Possibilités de reprise d'un prêt immobilier

Publié le 05/12/2013 Vu 20951 fois 8 Par
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12/11/2009 14:07

Bonjour,

Mariés sous le régime de la communauté, nous avons, mon mari et moi, contracté un prêt immobilier sur 27 ans pour l'achat d'une maison en novembre 2008. Mais en septembre dernier, mon mari a quitté le domicile, me laissant seule assumer le remboursement du prêt. J'ai donc fait une demande de revalorisation de mon APL auprès de ma CAF, mais celle-ci me réclame un justificatif comme quoi je suis désormais seule titulaire du prêt à l'accession, pour pouvoir recalculer mes droits.

Malheureusement, ma banque refuse la "désolidarisation" de mon conjoint, dans la mesure où elle ne prend pas en compte cette APL "théorique" pour le calcul de mon taux d'endettement, ce qui me fait donc largement dépasser les 39 % tolérés si je reprends le prêt à mon seul nom.

Je me trouve donc dans une impasse, la CAF attendant la réponse de la banque et la banque celle de la CAF !!! Quel recours puis-je avoir ? Je refuse de vendre, dans la mesure où cette maison est aussi mon lieu de travail (je suis assistante maternelle), et qu'un déménagement rendrait ma situation plus précaire encore. Et je sais aussi que je pourrais rembourser seule dans les mois et les années à venir (mais ça, la banque s'en fiche !)

Mon mari souhaite par ailleurs que nous fassions un divorce par consentement mutuel mentionnant qu'il est prêt à renoncer à sa part de propriété sur la maison en contrepartie du fait de ne plus avoir à rembourser l'emprunt. Mais cela n'influence en rien le refus de la banque, alors dois-je accepter ? Quelles autres options s'offrent à moi, dans la mesure où il refuse catégoriquement de rester solidaire du prêt, que j'en sois ou non seule propriétaire ?

Merci de bien vouloir me suggérer toutes les solutions envisageables.

Je précise que nous avons deux enfants en commun et que les revenus de mon mari ne sont pas suffisants pour qu'il me verse une prestation compensatoire suffisant à réduire mon taux d'endettement lié au prêt.

Merci d'avance de votre aide...

Modérateur

12/11/2009 16:15

Bonjour, Cookick.

Je vous invite à regarder des dossiers que j'ai traités, qui présentent des similitudes avec votre cas.

Cliquez sur "voir ses messages", tout-en-haut "dans le bleu", à droite de "Jurisnotaire".
Puis cherchez: "Que faire en cas de séparation en ayant un bien immobilier" et "reprise prêt immobilier suite à séparation".

Revenez ensuite vers moi pour d'autres éventuelles mises au point.

Votre bien dévoué.
__________________________
"Meurs et deviens."
- Goethe [Johann (comme moi!) Wolfgang (comme Lui) (von)] -
(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

12/11/2009 17:57

Bonsoir,

Merci beaucoup pour ces premiers éléments de réponses, mais en effet, il me faut revenir vers vous pour tenter de trouver la meilleure solution parmi celles que vous évoquez dans vos précédents posts...

J'ai retenu de la lecture de vos messages, que je pourrais peut-être :

- Ne rien changer au prêt et faire rédiger une convention d'occupation exclusive. Mais j'imagine que cela suppose que mon "futur-ex-mari" resterait propriétaire de la maison au même titre que moi, même si je suis seule à payer ? Cela ne me paraît pas très "équitable" en cas de revente future !!!

- Ne rien changer au prêt et exiger que mon mari continue à rembourser le prêt avec moi, tout en devenant seule propriétaire du bien ? (bon, ce n'est pas plus équitable, je le reconnais, mais ça me paraît moins injuste, après tout, du fait que c'est lui qui est parti ;-) !!!)

Il me semble en effet comprendre que même le divorce prononcé, il reste quoiqu'il en soit co-redevable du remboursement de l'emprunt aux yeux de la banque, c'est cela ?... Mais comment faire alors pour qu'il soit obligé de payer la moitié de notre dette et que sois quand même seule propriétaire de la maison ? Dois-je pour cela refuser le divorce par consentement mutuel et sa proposition de me céder ses parts de la maison soumise à condition de ne plus avoir à payer ?

Est-ce cela que vous entendez par "codifier l'obligatoire participation financière de votre "ex" par convention amiable entérinée par le juge", et en cas (probable) de désaccord, par décision de justice ? ? Mais dans quel cadre cela entre-t-il alors ? Pension alimentaire (celle que me propose mon mari est déjà fort correcte au regard de ses revenus : 450 € pour nos 2 enfants pour un salaire de 1650 € nets... Je ne pense pouvoir obtenir plus !?)... Prestation de compensation ? (on pensait y faire entrer les parts de la maison dont il me fait "cadeau" soit environ 25000 €... Là encore, je ne me vois guère obtenir plus !)...

Quoi d'autres sinon ? J'ai entendu parler de caution. Pouvez-vous m'éclairer sur cette possibilité ? J'ai, dans mon entourage, quelqu'un qui est prêt à accepter de se porter caution pour moi. Cela pourrait-il me sauver la mise ? Le prêt pourra-t-il alors être recalculé selon les revenus de cette personne (et non les miens), alors que j'en serais titulaire et que j'en paierais les mensualités ? Et si je choisis cette option, dois-je le mentionner chez le notaire lors de la liquidation ?

Par ailleurs, je lis aussi que tant que nous ne sommes pas divorcés, la séparation de fait ne permet pas de faire valoir ses droits en tant que tel, même si le foyer ne bénéficie plus du revenu du conjoint qui est parti ??? Cela veut-il dire que je n'ai aucune chance de faire valoir mes droits à l'APL, qui me permettrait peut-être de reprendre le prêt avant que le divorce ne soit prononcé ? Zut... Voilà un nouveau serpent qui se mord la queue (si je puis me permettre !), puisque le divorce me semblait devoir, lui, stipuler ce que l'on faisait de notre bien, justement, avant d'être prononcé !!!

Je suis désolée de vous bombarder ainsi de questions, mais je suis complètement perdue dans tout ça, et pourêtre franche, je n'y vois guère plus clair que ce matin... Alors si vous pouviez m'apporter quelques réponses supplémentaires adaptées à ma situation précise, je vous en serais extrêmement reconnaissante.

Bien à vous.

Modérateur

13/11/2009 19:26

Bonsoir, Cookick (cocotte minute?)

Vos idées semblent en effet bouillonner.
Reprenons dans l'ordre.

Votre mari reste de toutes façons co-propriétaire tant qu'il ne vous a pas cédé sa part de maison, et ce, que soit: vous toute seule, lui tout seul, ou ensemble moitié/moitié, que vous remboursiez le prêt.
La prise effective en charge de ce remboursement par vous, lui ou les deux, donnera lieu à un compte de rétablissement, recensant ce que l'un aura payé en l'acquit (en lieu et place) de l'autre, pour rembourser celui qui aura "trop payé" (par rapport à son obligation de ne payer que la moitié).
Ce compte de rétablissement peut être établi entre vous à l'amiable, et entériné, homologué par le juge dans votre convention amiable; et en cas de désaccord, il sera établi, décompté et tranché autoritairement par décision de justice.
La liquidation partage de votre communauté est une occasion idéale pour y intégrer ce compte.

Vous envisagez de devenir seule propriétaire de la maison: votre "ex" peut vous faire une "donation à charge" de sa part.
La charge étant qu'il vous donne cette part assortie de, soudée à la reprise par vous, du paiement par vous seule de ce qui était sa quote-part de prêt.
Si cet accord n'intervient qu'entre vous, celà constituera une "délégation imparfaite", inopposable à la banque.
Et si la banque intervient pour décharger votre "ex" et vous reconnaître dorénavant comme unique redevable, la délégation sera "parfaite".
En droit, la délégation parfaite opère novation et éteint les sûretés du chef des personnes "déchargées".

Si votre "ex" accepte de rentrer dans ces schémas, vous pouvez très bien divorcer par consentement mutuel amiable. Prenez alors toutefois un avocat -ou un notaire- qui vous soit "propre".

Votre offre d'une tierce caution à la banque pourra peut-être influer sur la décision de celle-ci (qui reste léonine) pour lâcher la garantie de votre "ex", et y substituer celle de la caution.

En cas de vente de la maison, son prix sera un des éléments de l'actif de ce compte de rétablissement.

Vous ne disposez pas de moyen de pression pour contraindre votre "ex" à continuer à rembourser sa quote-part de prêt. Toutefois, chaque "manquement" de sa part majorerait le montant de votre créance sur lui.

En ce qui concerne l'APL, j'avoue mes limites, et je laisse "ce serpent" à son triste sort.

Je pense que nous avons fait le tour.
Je reste toutefois à votre disposition.

Votre bien dévoué.
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14/11/2009 09:28

Je ne sais comment vous remercier pour l'attention que vous portez à mon cas !

J'avoue qu'il va en effet me falloir un peu "laisser sortir la vapeur" (lol) avant d'être capable de reprendre tout ça à tête reposée, et bien comprendre tout ce dont vous me parlez (Certains termes me sont totalement inconnus et je reviendrais en effet sans doute à vous pour me faire préciser quelques points !). Mais en tout cas, cette première lecture me donne l'impression que "tout est là", et contribue sans nul doute déjà à faire redescendre la pression avant que ma tête n'explose !!! Et rien que pour ça, je vous suis vraiment reconnaissante.

Je fais une séance de yoga, je potasse tout ça et je reviens pour les "toutes-petites-dernières" (promis !) questions... ;-)

Merci encore.

24/11/2009 11:21

Bonjour,

La situation n'a guère évolué, depuis 15 jours, mais forte des conseils que vous m'avez donnés, j'ai choisi une "ligne conductrice" à mes démarches et ai décidé de prendre enfin les choses une à une. Je n'aurais donc, aujourd'hui, qu'une question ;-)

Pour l'heure, je souhaite donc que la banque me donne un accord de principe pour ma reprise du prêt sous caution. J'ai donc porté tous les papiers du cautionnaire (revenus, charge etc...) à ma banque, qui me confirme qu'ainsi, le taux d'endettement devient enfin acceptable... Youpi ! Sauf que :

La personne qui se porte caution pour moi est mariée sous le régime de la communauté, et la banque me réclame la signature pour accord du conjoint. Or, mon amie ne souhaite pas engager les biens de son époux, ni leurs biens communs. Et ses seuls revenus suffisent amplement à ce qu'elle se porte seule caution !

Par ailleurs, en effectuant quelques recherches sur internet, nous avons vu que la loi dit bien qu'une personne physique, même mariée sous le régime de la communauté, peut tout-à-fait se porter caution seule, sans avoir forcément à avertir le conjoint de son engagement. Simplement, alors, seuls ses biens propres sont en effet engagés, et pas ceux du conjoint ni les biens communs...
Et nous n'en demandons pas plus !

Ma question est donc la suivante : en pratique, la banque est-elle tout de même en droit d'exiger la signature des deux époux pour garantir le crédit ? Et si non, comment faire valoir notre droit au cautionnement sous le seul nom de mon amie ?

Merci par avance de bien vouloir me conseiller sur ce dernier point.

Je précise qu'à ma banque, ils étaient pourtant prêts à accepter la caution de mon amie seule si elle avait été mariée sous le régime de la séparation de biens... Je ne comprends donc pas bien ce que ça change à leurs yeux, si la loi dit que les biens du mari sont de toutes façons insaisissables...

J'espère que vous pourrez m'éclairer.
Bonne journée.

Modérateur

24/11/2009 14:58

Bonjour, Cookick.

Sur votre dernière question, je vous invite à regarder le dossier que j'ai traité: "Engagement de caution solidaire".

J'espère vous avoir aidé un peu à décanter votre problème (complexe, il est vrai).

Tenez-moi au courant.

Votre bien dévoué.
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24/11/2009 16:31

Merci pour ces nouvelles informations. Je viens en effet de lire les articles de loi que vous avez mentionnés dans l'autre sujet.

Cependant, je vous avoue être vraiment surprise de la contradiction évidente qu'il y a entre ces articles et ce qui est mentionné dans la fiche INC J-191, à savoir :

Vous vous êtes portés caution pour un tiers. Votre conjoint est-il engagé ?

Vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts

Vous vous êtes portés caution seul, sans avertir votre conjoint de votre engagement. Vous seul pouvez être poursuivi. Si l'emprunteur est défaillant, vous devrez faire face aux remboursements avec vos seuls biens propres et vos gains et salaires. Les biens communs ne peuvent pas être saisis, ni les biens et salaires propres de l'autre époux.

Si votre conjoint donne son accord exprès au cautionnement, tous les biens communs, mais pas ses biens propres, sont alors engagés (art.1415 C.civ)...etc


Si même les lois se contredisent maintenant, où va-ton ?

Quant à moi, je dois me faire une raison : je suis fichue... Et c'est tellement rageant d'être ainsi entravée dans un projet pourtant tout-à-fait réalisable matériellement, pour des raisons purement "administratives" !!!

Enfin, vous n'y êtes pour rien... Entendez bien que ma colère n'est absolument pas dirigée contre vous d'ailleurs, et que j'apprécie toujours autant la rapidité et la pertinence de vos réponses !

Je crois cependant comprendre que j'ai suffisamment usé (abusé ?) de votre temps et de vos conseils, et je me contenterais donc désormais de vous tenir informé de la suite des évènements comme vous le souhaitez.

Merci pour tout.
Cordialement.

05/12/2013 13:22

Bonjour,

je souhaite accéder aux dossiers que vous proposez, mais je ne vois pas les liens. J'ai une histoire similaire, ce me serait bien utile.
notamment
"engagement de caution solidaire"
"que faire en cas de séparation ayant un bien immobilier ?"



merci d'avance

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