bail commercial avant le terme, sans perdre votre droit à l'indemnité d'éviction.

Cordialement.
laussel.jerome@gmail.com [Visiteur], le 10/01/2017 à 10:34
Maître BEM bonjour ,
Si vous permettez juste une question.
Lors du calcul d'une éviction , à partir de quelle date et en quel nombre doit on prendre en considération les montants de CA du commerce concerné?.
Bien cordialement.
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