Le recouvrement des charges : la contestation d’un copropriétaire des sommes réclamées.

Article juridique publié le 28/03/2012 à 13:14, vu 15437 fois, 10 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Dès lors, ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Néanmoins, de plus en plus souvent, certains copropriétaires refusent de payer les charges de la copropriété en s’opposant aux appels de fonds effectués par le syndicat.
C’est dans ces conditions que le syndicat procède au recouvrement des charges.
Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.
En effet, en principe, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1315 du Code civil.
Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 le fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne : JurisData n° 2011-02202).
A cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».
Il convient de préciser que le copropriétaire peut contester ses charges tant leur montant que leur répartition.

Le recouvrement des charges : la contestation d’un copropriétaire des sommes réclamées.

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Dès lors, ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Néanmoins, de plus en plus souvent, certains copropriétaires refusent de payer les charges de la copropriété en s’opposant aux appels de fonds effectués par le syndicat.

C’est dans ces conditions que le syndicat procède au recouvrement des charges.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, en principe, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1315 du Code civil. 

Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 le fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne : JurisData n° 2011-02202).

A cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».

Il convient de préciser que le copropriétaire peut contester ses charges tant leur montant que leur répartition.

  • Sur la contestation de la répartition des charges :

En principe, les charges sont réparties selon des modalités fixées dans le règlement de copropriété.

En générale, elles sont réparties au prorata des millièmes de copropriété par rapport à la valeur du lot.

Il  peut arriver qu’un copropriétaire conteste le montant des charges qui lui sont réclamées au vu de la superficie de son lot.

Dans une telle situation, le copropriétaire pourra contester sa quote-part et soumettant une proposition de modification des charges à l’assemblée générale des copropriétaires.

A défaut d’obtenir l’unanimité de l’assemblée générale, il pourra contester cette décision, sous certaines conditions, en saisissant le Tribunal de Grande Instance.

  • Sur la contestation du montant des charges :

En principe, les charges communes sont payées suivant le système des charges provisionnelles et régularisées en fin d’année selon les dépenses réelles. Leur montant est alors approuvé par l’assemblée générale.

Les appels de fonds pour travaux ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. C’est l’assemblée générale qui détermine les modalités de ces appels de fonds.

Un copropriétaire peut cependant juger excessif un appel de charges, un appel de fonds pour travaux ou une régularisation de charges découlant d’une mauvaise réparation des charges ou d’une erreur dans le mode de facturation de la prestation envisagée ou réalisée.

Dans ce cas, le copropriétaire est en droit de contester les sommes qui lui sont réclamées sans que le fait que les comptes aient fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale ne puisse lui être opposé.

Pour cela, le copropriétaire devra, en application de l’article 1 315 du Code civil, prouver que les sommes réclamées sont entachées d'erreurs dans la répartition des charges, dans le calcul des quotes-parts ou dans une mauvaise prise en compte de certaines dépenses (Cass 3ème civ 1er décembre 2010 : Administrer mars 2011 p 41- CA Rouen 2 décembre 2009 : Loyers et copr 2010 comm 275).

 

Joan DRAY
Avocat à la Cour
joanadray@gmail.com

76/78 rue Saint-Lazare

75009 PARIS

tel:09.54.92.33.53

  

 


Commentaire(s) de l'article

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eauforte [Visiteur], le 13/05/2014 à 15:11
Bonjour,

Lors de l'ag de la copropriété, j'ai constaté qu'il y avait une erreur sur les tantièmes de chauffage qui étaient attribués à mon lot. 60 au lieu de 4O (comme les appartements qui font la même surface que le mien). J'ai constaté cela car c'est la première fois que les tantièmes de chaque lots étaient indiqués pour chaque poste (charges générales, chauffage, ascenseur…).
Le syndic a vérifié, sur le règlement de copro, mon lot doit avoir 40 tantièmes chauffage est le lot du dessous 28 (il est actuellement exonéré de ce poste). Le syndic corrige l'erreur pour l'exercice 2013 (ouf, je vais payer moins de chauffage et surtout moins pour la nouvelle chaudière à 72000 euros que l'on vient de voter…). Mais ça fait 14 ans que je paye un tiers de plus que ma part de chauffage et réparations diverses de la chaudière. Y a t'il rétroactivité dans ce cas la?

Merci par avance,

Cordialement,

Eauforte
Mouss [Visiteur], le 04/06/2015 à 11:05
bonjour,
Je suis membre du conseil syndical depuis un an.
en effet, je constate une opacité total dans la gestion du syndic,ne répond pas aux questions posés,aucune transparence possible, des appels de fond sans aucune clarté.
que dois-je faire pour faire bouger les choses.
Merci de me répondre
babylone5 [Visiteur], le 21/12/2015 à 11:41
bonjour,

j'ai eu une augmentation de charge qui passe de 578 euros à 638 pour 3 mois ce qui fais une augmentation de 60 euros (20 euros par mois)ce qui est carrément abusé, comment puis je contester et faire revoir une t'elle augmentation à la baisse
Cordialement.
minou [Visiteur], le 22/01/2016 à 09:39
ayant acheter un T1 le 10/2013 le syndic une conso d'eau du vendeur de 208 m3 selon les index (celuici ne correspond pas à celui de mon achat)alors le la conso de l'exercice précédent est de 60m3
puiS je contester?qu'elle démarches?
EN VOUS REMERCIANT
Alexandrine [Visiteur], le 05/02/2016 à 14:22
Sous prétexte qu'un copropriétaire veut vivre dans le "Lux"jusqu'à la fin de sa vie il a réussi ,en complicité avec d'autres propriétaires et le syndic,à faire passer en A.G le projet et se faire désigner "Président du conseil syndical.L'immeuble est en excellent état !Les moquettes et les peintures murales de la cage d'escalier vont être changés .On me demande de payer 1/10éme de la somme des travaux alors que nous sommes 89 copropriétaires .Que faire et comment?
topboul [Visiteur], le 26/03/2016 à 08:04
Bonjour,Mon mari a glissé il y a un an dans les escaliers et dans sa chute a brisée la vitre des communs que nous avons immédiatement à nos frais fait remplacer sans passer par le syndic mais en l'avertissant de cet accident.La présidente du conseil syndical trouvant le travail du vitrier non à son goût a exigé que cela soit refait et un an après,nous recevons sur notre appel de provision de charges un supplément de 149€ (joints changés en silicone)
Lo [Visiteur], le 06/06/2016 à 23:03
Bonjour,
Mon syndic se rend compte d une erreur dans la répartition des charges communes que les 2 autres copropriétés nous rétrocèdent et régularise nos comptes en annulant les écritures de rétrocession depuis 2007 et en ajoutant une ligne de régularisation (de montant moins important) ce qui implique une augmentation de charges à payer sur l année d environ 9000€ ( le budget pour l année en cours était de 27000).
Est ce normal? Il y a peut être une erreur, mais est ce que cela ne devrait pas faire l objet d un point sur l ordre du jour de la convocation d AG.
domi [Visiteur], le 07/07/2016 à 22:11
bonjour
je ne parviens pas à obtenir des explications précises sur le calcul des charges notamment l'eau commune, les frais bancaires
le syndic ne me répond pas
quels sont les recours ?
merci
sanoube [Visiteur], le 26/07/2016 à 14:30
Bonjour
Le syndic me réclame la somme de 1300 euros soit 257 euros par trimestre des lettre de relance me sont envoyés et facture 65 euros la lettre?
mais le pire dans tous ça c est que le syndic est incapable de me dire ce que comprend comme charges les 257 euros.je conteste se qui a été vote suite a mon absence car la réunion été a 9h00 le matin en semaine bon pour les retraite mais pas pour nous qui travaillons toutes la journée
Que puis je faire comme recours déjà pour contester cette somme énorme qui me réclame et qui son incapable de justifie .
merci
bien cordialement
Visiteur [Membre], le 26/07/2016 à 15:20
Bonjour Mr/Mme,

J'ai constaté que les gens souffrent alors que la solution est avec moi et cela vient du très Haut puissant Jéhovah.

Alors pour tous vos problèmes (ruptures amoureuses ou de divorce, maladies, chance, stérilité, problème de blocage, d'attirance de clientèle, problème de chômage,grossesse non trouvée etc...)

Coordonnées:

Email : spirituel.maitre2016@gmail.com

Tel : (00229) 66-22-37-43

NB: les amis,la puissance est de travailler pour les personnes en difficulté et de voir leur satisfaction.

Ma puissance c'est ma dignité.

Merci à vous.
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