Risque Achat nue propriété par enfant

Bonjour,

Je voudrais acheter a mon père la nue propriete d un appartement qu il possède, lui conservant l usufruit.
J ai consulté deux notaires qui ont des avis différents : l un me dit qu il n y a aucun probleme , aucun risque de requalification en donation déguisée par l administration fiscale ou un de mes frères au moment de la succession des lors qu il y a paiement par la comptabilité du notaire.
Le second me dit que c est très risque et ne le ferait même pas car se serait requalifie en donation article 751. Et me conseille de le faire via le biais d une sci.
Sur internet il semble qu effectivement le risque soit réel mais je ne sais plus quoi penser.
Si quelqu une été fasse à cette situation merci de ses conseils ou commentaires.

En vous remerciant par avance.

Cordialement.

j'ai une maison avec 3 appartements, j'en ai rénové 2 et le 3ème est à rénover. Je pense en faire donation à mon fils unique qui veut le réparer pour DEFISCALISER.Il ferait un prêt.
Doit-on prendre un géomètre obligatoirement ?
Doit-on faire un règlement de copriété étant donné que nous sommes en famille.
Merci par avance.