Maître HADDAD Sabine
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LA CONDITION SUSPENSIVE LEGALE D’OBTENTION DE PRET PORTEE DANS LA PROMESSE D'UN BIEN IMMOBILIER

Article juridique publié le 30/12/2010 à 10:36, vu 12996 fois, 4 commentaire(s), Auteur : Maître HADDAD Sabine
La signature d'un compromis de vente immobilier par acte authentique ou sous seing privé appelée aussi promesse porte condition suspensive de l'obtention de prêt définie par la Loi.

Il est d'usage que l'acquéreur verse à la signature de l'acte un acompte égal entre 5 et 10 % du prix de vente lors de la signature de la promesse.

La finalisation de la vente dépendra ainsi de la réalisation de diverses formalités , ou conditions suspensives qui suspendront ses effets jusqu'à leur réalisation durant un certain délai mentionné dans l’acte.

Parmi les diverses conditions suspensives conventionnelles stipulables, la condition d'obtention de prêt mérite à elle seule une étude, en tant que clause légale et d'ordre public

La signature de tout avant contrat, qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente qui engage le vendeur à vendre durant un certain délai , ou bien d'un compromis de vente immobilier appelé aussi  promesse synallagmatique porte la condition suspensive légale et d'ordre public, celle visant  l'obtention de prêt.

AVANTAGES ET INCONVENIENTS DANS LA SIGNATURE DE PROMESSES PORTANT SUR UN BIEN IMMOBILIER

Cette clause, sera d'ailleurs complétée par d'autres conditions suspensives conventionnelles.

La finalisation de  la  vente dépendra ainsi de la réalisation des diverses formalités , ou conditions suspensives envisagées qui suspendront ses effets jusqu'à leur réalisation durant un certain délai mentionné dans l’acte.

Parmi elles, la condition d'obtention de prêt mérite à elle seule une étude, en tant que clause légale et d'ordre public.

Il  est  d'usage que l'acquéreur verse à la signature de l'acte un acompte égal entre 5 et 10 % du prix de vente lors de la signature de la promesse.

article 1181 du code civil : L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.
Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée

Article 1178 du code civil:

La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

I-Une  clause légale et d’ordre public à laquelle on peut renoncer

A) Une clause légale

Depuis la loi Scrivener du 13 juillet 1979, « Tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputés conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix » (article L. 312-15 et suivants du Code de la consommation).

Cela signifie que la condition suspensive d'obtention de prêt est légale et d’ordre public, envisagée dans l’engagement des parties, mais également même si aucune mention d’obtention de prêt n’aura  été mentionnée dans l'acte.

Cette clause suspensive devra indiquer les éléments essentiels du prêt à défaut de quoi, elle serait entachée d’une nullité d’ordre public qui affecterait tout le compromis.

Apport, durée, taux d’intérêt maximum au-delà duquel l'emprunteur refusera de contracter.

La condition d’obtention du prêt se trouve réalisée lorsque l’établissement financier sollicité aura remis « une offre conforme aux caractéristiques de l’emprunt stipulées par l’emprunteur »

1ère Civ, 9 décembre 1992, pourvoi N°91-12.498

"... la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, au sens de l'article 17 de la Loi  du 13 juillet 1979 est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur dans l'acte visé à l'article 16 de la même loi, la cour d'appel a violé les textes précités ..." et 1ère Civ 2 janvier 1993

Les  articles L. 312-1 et suivants du Code de la Consommation règlementent minutieusement tant les conditions d’obtention et d’acceptation de ce prêt que son incidence en ce qui concerne la réalisation du projet immobilier.

B) Une faculté pour l'acquéreur de renoncer à cette protection en respect d’un formalisme

Un acquéreur qui n'emprunterait pas pourra  renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt à la condition qu'il en fasse expressément la demande et en respect d’ un formalisme, qui implique la  mention manuscrite par laquelle il déclarera :

- avoir été  informé des conséquences de sa décision et dece qu'il ne pourrai se prévaloir des dispositions protectrices de l’article L.312-17 du Code de la Consommation.

- renoncer recourir à un prêt pour l'acquisition, reconnsissant  avoir été informé que s’il recourait néanmoins à un prêt,

Toute renonciation de l'acquéreur à une condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif devra intervenir avant la date d'expiration 3ème Civ.  17 décembre 2008, pourvoi  N° 07-18.062.

II La mise en place dans l’obtention du prêt

Elle se trouve réalisée en cas de remise d’une  offre conforme aux caractéristiques de l’emprunt stipulées par l’emprunteur.

A) Le formalisme de l'offre de prêt

L'offre sera obligatoirement  écrite et transmise par lettre  recommandée avec accusé de réception.

Elle doit  porter toutes les conditions légales du prêt , contenu, charges financières.

Un tableau d'amortissement,  échéancier y est joint portant  mois par mois le montant du capital amorti, celui des intérêts à payer, le montant du capital restant dû, ainsi qu'une notice d'information relative à l'assurance décès-invalidité.

B)  Le maintien des conditions de validité de l'offre

Une durée dau moins 30  jours est imposée, mais en pratique, le délai se situera entre 3 et 4 mois.

C)  Un délai de réflexion imposé pour l’acceptation

Ce délai est de 10 jours à compter de la réception de l'offre avant toute acceptation.

Dans tous les cas, la réponse de la banque devra être notifiée au  notaire et au vendeur par lettre RAR.de même qu'en cas de non réalisation d'une quelconque autre condition suspensive.

Dans un prochain article j’aborderai les conséquences de l’acceptation ou du refus de prêt sur le compromis et la responsabilité éventuelle des contractants.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris

Pour aller plus loin, sur l'analyse des promesses je renvoie le lecteur à

AVANTAGES ET INCONVENIENTS DANS LA SIGNATURE DE PROMESSES PORTANT SUR UN BIEN IMMOBILIER


Commentaire(s) de l'article

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BenjaminB [Visiteur], le 17/05/2011 à 17:09
Bonjour,
Que se passe-t-il en cas de refus d'un second prêt pour un second bien contenant une clause suspensive, dans la mesure où le second prêt en question est refusé à cause d'un premier prêt contracté pour un premier bien, entre la signature de l'avant-contrat (ou promesse) du second bien et la demande du second prêt ?

La clause est-elle encore applicable, l'emprunteur ayant en connaissance de cause contracté un second prêt "intercalaire" ?

Merci.
venusdemilo [Membre], le 29/01/2012 à 12:20
Bonjour,
Quelle est la jurisprudence qui permet de renoncer au délai de la loi Scrivener pour un pret Compte Epargne Logement ?
merci de me répondre rapidement
Mme Bedot
jos [Visiteur], le 28/12/2013 à 23:27
Bonjours
Qui protégé les condition suspensive l'acquéreur ou le vendeur
cordialement
georges1946 [Visiteur], le 23/01/2014 à 14:00
delai de renonciation pour un rachat de credit
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