Les recours du bailleur dans l’hypothèse de loyers impayés.
Il est tout d’abord possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le mobilier du locataire ou sur son compte bancaire avant tout procès et sans jugement préalable.
Mais ces saisies sont coûteuses et risquent de s’avérer infructueuses.
S’agissant de la procédure judiciaire, il faut agir très vite car les délais impératifs de cette procédure sont extrêmement longs.
En voici les grandes lignes.
Lorsque le locataire ne règle plus les loyers et/ou charges et après avoir cherché une solution à l’amiable, il faut rapidement lui faire délivrer, par Huissier, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette.
A défaut, le Juge du Tribunal d’Instance doit être saisi dès l’expiration du délai de 2 mois.
L’assignation devra être dénoncée au Préfet et l’audience ne pourra se tenir au plus tôt que deux mois à compter de cette information du préfet.
Le juge a alors la possibilité soit de prononcer la résiliation du bail soit accorder au locataire un délai pouvant aller jusqu’à deux ans, pour régler sa dette.
Ce sera généralement le cas si le locataire est de bonne foi (perte d’emploi, difficultés familiales…).
Si le locataire respecte l’échéancier qui lui est fixé, le bail ne sera pas résilié.
Dans le cas contraire le bail sera résilié et le bailleur pourra faire expulser le locataire sans être obligé de revenir devant le Juge.
Le Juge peut aussi prononcer l’expulsion du locataire.
Sauf s’il est prévu un relogement décent pour l’occupant et sa famille, si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril car ils menacent de s’écrouler ou si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés par voie de fait (squatteurs), aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars : c’est la trêve hivernale.
Avant l’expulsion, le Bailleur devra faire délivrer par l'intermédiaire d'un huissier (qui se chargera de la procédure d’expulsion proprement dite) un commandement de quitter les lieux.
Le locataire a ensuite de 2 mois pour quitter les lieux.
S’il ne le fait pas, l’Huissier doit requérir le concours de la force publique. Il lui est parfois refusé.
Ce refus ouvre au Bailleur, 2 mois après cette réquisition, une action permettant d’engager la responsabilité de l’Etat devant le Tribunal administratif (article 16 de la loi du 9 juillet 1991).
Si la fin du délai de 2 mois tombe en hiver (entre le 1er novembre et le 15 mars), la responsabilité de l’Etat ne sera engagée qu’à compter du 16 mars, fin de la trêve hivernale.
Lorsque l’action contre l’Etat est accueillie favorablement, le Tribunal condamne l’Etat à payer au bailleur les loyers impayés à partir de la date de réquisition de la force publique.
La responsabilité de l’Etat prend fin lorsqu’elle accorde le concours de la force publique.
On l’aura compris, il peut s’écouler beaucoup de temps entre le 1er impayé et le moment où le bailleur récupère son logement.
Il faut donc, autant que faire se peut, éviter d’être piégé par des manœuvres d’un locataire de mauvaise foi, dont le seul but sera d’atteindre la trêve hivernale. Il est donc inutile d’attendre lorsque la voie amiable n’aboutit manifestement pas.
Le locataire de bonne foi a tout autant intérêt à réagir rapidement, car l’accumulation de loyers impayés risque d’hypothéquer lourdement la possibilité de sauver le bail.
Le locataire de bonne foi peut en effet obtenir des délais de paiement (article 1244-1 du Code civil).
En cas de respect de l’échéancier fixé par le Tribunal, le bail ne sera pas résilié.
En cas d’expulsion, il peut aussi obtenir du juge un délai (un an maximum contre trois ans auparavant) lorsque son relogement s’avère difficile en dépit de sa bonne volonté (promesse d’embauche, demande de logement social).
Le juge tient compte de la situation du locataire et du propriétaire (état de santé, âge, ressources…).
