La responsabilité du syndic en cas de non respect des décisions prises en Assemblée générale

Article juridique publié le 06/10/2011 à 10:52, vu 37153 fois, 39 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée.

Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires.

Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

Il s'agit pour lui d'une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321).

Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988).
S'il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.

Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée.

 

Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires.

 

Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

 

Il s'agit pour lui d'une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321).

 

Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988).

S'il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.

L’engagement de la responsabilité personnelle du syndic envers le syndicat suppose, tout d’abord, l'existence d'une faute dans l'exercice de ses fonctions.

La responsabilité du syndic suppose aussi un préjudice subi par le syndicat (Cass. 3e civ., 8 janv. 1974, no 72-13.478), ainsi qu'une relation directe de causalité entre la faute et le préjudice (CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1993, SAGETIM c/ Synd.).

 

Faits imputables

Il peut arriver que la responsabilité du syndic soit engagée pour travaux non conformes à la décision prise en Assemblée générale.

Ainsi, dans un arrêt du 7 décembre 2010, la Cour de Cassation a estimé qu’en faisant réaliser des travaux de fermeture de la copropriété non conformes à la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires et pour un coût supérieur au devis approuvé, le syndic avait commis une faute engageant sa responsabilité.

En l'espèce, la différence de 50 centimètres de hauteur de clôture entre le projet voté et l'ouvrage réalisé modifiait de manière significative les caractéristiques de celui-ci, et était donc susceptible de modifier l'opinion des copropriétaires sur l'opportunité de réaliser l'ouvrage (CA Dijon, 7 déc. 2010, SA Lamy c/ Synd. Résidence Le Frontval : JurisData n° 2010-024873).

 

Il peut également arriver que le syndic n’exécute pas la décision prise en Assemblée générale.

Dans ce cas, il engagera également sa responsabilité.

Il a été jugé qu’ « en négligeant d'exécuter une décision de l'assemblée générale de remplacer la serrure d'un local à usage commun pour éviter le vol de bicyclette, le syndic doit répondre des vols constatés sans effraction, car en s'abstenant de satisfaire à son obligation légale, il a commis une faute personnelle, même si cette assemblée générale avait chargé le conseil syndical de faire le nécessaire, circonstance qui ne pouvait avoir pour effet de le dispenser d'exécuter la décision » (Cass. 3e civ., 4 oct. 1995 : D. 1998, somm. p. 274).

Il peut également arriver que le syndic prenne des initiatives qui dépassent ses attributions.

Dans ce cas, il se rendrait responsable d'un excès de pouvoir. 

Ainsi, le syndic ne peut prendre une initiative qui relève des attributions du syndicat, sous peine de commettre un excès de pouvoir caractérisant une faute génératrice de responsabilité personnelle dont il devrait supporter les conséquences financières.

De même, en décidant une dépense très supérieure au coût même approximatif retenu par les copropriétaires, sans l'accord de ces derniers, alors qu'il ne s'agissait pas de travaux urgents ou nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndic a outrepassé le mandat qui lui avait été confié et a commis une faute engageant sa responsabilité (CA Paris, 19e ch., 19 mars 1993 : JurisData n° 1993-020948).

Causes d’exonération 

La responsabilité du syndic repose sur la réalité d'une faute qui lui soit imputable, quel que soit d'ailleurs son degré de gravité (Cass. 3e civ., 12 juin 1991 : AJPI 1992, p. 278).

Le syndic ne peut être responsable si, malgré sa volonté, il n'a pas été en mesure de remplir sa mission, étant rappelé que celle-ci correspond à une obligation de moyens, non de résultat.

Ainsi, il a été jugé que « le syndic ne saurait être tenu responsable de la carence d'une entreprise qui, en dépit de ses interventions, n'a pas exécuté les travaux commandés (pour un défaut d'entretien d'un ascenseur à l'origine d'un accident » ; CA Paris, 27 oct. 1976).

La force majeure serait également une cause exonératoire de responsabilité du syndic, encore qu'elle ne doive guère avoir l'occasion de se rencontrer.

Quant au fait d'un tiers, il peut également constituer une cause d’exonération.

Dans ce cas, il faudrait sans doute le rechercher dans le comportement d'un copropriétaire qui aurait pu empêcher le syndic d'accomplir sa mission.

L’action directe du syndicat contre le syndic

La responsabilité du syndic peut être mise en cause selon les modalités suivantes.

Tout d'abord, le syndicat peut agir directement à l'encontre de son mandataire en raison des fautes commises dans l'exercice de son mandat et génératrices d'un préjudice qui lui est propre, donc en dehors de toute action engagée par un copropriétaire ou un tiers fondée sur la responsabilité extracontractuelle du syndic.

Indépendamment des actions en responsabilité, le syndicat peut :

- soit révoquer le syndic en raison de la gravité des fautes commises,

- soit demander la désignation d'un administrateur provisoire en vertu de l'article 49 du décret si le syndic est en état de carence manifeste pour assurer la gestion normale de la copropriété.

Il faut noter que la procédure sur le fondement de la responsabilité contractuelle du syndic est alors diligentée soit par le nouveau syndic soit par l'administrateur provisoire.

Les actions récursoires du syndicat contre le syndic

Le syndicat assume une responsabilité directe à l'égard aussi bien d'un copropriétaire que d'un tiers en raison de dommages causés.

Mais généralement, cette responsabilité trouve son origine dans des fautes imputables au syndic dans l'exercice de ses fonctions (CA Pau, 10 févr. 2003 : JurisData n° 2003-210187).

Conformément aux effets du mandat, la responsabilité du syndic se trouve transférée sur le syndicat qui doit en assumer les conséquences.

Néanmoins, il serait injuste que le syndicat conserve à sa charge les indemnités à verser aux victimes des préjudices dont le véritable responsable demeure le syndic.

C'est pourquoi il est en droit d'exercer toute action récursoire ou en garantie de manière à ce que la charge financière prononcée contre lui ne reste pas définitivement à sa charge mais incombe à son mandataire responsable (Cass. 3e civ., 29 mai 1970).

 

La responsabilité du syndicat envers les copropriétaires

Les initiatives ou la carence du syndic peuvent causer en même temps un préjudice personnel à un ou à certains copropriétaires.

Selon une jurisprudence bien établie, si la responsabilité du syndic envers un syndicat de copropriété peut être engagée sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, en sa qualité de mandataire de celui-ci, elle peut l'être également vis-à-vis des copropriétaires sur le plan quasi délictuel dès lors que ceux-ci démontrent l'existence d'une faute génératrice d'un préjudice qui leur est personnel.

Un copropriétaire est donc fondé à intenter une action en responsabilité civile du syndic dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Cabinet Maître Joan DRAY

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Commentaire(s) de l'article

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cecile [Visiteur], le 21/12/2011 à 20:01
Bonjour, le syndic de notre copropriété a fait réaliser des travaux en août 2011 non conformes au vote de notre AG d'octobre 2010. Il a comptabilisé ces travaux en provisions en charges courantes au 30.06.2011. Que faire ? Merci de votre aide. Slts distinguées, C Gignoux
golandieres [Visiteur], le 31/03/2013 à 12:15
JE SUIS VICTIME DE LA MEME CHOSE (DERNIER APPEL DE CHARGES /DEDANS L'APPEL DE FOND POUR DES TRAVAUX(sans devis) J'ai reglé les charges mais pas l'appel de fond.Cordialement JMJ.ILE DE RE
PETITCHOU [Visiteur], le 02/11/2013 à 03:15
a la demande du syndic la décision d'adresser une requete au TGI pour designer un liquidateur a été voté en mai
en novembre le syndic n'a toujours rien fait !
quel recours possible ?
majobepi [Visiteur], le 06/11/2013 à 13:58
Bonjour,
Deux copropriétaires ont pris l'initiative de retirer des plantes du jardin de la copropriété qui est une partie commune normalement entretenue par une entreprise. Les faits ont été signalés au Syndic puisque la gestion des parties communes relève de ses attributions, mais ce dernier reste muet malgré plusieurs relances... Que peut-on faire ?
Merci de votre réponse
katt64 [Visiteur], le 14/02/2014 à 12:48
bonjour peut on poursuivre le syndic qui ne recouvre pas les impayes de charges de certains co propriétaires depuis des années ? nous avons du lancer une procedure à nos frais . peut on exiger que le syndic prenne à sa charge les frais de contentieux resultant de sa faute de gestion ?
Sam [Visiteur], le 10/06/2014 à 19:53
Bonjour,
Mon vélo a été volé. Celui-ci était attaché dans le local à vélos, lui même fermé à clé et accessible par tous les habitants. Evidemment, je n'ai constaté aucune effraction. Le syndic a-t-il une responsabilité dans ce cas ?
harristark [Visiteur], le 23/09/2014 à 10:40
bonjour, mon syndic ne respecte pas la dernière décision en assemblée générale de fournir au moins trois devis pour d'important travaux de ravalement. comment lui faire entendre raison? merci bien
Nox [Visiteur], le 05/11/2014 à 12:26
Bonjour, l'assemblée générale du 12.07.2014 a décidée de réaliser des travaux d'urgence de mise hors d'eau de mon appartement et, donné mandat au conseil syndical de choisir l'entreprise et autorisé le syndic a passer commande. Depuis rien ne bouge, le syndic se retranche derrière le conseil syndical pour ne pas donner suite. Qui est juridiquement responsable?
steneiro [Visiteur], le 25/12/2014 à 12:27
Des copropriétaires ont fait stopper des travaux votés en AG le syndic a abondé dans le sens de la majorité des copropriétaires. Est il dans son droit?
chelmigris [Visiteur], le 13/02/2015 à 10:03
Bonjour . Le syndic de notre Coproprieté n'applique pas le Règlement de copropriété obligatoire depuis de nombreuse année (répartition de bon sens nous dit-on =faux ) nous demandons la mise en comformité avec le Règlem de copropriéte et répartition des charges prévues pour les bilans de 2013 depuis 20 mai2014 _ A G du 03 juin 2014 )sans suite à ce jour non acceptable ; quelle relance à engager ,respon sabilité, suite immédiate ,etc Merci de vos conseils
Solveig [Visiteur], le 17/02/2015 à 14:07
Le syndic de la residence n'applique pas un vote fait en assemblée générale en décembre 2013: changement de la VMC qui fonctionne par intermittence et est très bruyante. Que faire? Les trois constats effectués par le service d'hygiène de la ville, mise en demeure de l'avocat, nombreuses lettres (avec AR) n'ont eu aucun effet. A chaque fois ce sont des promesses non tenues. Cela dure depuis fin 2010. C'est épuisant!
Je vous remercie.
Cordialement
la Ré [Visiteur], le 22/02/2015 à 17:52
bonjour,
la dernière Assemblée Générale a voté à la majorité le remplacement des claustras sur les balcons.Ces claustras sont privatives.Seuls 90 sur 140 copropriétaires ont accepté de changer les claustras. Quelle est la responsabilité de notre syndic de ne pas faire appliquer cette décision de l'AG.
Merci.
Nouchka77 [Visiteur], le 05/04/2015 à 20:21
Bonjour,
en 2009 l'AG avait décidé de déclarer un sinistre Dommage ouvrage (moins de dix ans) pour un problème d'étanchéité des balcons, de la toiture-terrasse accessible et du toit de l'ascenseur. Le syndic n'a ouvert le sinistre que pour les balcons. Aujourd'hui 2015, les problèmes d'étanchéité de la toiture-terrasse sont avérés (infiltrations dans appartement), mais la garantie décennale est terminée depuis fin 2013. Que peut-on faire.
throucafe [Visiteur], le 09/05/2015 à 15:40
Ravalement de façade non exécutée depuis 4 ans !
Que peut-on faire, et quel courrier a adresser au syndic.
Merci
a besoin d'une réponse [Visiteur], le 19/06/2015 à 12:09
La pose de compteurs d'eau individuels a été votée en assemblée générale, le syndic ne l'a pas fait faire et plus d'un an après a fait voté avec certains copropriétaires contre qu'on ne les posait plus.
Est-ce légal?
limerville [Visiteur], le 03/07/2015 à 09:54
Bonjour
en 2014 l'assemblée générale a voté pour le ravalement de l'immeuble,avec début des travaux 2015,mais voilà que rien n'est fait,et le ravalement est de nouveau proposé en cette nouvelle assemblée 2015 avec une augmention.
Est-ce légal?
azzouzette [Visiteur], le 23/07/2015 à 13:01
Bonjour
je me permet de vous écrire afin que vous puissiez répondre j espère a une question qui me pose problème
en effet je suis copropriétaire dans une petite copropriété de 5 personnes et nous n avons pas eu d assemblée générale depuis plus de 5 ans malgres nos multiples relances incessantes le syndic ne prend meme pas la peine de nous rappeler
nous payons des charges qui ne servent a rien car nous sortons nos poubelles nous même nous nettoyons la cage d escalier nous même il n y a aucune charge pour le syndic alors que nous leur payons tous les 3 mois une somme d argent !!
ma question est : est-ce normale ou légale qu il n y ai pas d assemblée générale depuis tout ce temps ? pouvons nous les attaquer et récupérer notre argent ???
merci pour votre attention et vos réponses
cordialement
kelise [Visiteur], le 02/09/2015 à 19:09
bonjour
je suis copropriétaire dans une résidence de 180 lots notre syndic lors de L'AG de 2013 nous a fait voté une résolution de refaire les entrées extérieurs des 6 immeubles sur présentation d'un seul devis au prix exagérément bas , a charge pour le conseil syndical de trouver 2 autres entrepreneurs avec devis dans la limite du prix du 1er, nous n'avons pas été informé si le condition avait été emplie, les travaux ont été fait en octobre 2014, en sont pas encore terminés en septembre 2015 2 entrées sur les 6 n'ont du carrelage que d'un coté des escaliers le syndic ni le conseil syndical ne réagissent???
nic [Visiteur], le 03/09/2015 à 12:34
bonjour,
quel recours a-t-on contre un syndic violant les accords écrits en matière d’exécution de ses obligations techniques (gestion financière correcte après vérification du Conseil Syndical)
merci de votre sollicitude Morteau/Champeau
nic [Visiteur], le 03/09/2015 à 12:38
n'y-a-t-il pas un organisme officiel supervisant les syndics à l'identique du Conseil de l'ordre?
stephanepoiret [Visiteur], le 25/09/2015 à 09:15
Il n'y pas eu de répartitions des charges en juillet 2015 car le quitus n'avait pas été communiqué, est-ce normal ?
mona [Visiteur], le 13/10/2015 à 16:49
Bonjour,
En ma qualité de membre du conseil syndical d'une copropriete (24lots) je m'interroge face au refus de certains copropriétaires ( 4 organisés en cabale )d'accepter la pose de répartiteurs de chauffage dans leur appartement alors que cette décision a été votée en A.G a la majorité requise.
Que peut on envisage à leur encontre
Je dois me rapprocher du charge de gestion de notre copropriete d'ici quelques jours et souhaiterai une réponse de votre part
jmlfe [Visiteur], le 03/11/2015 à 16:36
bonjour
Notre syndic professionnel n'a toujours pas organise d'assemblee annuelle pour 2014 : est il tenu d'organiser cette assemblée? a t il un délai maximum pour le faire?
D'autres part nous avons eu des appels de fond pour 2014 qui ne sont rapprochés du reel du par chaque copropriétaire: que peut on faire?
philo2 [Visiteur], le 20/11/2015 à 19:30
Bonjour
L'assemblée a voté la réfection de la porte d'entrée soit "vernis ou peinture". Aujourd'hui quelques copropriétaires veulent imposer "façon bois". Est-ce possible, étant donné que deux copropriétaires au moins n'aiment pas cette finition ?
albg [Visiteur], le 25/11/2015 à 10:22
Bonjour,
En Octobre 1993, l'assemblée générale de notre immeuble, tenue chez notre syndic pro, a voté une résolution concernant la mission d'un architecte à hauteur de 3468€ mais n'a pas voté de résolution concernant le ou les appels de fonds nécessaire (s) à son règlement. En novembre 2015, alors que deux des copropriétaires vérifient les comptes de l'exercice 2014-2015, le syndic pro leur soumet le fait que la mission de l'architecte a été réglée par le biais des appels de fonds destinés à l'entreprise ayant depuis effectué les travaux et qu'il manque donc cette somme pour finaliser le règlement de cette entreprise. Qui est responsable de la situation qui met notre copropriété au devant d'une dette qui aurait du être appelée en 2013 et qui a été réglée avec des fonds qui ne lui étaient pas destinés ?
N.B : cet état de fait nous a été présenté à l'issue de notre contrôle des comptes et alors même que nous avions signifié à notre syndic notre volonté de passer en syndic bénévole lors de la prochaine assemblée. ( 23/12/2015 ).
Aucune information ne nous ayant été parvenu pour régulariser cette situation lors de la précédente AG du 23/12/2014....
albg [Visiteur], le 25/11/2015 à 10:24
Annule et remplace erreur frappe: lire Octobre 2013 et non 1993.
albg [Visiteur], le 25/11/2015 à 10:24
Annule et remplace erreur frappe: lire Octobre 2013 et non 1993.
janou66 [Visiteur], le 22/01/2016 à 10:43
quel recours peut-on avoir contre un ascensoriste qui vient de terminer les travaux de mise aux normes. L'ascenseur tombe en panne régulièrement et le réparateur se fait tirer l'oreille pour venir le dépanner.
mv [Visiteur], le 06/02/2016 à 22:57
bonjour,
j'aimerais savoir quels sont nos droits en tant que copropriétaires pour exiger du syndic un relevé détaillé des comptes et de nous fournir factures et explications concernant les lourdes charges générales communes, notamment l'eau qui est énorme depuis 10 ans;
par ailleurs nous ne recevons plus de convocation à aucune assemblée générale malgré nos demandes;
comment faire valoir nos droits? quels sont ils?
MAFALDA4 [Visiteur], le 22/02/2016 à 12:19
Bonjour,
Nous rémunérons un syndic qui ne se soucie pas de la loi de 1965 nu du règlement en faisant executer des travaux sans urgence avec impact sur le budget ou l'aspect de l'immeuble sans vote en AG ou sans la bonne majorité (genre article 24 pour generaliser la pose de luminaires "blanc ou gris' alors que ceux ci n'existaient pas ...), malgré rappels cela persiste et vrai que les gens sont en nombre dans ce pays pour se prendre pour des rois! ce au détriment de l'entretien et de la maintenance. ne ppeut il y avoir de contrôleurs de l'action des syndics qui trop souvent comptent sur la betise de certains copropriétaires ignorants? Cela dégoute d'être copropriétaire de remunerer un syndic soucieux seulement d'augmenter ses gains en laissant se degrader une résidence pour s'assurer d'autres travaux plus tard. Décidément les incompétents et voyous sévissent n'étant jamais stoppés et se mettant en valeur par de la dite 'com" (courbettes, risettes) tellement répandue aujourdhui.
flo1 [Visiteur], le 19/03/2016 à 14:32
Bonjour,
Je suis particulier et cela fait deux appels de fonds que je demande que mon nom soit affiché avec le terme M. devant mon nom et que le terme SOCIETE soit retiré.
Que dois-je faire ?
Quel est mon recoure ?
mr IMPINNA [Visiteur], le 25/04/2016 à 15:30
dans notre copropriété de 36 appartements, 3 ne payent pas leurs charges 1/16000€ 1/6000€ et 1/4000€ la plus importante
depuis 5 ans! ces gens se sont mis en sur- endettement et cer
tainement que les 2 autres feront pareil. cette situation met notre copropriété en danger financièrement. nous avons la conviction que le syndic n'a pas fait son travail a l'origine
des impayés! quel devait être a l'origine le rôle du syndic?
merci de nous éclaicir.
RENE07 [Visiteur], le 25/04/2016 à 17:22
Bonjour,

Comment exiger à un syndic plus de clarté dans les appels de fonds et prévision de budget travaux ,car le descriptif ne permet pas actuellement de savoir à quel bâtiment, Appartement, localisation etc , pour des travaux répétitifs chaque année de réfection d'étanchéité de terrasses. Ce qui ne permet pas de savoir lors de malfaçon les travaux encore en garanti décennale;
Merci de votre éclaircissement.
Cordialement.
lili [Visiteur], le 29/04/2016 à 11:43
J'ai vendu mon appartement, en assemblée générale vote de travaux sous conditions d'avoir les subventions le notaire a bloqué les appels de fonds qui était le 1er avril et 1er juillet la date étant dépassée et pas d'appel de fonds ce jour 29 avril! Est ce que je devrais payer quand même!!! Car à ce jour rien de prévu,jusqu'à quand peux t on me bloquer l'argent? merci
gitoune [Visiteur], le 17/05/2016 à 14:19
Le syndic que nous avons soutien le gardien de la résidence qui ne fait pas son travail. Malgré les nombreuses lettres recommandées, nous n'obtenons pas de résultats. Que peut on faire pour renvoyer ce gardien, ou changer de syndic?
CRICRI 21 [Visiteur], le 31/05/2016 à 15:25
Bonjour,
En AG de 11.2015, accord pour l'installation des répartiteurs de chaleur. Ce jour, un courrier du Syndic nous informe que suite à une demande d'un co-propriétaire qui a "baratiné" d'autres co-propriétaires que s'était inutile, nous informe que les répartiteurs ne seront pas installés. J 'avais donné mon accord à l'AG.Que faire?.Merçi pour votre réponse.
Mr IMPINNA Jean [Visiteur], le 03/06/2016 à 08:05
je n'ais pas eu de réponse,sur le rôle et la responsabilité
du syndic, en cas de charges non payés par certains copropriétaires, veillez svp, me guider et conseillé sur les démarches a effectuer a l'encontre du syndic!
Merci -Monsieur IMPINNA Jean
Maria [Visiteur], le 04/06/2016 à 11:13
Le syndic a refusé de lui-même de faire voter une résolution que j'avais posée, sans explication, la remettant à l'année prochaine,. Cette résolution concernait la durée de mandat du syndic qu'il nous avait fait voter l'an passé, pour 18 mois "selon contrat" sauf que le contrat était de 3 ans.
Pour ne pas polimiquer j'ai accepté le repport, mais tout cela est-il légal ?
Maria [Visiteur], le 04/06/2016 à 11:14
Le syndic a refusé de lui-même de faire voter une résolution que j'avais posée, sans explication, la remettant à l'année prochaine,. Cette résolution concernait la durée de mandat du syndic qu'il nous avait fait voter l'an passé, pour 18 mois "selon contrat" sauf que le contrat était de 3 ans.
Pour ne pas polimiquer j'ai accepté le repport, mais tout cela est-il légal ?
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