vente aux enchères maison

Bonjour,
mes parents ont vendu la maison familiale à mon frère pour 40000€ (300.000F) en l'hyppothéquant en 1997 mon père est décédé il y a 3 mois et depuis on decouvre des choses de jour en jour. La maison vendue seulement à lui nous les autres frères et soeurs (8 en tout) n'étaient pas au courant. Depuis qu'il a acheté il a payé que disons 10.000F. et lundi on a appris que la maison est saisie et passé en jugement et qu'elle va etre mise en enchères le 22Octobre de ce mois ci. pour au moins 250.000 à 300.000€ J'ai appelé la banque demandant de payer la dette et récupérer la maison et là on me dit que nous n'avons pas le droit et qu'il faut passer par notre frère, or on ne lui parle plus. Mais lui, traumatise les gens, ma tante qui a des gros problèmes de santé a peur de lui. Parce qu'il veut récupérer le terrain il en a 3 en tout. Il jubile parce qu'il dit que la vente aux enchères va lui rapporter 6 à 7 fois plus qu'il a acheté la maison en nous narguant (en rappelant que notre maison familiale ira à un étranger tout ceci à cause de lui) comme ca il pourra faire construire au moins 2 maisons. A t-il le droit de faire ceci sans notre accord et récupérer les sous et pourquoi ne pas récupérer ces sous et les partager entre nous les autres frères et soeurs, il doit aussi les impots, ce sont qui ont payé pendant 12 ans. De plus, je ne trouve pas ceci normal que c'est le notaire qui vient à la maison pour faire signer l'acte de vente aux parents. Il y a beaucoup de choses injustes à notre avis, peut on faire quelque chose afin d'avoir quelque chose au moins ou peut etre saisir le juge d'instruction ou meme le notaire peut il revoir l'acte. Il a acheté d'accord mais n'a pas payé la maison, il a eu plusieurs fois les lettres afin de payer mais il ne l'a pas fait et on a appris qu'il a fait exprès car il sait qu'il va gagner le maximum on pense que c'est de l'escroquerie pure et simple et que ceci n'est pas normal. Il ne travaille pas, touchent l'ass ainsi que ses femmes (une avec qui il est marié et l'autre qui vit aussi avec eux) il achètent du matériel informatique qu'il met chez ma mère pour que quand l'hussier passe ne le trouve pas. Il maguille partout où il passe. Je vous demande votre aide, quelqu'un pourrait il nous aider afin que l'on puisse voir plus clair dans cette affaire. On ne sait vraiment pas quoi faire et s'il y a quelque chose à faire afin de réagir avant le 22 octobre. De plus, il nous empêche de voir notre mère.
ON vous remercie bcp rozz

Bonjour.
La vente à un successible -et en premier lieu à un enfant- en présence d'autres successibles, or vous êtes huit enfants, doit obéir à des règles impératives dont l'inobservation est lourdement sanctionnée.
Ceci pour protéger les droits des autres enfants contre un éventuel avantage indüment procuré à un seul -une vente fictive par exemple, dont le prix ne serait pas payé en totalité ou en partie.
Il est notamment exigé le concours et la signature à l'acte de vente, des autres successibles.
L'examen de l'acte de vente permettra de savoir si la vente est régulière.
La vérification du paiement du prix (est-il quittancé dans l'acte?)
s'impose également.
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"Meurs et deviens."
- Goethe [Johann (comme moi!) Wolfgang (comme Lui) (von)] -
(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

Bonjour,

Je remercie la personne qui m'a répondu, à votre avis pensez vous que nous pouvons faire stopper cette vente, vu que nous n'étions pas au courant de cet achat. Dans ce cas, pensez vous que nous pouvons récupérer la somme de cette vente afin de les redistribuer entre nous les enfants. Si oui, que pouvons nous faire et à qui nous adresser. Ya t-il quelqu'un qui pourrait nous aider ? La vente aux enchères à lieu le 22 octobre, on n'a plus beaucoup de temps devant nous. Oui, j'ai l'acte de vente en ma possession. On ne comprend rien à celui ci.

Merci beaucoup

Cordialement

Rozza

Bonjour.
Si vos autres frères et soeurs et vous même n'avez pas donné votre consentement à la vente parents/frère (par exemple en intervenant dans cet acte de vente), si le prix n'a pas été payé par votre frère à vos parents, et si au surplus vos parents sont demeurés dans la maison vendue (réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation); alors en vertu de 918 CC cette vente est sous le coup d'une présomption irréfragable (qu'il est impossible de démentir) de gratuité, et constitue un pacte sur succession future prohibé par la loi, et dont la sanction peut être la nullité de la vente.
En faisant valoir cette nullité, des procédures d'urgence peuvent peut-être être mises en place.
Rapprochez-vous d'urgence, vos frères et soeurs et vous en partie commune, d'un avocat.
Et informez immédiatement le notaire rédacteur de cet acte de vente (ou son successeur) de nos présents échanges en lui en fournissant copie.
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Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

Bonjour Maître,

Je vous remercie de tous vos renseignements; j'aimerai savoir si je peux vous confier cette affaire si oui, faites le moi savoir et vous laisserai mes coordonnées.
Je suis en France en Charente Maritime et je suis obligée de chercher un avocat en France car à la Réunion on ne dit pas les mêmes choses qu'ici.

En tout cas, il faudrait que l'on fasse vite car si j'ai bien compris la banque est pressée de vendre cette maison aux enchères.

Merci Beaucoup

Rozza

Rebonjour, Rozza.

Je ne peux pas me charger de cette affaire, car je suis en retraite (en Vendée).

Où est située la maison?

Contactez l'Ordre des avocats de Charente-maritime, en leur demandant les références d'un avocat civiliste (spécialiste de droit civil), auquel vous fournirez la teneur -et la copie- des présents échanges (pour lui donner la piste).
Il s'agit bien d'une course contre la montre, et vous pourrez ne vous adjoindre qu'ensuite vos frères et soeurs.

Tenez moi au courant du suivi de votre affaire.
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Rebonjour Maître,

La maison se trouve à la Réunion,je vous remercie pour tous vos conseils et vous tiendrai au courant. J'espère avoir une aide juridique car je n'ai pas beaucoup les moyens pour payer cette affaire. Pensez vous que l'on pourrai régler cette affaire étant ici en France ?

Ce que nous avons peur c'est que le surplus de la vente ira dans les poches de ce frère escroc.

Merci encore

Cordialement

Rozza

Bonjour,

J'ai appelé le notaire qui a rédigé l'acte en 1997 en lui faisant parvenir nos messages voila ce qu'elle m'a répondu :
A la lecture de ce que vous m'avez fait suivre, je comprends que la personne que vous avez solicité n'avait pas tous les éléments en main.

Le cadre visé de l'article 918 du Code civil est très particulier et ne concerne que les ventes à successibles sous conditions particulières, notamment la réserve d'un usufruit.
Je ne suis, en revanche, pas d'accord avec cette personne qui assimile la réserve d'usufruit au droit d'usage et d'habitation: depuis un certains nombres d'années maintenant, la jurisprudence est tranchée à ce sujet (la réserve de droit d'usage et d'habitation n'emporte pas application de la présomption de l'article 918).

Les conditions de l'article 918 n'étant pas réunies, il n'y avait aucun titre à vous faire intervenir à la vente en question.

En outre, sur un fondement tout à fait différent, la question de la donation déguisée peut également être écartée, car le paiement du prix résulte d'un prêt authentique, quittancé le jour de la signature.

Le seul moyen de contestation que vous pourriez soulever serait peut-être celui d'un avantage indirect dont aurait bénéficié votre frère, si vous estimez que le prix alors fixé était manifestement sous-évalué.
Je ne peux pas vous donner d'avis personnel à ce sujet.

Vous pouvez transmettre copie de cette correspondance à votre Conseil.

Eh bien voilà je pense que les dés sont jetés,je trouve ca scandaleux une personne qui achète notre maison qui ne paie que 4 mois et pendant 12 ans ne paie plus pendant ce temps la banque ne fait rien et ne réagit que là en plus en vendant aux enchères et de plus le frère est content parce qu'il se dit propriétaire des lieux récupère les sous 10 fois plus lors de la signature et qui jubile car il a déjà préparé d'autres terrains ailleurs en faisant peur les gens meme sa propre famille et là on ne peut rien faire et dire que c'est ca la justice. Ca me met hors de moi, je continuerai mon combat jusqu'à la semaine prochaine s'il le faut toute seule. Mais il faut que je trouve un moyen de le faire payer, car il doit bien avoir quelque chose à faire. On ne peut pas laisser ca comme ca. Non je refuse
Cordialement
Merci pour votre aide ce sera la bienvenue.
Rozza

Bonjour Rozza.

Je ne partage pas l'opinion du notaire rédacteur de l'acte de 1997;
Et la jurisprudence ne le partage pas non plus: elle assimile en effet la vente sous réserve d'un droit d'usage et d'habitation, à une vente sous réserve d'usufruit, et applique la présomption de gratuité édictée par 918 CC aux contrats qui la renferment:
- Paris 11. 02. 1965: JCP 65, II, 14200.
- TGI Cambrai 18. 11. 1965: Gaz. Pal. 1966, 1, 386.
- Poitiers 27. 02. 1968: JCP 69, éd. G, IV, 54.
- TGI Compiègne 15. 10. 1974: JCP 75, éd. G, II, 18047, observ. M. Dagot.
Seul le fait que la durée du droit d'usage et d'habitation soit limitée dans le temps, fixée dans l'acte, met obstacle à ce principe.

Pouvez-vous établir que -comme vous l'affirmez- le paiement du prix d'acquisition par votre frère n'a pas été complètement effectué?

Consultez vite un avocat civiliste, et tenez moi au courant: j'aime savoir comment les affaires dans lesquelles "j'ai mis le nez" évoluent.

Courage!
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Bonjour Maître,
Je vous remercie pour vos encouragements, ayant rendez vous avec un avocat ce soir à 18heures. Par contre, je ne comprend ce que ceci veut dire pouvez vous m'expliquer ?
Paris 11. 02. 1965: JCP 65, II, 14200.
- TGI Cambrai 18. 11. 1965: Gaz. Pal. 1966, 1, 386.
- Poitiers 27. 02. 1968: JCP 69, éd. G, IV, 54.
- TGI Compiègne 15. 10. 1974: JCP 75, éd. G, II, 18047, observ. M. Dagot.
Y aurait il une possibilité que je vous envoie la copie de l'acte afin de voir concernant les termes. Car moi, c'est la première fois que je suis confrontée avec ce genre d'affaires.

Je vous tiendrai au courant de mon rendez vous de ce soir et j'espère là encore qu'elle ne va pas me tourner en bourrique.

De toute façon, j'emmenerai toute notre correspondance avec moi.

Ce serait bien si nous pouvons en discuter de vive voix.
Merci encore

Rozza.

Rebonjour, Rozza.

Les quatre références que je vous fournis (Paris...) sont celles de jugements de tribunaux, avec dates, références aux revues juridiques dans lesquelles elles ont été publiées; qui donnent raison à mon point de vue. Les juristes appellent celà "la jurisprudence".

Il sera effectivement utile de fournir à l'avocat tous les échanges que nous avons eus sur ce forum.

Vous pouvez scanner et m'adresser la copie de l'acte de vente à:
XXXXXXXXXXXXXX
Je verrai si j'ai le temps de le lire, et de vous donner un avis.

Je reste "à l'écoute".

Encore bon courage.
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Cher Maître,

Hier soir j'avais rendez vous avec un avocat elle m'a fait pour réponse que mon frère est propriétaire et que l'on ne pouvait rien faire, et pourtant nous n'étions pas au courant quand même il y a qu'un seul qui profite. C'est bien dommage d'en arriver là.

Et pourtant je lui ai fait lire ce que vous m'aviez envoyé, je ne comprend pas pourquoi elle ne veut pas tenir compte.

Je ne perds pas courage, mais là je ne sais plus sur quel pied danser. Je suis sûre qu'il y a peut être une faille quelque part dans cette affaire.

Merci pour votre écoute

Cordialement

Rozza

Bonjour, Rozza.

La lecture de l'acte du 30 juillet 1997 permet de préciser les points suivants:
- L'acte contient une réserve viagère au profit des parents vendeurs, du droit d'usage et d'habitation des biens vendus.
Notons que cette réserve met à la charge du frère acquéreur "tous les impôts, contributions et taxes foncières, les primes d'assurance contre l'incendie...", ce qui intègre au moins la taxe foncière sur les propriétés bâties. Or l'acquéreur n'aurait jamais payé les impôts.
- le prix est payé comptant par la comptabilité du notaire, au moyen de deniers d'emprunt.
A ce propos, le notaire rédacteur aurait pu faire économiser au frère acquéreur une taxe hypothécaire, en optant pour une garantie par privilège de vendeur, ou privilège de prêteur de deniers, au profit du Crédit Agricole, plutôt qu'en faisant prendre une simple hypothèque conventionnelle.
- Aucun des autres frères et soeurs (sept) de l'acquéreur n'est intervenu à l'acte.

Ceci me conforte dans ma position de départ:
Faute du consentement des co-successibles, cette vente avec réserve de droit d'usage et d'habitation faite à un successible, tombe sous le coup de la présomption irréfragable de gratuité de 918 CC.
Cette présomption sanctionne le fait que les opérations concernées "peuvent n'être que des libéralités déguisées en fraude de la réserve" (Cassation civile 24 août 1874: D. P. 75, 1, 129 - 17 novembre 1931: D. H. 1931, 559). Jurisprudence inchangée.

L'assimilation "usufruit" et "réserve de droit d'usage et d'habitation" est entérinée par la jurisprudence précitée dans mes interventions plus haut.

L'argument du paiement effectif du prix pour tenter de prouver la réalité de la vente, n'est pas recevable contre l'irréfragabilité de la présomption.

Conséquence: cette "vente" étant considérée juridiquement comme une donation:
Les biens vendus, ou leur valeur, ou les nouveaux biens qui y auraient été subrogés, seraient à réunir à la masse successorale des parents dans les termes de 922 CC.

Il peut également être envisagé l'annulation pure et simple de la vente, qualifiée comme "pacte sur succession future", strictement prohibé par la loi.

Développements dans le JURISCLASSEUR NOTARIAL: "Vente à un successible en ligne directe" - auquel, apparemment, tous les avocats n'auraient pas accès.

Je pense, Rozza, que vous êtes armé pour demander le partage de la succession de votre père, même après l'adjudication, compte tenu de l'obligation pour votre frère de la réunion à la masse, de la valeur des biens vendus.

IL SERAIT PRECIEUX QUE SOIT DONNE ICI L'AVIS D'AUTRES MEMBRES DE L'EQUIPE SUR CE QUI PRECEDE.

Votre bien dévoué.
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Bonsoir Maître,

J'ai bien reçu votre message, maintenant il nous reste à trouver un bon avocat qui accepte l'aide juridictionnelle.
A votre avis, il vaut mieux que l'on laisse passer la vente aux enchères de la semaine prochaine et ensuite attaquer ou bien il faut le faire avant ?

Merci

Cordialement

Rozza

Bonsoir, Rozza.

La succession de votre père a-t-elle été effectivement réglée (saisine d'un notaire, éventuels actes successoraux, accomplissement des formalités, dépôt d'une déclaration fiscale de succession...),
ou les choses sont elles restées "en l'état" après son décès?

De toute autre part, je n'ai plus de papier à "entête" depuis que je suis en retraite, mais en dernier lieu, j'ai été notaire titulaire de l'étude de ********** de 1981 à 1996; ce qui peut être aisément vérifié en tant que de besoin auprès de la Chambre des notaires des *********. Mon successeur est Me *********, notaire associé à **********.
Dans la mesure où ces précisions vous seraient utiles, je vous autorise à les utiliser.
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Bonsoir Maître,
Bonne question, mon frère est allé voir le notaire un mois après son décès et il a demandé une ouverture de succession. Je ne sais pas si les termes que vous employez ont été faits, demain à la première heure je contacterai le notaire de la réunion voir si c'est fait. Je vous fais confiance et vous crois Maître et ne met pas vos paroles en doute loin de là.
C'est moi qui ai fait un courrier à la banque voir si mes parents avaient un compte en banque et ensuite c'est moi qui lui ai dit d'aller faire le nécessaire afin de vérifier les comptes. C'était à moi d'aller le faire quand je lui ai appelé il m'a répondu qu'il n'avait pas beaucoup de temps à se consacrer à notre dossier de succession.
Heureusement que j'ai le téléphone en illimité sinon je me serai retrouvé avec une grosse facture à payer.

Merci encore pour tous vos conseils, vraiment vous nous ouvrez les yeux.

Demain j'appele et vous tiens au courant.

Cordialement

Rozza

Maître,
Excusez moi c'est à nous de faire toutes ses démarches ,
Merci
Cordialement
Rozza

Bonjour Maître,

J'ai bien reçu vos messages et je dois avouer que cette affaire me dépasse, c'est trop compliqué pour moi toute seule et pourtant il faut que j'y arrive. Le problème dans tout cela c'est que je n'ai toujours pas encore trouvé un bon avocat sur l'île car si je prend un France en plus de l'affaire il faudrait en plus réglé le voyage pour aller sur place.

Encore autre chose, on a appris qu'il y avait une soeur qui voulait régler le crédit de notre frère et peut être racheter la maison. Ce qui est bizarre c'est qu'elle se marie ce samedi, cela fera 5 jours jusqu'à la date fatidique. Si elle fait cela, puis je continuer quand même à les poursuivre ou il faudrait arrêter là ?

deuxième chose si on bloque la vente notre frère restera toujours dans les lieux (on ne veut plus de lui)

et le troisième cas de figure si on laisse se faire aux enchères, peut on récupérer cette somme afin de la partager entre nous les autres héritiers, car si oui on préfère la 3ème hypothèse.

Car quelque soit la solution on ne veut plus de ce frère indésirable dans les lieux, qu'ils aillent ailleurs. Car jusqu'ici il a été malhonnête envers nous autres.

Concernant les termes saisine, actes successoriaux etc... c'est à nous de faire le nécessaire si oui, où les faire ?

S'il vous plait, donnez moi votre avis que dois je faire parmi les 3 solutions, ca me fatigue cette affaire. Mes frères me disent qu'il faut voir cela en France, qu'en pensez vous ?

Huer, je vous ai demandé si malgré la vente on peut continuer cette affaire ou bien faut il le faire tout de suite avant quelque soit la solution et décision prise. Peut on faire bloquer la somme de la vente.

Merci encore pour votre aide. Si vous voulez bien appelez moi.

Cordialement

Rozza

Bonjour, Rozza.

Il est impossible d'agir sur le prix d'adjudication.
Laissez courir l'adjudication. Si votre soeur veut enchérir, libre à elle.

Tout doit se régler par une opération de COMPTES, LIQUIDATION, PARTAGE de la succession de votre père, qui doit être demandée au notaire chargé de la succession, et qui prenne en compte tout ce que je vous ai expliqué. Tout sera "remis à plat". Je vous conseille de ne pas reprendre le notaire de la vente.

Mais il faut au préalable faire établir par le tribunal que la "vente" est en réalité une donation, avec les arguments que je vous ai donnés.

Pour celà, je ne peux pas vous proposer le choix d'un avocat, n'étant plus "connecté" aux réseaux de la vie active. Avez vous contacté l'ordre des avocats de Charente-maritime comme je vous l'ai suggéré? L'avocat que vous aurez ensuite choisi fera le travail en métropole, et pourra prendre un correspondant à la Réunion, pour le représenter sur place, sans avoir à faire le voyage.

Votre bien dévoué.
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Bonjour Maître,

Oui, j'ai déjà contacté l'ordre des avocats de saintes (car c'est là bas que l'on dépend) et il y a une consultation le dernier jeudi du mois et là ce ne sera pas possible. J'essaie de trouver un autre, j'espère y arriver au plus vite.

Autrement, j'enverrai un autre de mes frères voir un qui accepte l'aide juridictionnelle. Je lui enverrai par mail toute notre correspondance.

Je vous tiens au courant de cette affaire encombrante.

Merci

Cordialement

Rozza

Bonjour à tous,


Je tenais juste à confirmer les propos remarquables de Jurisnotaire.

En effet, en cas de vente consentie à un successible en ligne directe avec réserve d'usufruit pour le cédant ou réalisée à fonds perdus (prix payé seulement sous forme d'avantage viager au profit du vendeur) et sauf accord des autres successibles, la loi présume irréfragablement qu'il y a libéralité et que celle-ci doit s'imputer sur la quotité disponible (Cass. civ. 7 nov. 1934, S. 1935. 1. 127) ; on présume que le de cujus, en procédant de la sorte, a effectivement voulu avantager le successible prétendument acheteur.

On est donc complètement dans cette hypothèse pour le cas présent.


Je vous souhaite bon courage pour trouver des professionnels suffisamment compétents pour traiter votre dossier au mieux.


Très cordialement.
__________________________
Nous tenons à ce que, après avoir bénéficié d'une consultation, les demandeurs tiennent leur consultant informé des suites qui auront été données à leur dossier.

Bonjour à vous juriste et sans oublier Maître...,

Merci encore pour toutes vos informations et conseils, car j'aurai encore besoin de vous car il y a une autre affaire qu'il faut encore régler cela concerne une autre maison que notre mère à donner cette fois ci à une de nos soeurs. Hélas, c'est pareil on n'était pas au courant à part elle et celui qui a cette fameuse maison (vente aux enchères)là aussi, on a appris cette nouvelle il y a trois mois depuis le décès de notre père on en découvre et que ceci a été fait en 1996 (ou 1997) il faut que l'on règle cette affaire avant et ensuite on s'occupe de l'autre.

Je vous tiens au courant au fur et à mesure que cela avance.

Cordialement

Rozza.

Bonjour, Rozza.

Vous dites qu'une autre maison a été DONNEE par votre mère à une de vos soeurs.

== Pouvez-vous me donner des précisions sur cette donation -et si possible m'adresser copie de l'acte- ?

== - Cette maison appartenait elle en propre à votre mère: l'a-t-elle, elle-même, recueillie par donation, succession, échange ou remploi de biens propres à elle? ou votre mère a-t-elle acheté cette maison dès avant son mariage?
- Ou alors avait elle été achetée par vos parents au cours du mariage?

Si votre mère a effectivement DONNE à sa fille une maison lui APPARTENANT EN PROPRE, il n'y a rien à faire du vivant de votre mère.
Ce n'est qu'après son décès que pourront être entreprises les opérations de COMPTE, LIQUIDATION ET PARTAGE de la succession de votre mère, pareillement aux mêmes opérations qu'il y a MAINTENANT lieu de faire au décès de votre père.

Votre bien dévoué.
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Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

Bonjour, Rozza.

L'acte dont vous m'avez adressé copie est bien un acte de donation par votre mère à votre soeur Rose-marie.
Cette donation est faite "par préciput et hors part", c'est à dire avec dispence de rapport à la future succession de votre mère, dans la limite de la quotité disponible.
Elle contient une réserve viagère du droit d'usage et d'habitation par votre mère sur la maison donnée, bien que celle-ci n'ait pas constitué à l'époque le domicile conjugal au sens de 215 CC.
Cette maison constituait un bien propre de votre mère, pour se l'être vue attribuer aux termes d'une donation-partage qui avait été consentie par ses propres parents à leurs enfants au nombre desquels votre mère.
Elle est parfaite.

Je vous confirme donc ce que je vous disais au dernier paragraphe de ma précédente intervention.


Avez vous d'autres problèmes?

Votre bien dévoué.
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