Maître HADDAD Sabine
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FISCALITE DE L'USUFRUIT ET DE LA NU-PROPRIETE.

Article juridique publié le 20/02/2011 à 13:00, vu 11450 fois, 3 commentaire(s), Auteur : Maître HADDAD Sabine
Le propriétaire d'un logement peut céder, son droit de façon démembrée.

Il pourra transmettre ou vendre un droit réel sur le bien l'usufruit ( jouissance du logement, perception des fruits ) ou la nue-propriété.

Il pourra céder, de façon plus restreinte un droit personne " d'usage et d'habitation" qui confère des droits moins importants que dans le cadre de l’usufruit.
Ce démembrement aura des conséquences sur le plan fiscal.

Le propriétaire d'un logement peut céder, son droit de façon démembrée.

Il pourra transmettre  ou vendre un droit réel sur le bien l'usufruit ( jouissance du logement, perception des fruits )  ou la nue-propriété.

Il pourra céder, de façon plus restreinte un droit personne " d'usage et d'habitation" qui confère des droits moins importants que dans le cadre de l’usufruit.

Ce démembrement aura des conséquences sur le plan fiscal.

I- La valeur de l’usufruit au regard de l’âge de l’usufruitier : déterminante pour le calcul des droits d'enregistrement

L'usufruit peut être viager. Il s'éteint alors au décès de l'usufruitier.

Il peut aussi être temporaire et contractuel dans le cadre d'une cession par exemple ou d'une donation.

Je renvoie le lecteur à mon article sur Les droits et devoirs de l'usufruitier

A)  En cas d’usufruit viager, la valeur dépend du bien et de l’âge de l’usufruitier

Thème abordé dans l'article De quelques rappels sur la valeur de l'usufruit

1°- La méthode d’évaluation fiscale

consiste à appliquer à la valeur d’un bien appréciée en pleine propriété un barème fixé par l’Article 669 du code général des impôts.

En effet, plus celui-ci est âgé et moins l’usufruit aura de valeur économique.

Jusqu'à 20 ans ; l’usufruit vaudra 90 % de la valeur de la pleine propriété
De 21 à 30 ans 80 %
De 31 à 40 ans 70 %
De 41 à 50 ans 60 %
De 51 à 60 ans 50 %
De 61 à 70 ans 40 %
De 71 à 80 ans 30 %
De 81 à 90 ans 20 %
Dès 91 ans       10 %

Exemple : une maison  est cédée pour un prix de  250 000 euros grevé d'un usufruit au bénéfice d'une personne âgée de 57 ans ; l’usufruit  vaudra, fiscalement, 250 000  x 5/10 = 125. 000 euros

2°- La méthode de l'évaluation économique de l'usufruit

Permet de prendre en compte les revenus perçu pendant la durée de l'usufruit.

C’est cette  évaluation économique qui s’envisagera au regard  des flux de revenus perçus pendant sa durée, au regard de l’espérance de vie de l’usufruitier et le rendement attendu de la location de l’immeuble.

Exemple  pour un usufruit viager sur un bien destiné à la location.

L’évaluation de  l'espérance de vie de l'usufruitier se fera en fonction du tableau dans le A) , voir de l'état de santé de l'usufruitier, mais aussi sur les rentrées locatives.

B) Une valeur définie en cas d’usufruit temporaire

L’usufruit peut être limité à une durée de quelques années .

Cependant  en cas de décès de l’’usufruitier avant l’arrivée du terme, cet usufruit s’éteindra, ce qui fait que le nu-propriétaire deviendra alors  le propriétaire du bien ( usus, fructus, abusus réuni)

On ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier.

Ce dernier  est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction , laquelle ne peut être supérieure à celle qu'aurait l'usufruit viager. (cf 60% de l’usufruit viager)

A noter que p une personne morale ou une entreprise privée la durée de l’usufruit ne peut dépasser 30 ans.

Exemple pour une donation en usufruit  faite à son enfant sur 10 ans d’une valeur fiscale de 100.000  euros, la valeur de l’usufruit sera de 100.000 x 23% = 23.000 euros.

C)  Rappel Les abattements légaux à prendre en compte en cas de droits à payer.

ex pour les donations, successions. ( point non abordé ici).

Dans les cas, d'extinction naturelle de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans droits d'enregistrement à payer, que le démembrement provienne d'une succession, d'une donation ou d'un contrat.

II- Les Revenus et Déficits fonciers.

Ce point à lui seul fera l'objet d'un article complet à paraître prochainement, sous le plan suivant :

A) Rappel la nature des revenus fonciers générés à l’usufruitier dépend de la jouissance du bien.

1°- L’absence de revenus fonciers du fait de l’occupation gratuite interdit toute déduction

2°- L’existence de revenus fonciers générés par la location au nu propriétaire ou à un tiers

B)  L'imputation des charges

1°- Rappel de la distinction entre grosses réparations et réparations d'entretien pour l'imputation de la déduction fiscale.

2°- Le déficit de l'usufruitier.

3°- Le déficit du nu-propriétaire

C) Le régime dérogatoire sur option pour les grosses réparations  effectuées par le nu-propriétaire, qui a bénéficie de son démembrement par donation ou succession.

III-  La Taxe Foncière

La taxe foncière reste  due par l'usufruitier, à la différence d’un droit d’usage viager , qui sauf stipulation contraire suppose que le nu-propriétaire la prenne en charge.

Rappelons que ce droit est bien plus réduit que l’usufruit puisqu’il  ne permet pas de louer le bien, juste de l’occuper.

IV-   La Taxe d’Habitation

est due par celui qui occupe le bien au premier janvier de chaque année.

Donc l’usufruitier ou son locataire

VI- L'Impôt sur les plus-values suit le régime classique

Nous avons observé que le démembrement du droit de  propriété suppose l’application de règles spécifiques pour calculer le prix d'acquisition du bien. (barême fiscal).

La plus-value prendra classiquement en  compte la durée de détention et l'abattement annuel pour les droits immobiliers.

Quelles en seront les conséquences ?

A)  Le régime de  l'exonération de la plus value dépendant  de la nature du bien ou de la qualité du vendeur, s'appliquera aussi aux droits démembrés d’usufruit ou de  nue-propriété.

exemple:  exonération après 15 ans de détention et quelque soit le type de bien, avec abattement de 10 % par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au-delà de la 5ème, exonération du domicile conjugal, exonération pour Retraités ou invalides de condition modeste...

B)  L'extinction naturelle de l'usufruit, (ex au décès de l'usufruitier,)  qui permet au  nu-propriétaire de récupérer l’usufruit, donc la propriété entière du bien  n'entraînera pas de taxation de plus value.

VI-  L'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Il inclut le bien immobilier dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.

Or l'ISF sera  réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire lorsque :

A)   le bien a été vendu et que le vendeur s'est réservé un droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation et à condition que l'acheteur ne reçoive pas une partie du patrimoine du vendeur par donation ou succession.


B)  le démembrement de propriété provient des règles du Code civil en matière de succession.

Par exemple quand le conjoint survivant recueille un usufruit en l'absence de testament.

Une donation temporaire d'usufruit permettra de sortir le bien du patrimoine du calcul de l'ISF.

Demeurant à votre entière disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD Sabine

Avocate au barreau de Paris

Pour aller plus loin: lire aussi.

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION: RIEN A VOIR AVEC L'USUFRUIT


Commentaire(s) de l'article

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micmau [Visiteur], le 14/02/2012 à 16:28
comment évaluer, lors de la succession du père, des terrains en biens propres donnés à sa fille, en 1968 et 1973, qui elle-même en a donné l'usufruit en 1984 à ses 2 enfants, sachant que le partage est entre les mains de la Justice ? L'expert nommé n'a pss tranché quant à estimer ces terrains pour leur valeur en pleine propriété ou en seule nue-propriété, et la Cour n'a pas tranché non plus, laissant au notaire nommé le soin d'élaborer le projet, qui, donnant la valeur maximum aux terrains, est rejeté par la cohéritière. Merci de bien vouloir éclaircir ce point épineux qui fracasse une fratrie depuis 1996 !!!
isa [Visiteur], le 11/09/2013 à 17:42
notre belle mere veut lacher l'usufruit d 'un proprieté doit on lui reverser une somme d'argent ou au notaire?Si on vend à la suite devons nous lui everser quelque chose? Le terrain ainsi que la maison a été laissée à l'abandon pas de débraussaillage aucun travaux d'entretien... a qui incombe le paiement de ses travaux....
LAURENTPATRICK [Visiteur], le 24/05/2014 à 18:29
Bonjour,
Je suis locataire de mon appartement qui me plait, n 'ayant pas d enfants ni d 'héritiers, j aimerai pouvoir acheter l 'usufruit viager de mon appartement
Mon propriétaire est d accord de me vendre l 'usufruit et lui restant nu propriétaire.
Nous n 'avons aucun lien de parenté.
cet appartement vaut environ 320.000E
J ai 50 ans,
Quelqu un pourrait il me dire si je pourrais
1 Acheter l' usufruit?
2 combien cela me couterait?
Merci pour vos réponses.
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