Surendettement et clause résolutoire
L’articulation entre les règles du surendettement du locataire et celles gouvernant la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi de 1989 demeure délicate à appréhender
Pour mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer par exploit d'huissier. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour s'acquitter de sa dette (loi du 6.7.89 : art. 24).
Deux hypothèses doivent être distinguées :
– Première hypothèse :
Lorsque la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, le locataire se voit interdire de régler les dettes antérieures. Il ne peut donc pas s’acquitter des sommes visées par le commandement.
Si, malgré cette information, le bailleur assigne le locataire, le juge pourra rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci n’étant pas légalement fondée.
– Seconde hypothèse :
Lorsque la décision de recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois et que le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette dans ce délai, le juge pourra :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion, ou
- suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement, conformément aux dispositions applicables.
§ Clause résolutoire déjà acquise
La décision d’une commission de surendettement accordant un moratoire ou un effacement de dettes au locataire n’a aucun effet sur une clause résolutoire déjà acquise.
En matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet dès lors que le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer (art. 24).
§ Exception
Exception. – La seule hypothèse dans laquelle la clause résolutoire peut être neutralisée tient à la chronologie : la décision de recevabilité du dossier de surendettement doit intervenir avant l’expiration du délai de six semaines suivant le commandement de payer.( CA Versailles, 1re et 2e ch., 17 déc. 2024, n° 23/07323 : JurisData n° 2024-025684)
Si la recevabilité est prononcée dans ce délai, la clause résolutoire est paralysée et ne peut produire ses effets (Cass. 3e civ., 22 janv. 2002 ; Cass. 2e civ., 13 juill. 2005
Il en résulte qu'à compter de la décision de recevabilité du dossier de surendettement :
- le bailleur ne peut pas introduire une action en exécution de sa créance née antérieurement à la décision de suspension ;
- le locataire est dispensé du paiement des loyers correspondant à la période antérieure à cette décision. Pour autant, il demeure tenu de payer les loyers et charges locatives postérieurs.
Le cabinet intervient aux côtés de toute personne confrontée à une situation de surendettement, tant pour l’assister dans le cadre des procédures prévues par le Code de la consommation que pour assurer sa défense dans l’ensemble du contentieux afférent au surendettement. »
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Maître JOAN DRAY
Avocat
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