La responsabilité de l'agent immobilier

Publié le Modifié le 18/09/2022 Vu 195 fois 0
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La responsabilité de l'agent immobilier. Notions générales.

La responsabilité de l'agent immobilier. Notions générales.

La responsabilité de l'agent immobilier


La responsabilité vient du latin « respondere » ce qui signifie répondre de... (ici du dommage qu’on cause).

La responsabilité suppose 3 conditions :

1- Un dommage

2- Un fait générateur

3- Un lien de causalité

Seul sera developpé ici le fait générateur : Dans quels cas peut on engager la responsabilité de l'agent immobilier ?

En droit privé, il existe 2 types de responsabilités : la responsabilité civile et la responsabilité pénale.

  • La responsabilité pénale consiste à répondre de la commission d’une infraction pénale. Le juge compétent pour déterminer cette responsabilité est le juge pénal.
  • La responsabilité civile, consiste à répondre du dommage qu’on cause à autrui . Il existe 2 types de responsabilités civiles : La responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle appelée aussi extra-contractuelle . Le juge compétent est le juge civil.

    I-    LA RESPONSABILITÉ PÉNALE DE L'AGENT IMMOBILIER

La loi Hoguet n° 70-9 du 2 février 1970 encadre l’accès aux professions immobilières, on parle d’une profession réglementée (c’est-à-dire qu’il y a des conditions à remplir pour exercer cette profession).

Les infractions qu’on peut rencontrer sont d’abord l’exercice illégal de la profession  ( absence de la carte professionnelle ou non renouvellement de la carte).

Par ailleurs, le code pénal contient des infractions qui peuvent s’appliquer aux activités immobilières : le faux et usage de faux, l’escroquerie et l’abus de confiance. La publicité mensongère est également condamnée dans le code de la consommation ( Ex : une annonce avec de fausses informations).

Il s’agit de délits punis par des amendes et d’ une peine d’emprisonnement ( moins de 10 ans).  Ex : l’escroquerie : 5 ans d’emprisonnement et 375 000 d’amende.

II-    LA RESPONSABILITE CIVILE DES AGENTS IMMOBILIERS

A-    RAPPEL GENERAL

La responsabilité civile est soit contractuelle soit délictuelle/ extra-contractuelle.


La responsabilité est contractuelle si : Elle résulte de l’inexécution ou l’exécution non parfaite d’un contrat. Un contrat est un accord qui contient des obligations à l’égard de ses signataires. La partie qui n'exécute pas son obligation peut engager sa responsabilité contractuelle. Elle devra indemniser le/les dommage(s) causé(s) par des dommages et intérêts. Le montant est soit déterminé à l'amiable entre les parties et à defaut d'accord par le juge (plusieurs critères rentrent en compte pour le caractériser et l'evaluer).

La responsabilité est délictuelle/ extra-contractuelle si : Il n’y a pas de contrat entre le responsable et la victime du dommage. 

Il existe 3 types de responsabilités délictuelles : du fait personnel, du fait d’autrui et du fait de la chose.


B-    LA RESPONSABILITE CIVILE DE L’AGENT IMMOBILIER


1-    La responsabilité contractuelle de l’agent immobilier


A est un agent immobilier, B est un client. A et B ont signé un mandat. B a subi un dommage, il poursuit A.

NB :  On dit souvent que l’agent immobilier est soumis à une obligation de moyens c’est-à-dire qu’il doit tout mettre en œuvre pour exécuter sa mission. Mais il n’est pas tenu d’assurer le résultat,  à savoir réaliser l’opération immobilière demandée.

Certes il pèse sur l'agent immobilier une obligation de moyens MAIS il est soumis à une obligation de RESULTAT en ce qui concerne la rédaction des actes qu’il réalise ( forme, contenu ,mentions , pièces à collecter ..).


Exemples de cas où l’agent immobilier peut engager sa responsabilité contractuelle :

- Défaut de demandes des pièces nécessaires à un dossier

- Défaut de pouvoirs du mandataire
- Défaut de recherche de la solvabilité des locataires ou des cautions
- Défaut d’exécution du devoir de conseil à l’égard du mandant (client)

2-    La responsabilité délictuelle/extra-contractuelle de l’agent immobilier

La responsabilité extra contractuelle existe lorsqu’il n’y a pas de contrat.

A est un agent immobilier, B est un client, C est un tiers . A et C n'ont pas signé de contrat ensemble. C est victime d'un dommage. C poursuit A.

La responsabilité de A peut etre engagée soit de son propre fait, soit du fait d’autrui (son préposé ) soit du fait des choses (dont il a la garde).


a)    La responsabilité du fait personnel de l'agent immobilier 


La responsabilité du fait personnel, c’est la situation dans laquelle le comportement a créé un dommage. Ce comportement peut être positif, c'est à dire matérialisé par une faute.

Ex : la concurrence déloyale, absence de conseil au tiers ( L'agent immobilier doit conseiller son client mais il est également soumis à un devoir de conseil à l'egard du tiers, il doit le  renseigner lorsqu'il connait une information importante que le tiers ne peut pas connaitre).

Le comportement peut être négatif, c’est la situation dans laquelle l'agent immobilier aurait du agir mais il n'a pas agi. Il s'agit d'une négligence ou imprudence.


Ex : la chute d’un client dans le local de l'agence.

b)    La responsabilité du fait du salarié de l'agent immobilier


L’employeur est responsable du dommage causé du fait de son salarié (préposé). Ainsi, l’agent immobilier qui détient la carte professionnel est responsable des dommages causés par ses salariés.


Ex : la faute d'un agent commercial en immobilier (habilité).


Nb : cette responsabilité suppose une faute personnelle de l'agent, dans le cadre de ses fonctions et que cette faute ne soit pas une infraction pénale ( à defaut il reste responsable de ses actes).

c)    La responsabilité du fait des choses dont l'agent immobilier a la garde


La chose qui cause un dommage à autrui peut engager la responsabilité de celui qui en a la garde. Cela suppose qu’it ait le pouvoir d'usage, de contrôle et de direction de la chose.

Ex :  le développement de l'arrêt de la Cour d'appel de Nancy 2e ch., 10 févr. 2022, n° 21/00065  est interessant. Il concerne la chute d'une personne lors de la visite d'une maison  faite par un agent immobilier. Le raisonnement ecarté par la cour d'appel était celui d'engager la responsabilité de l'agent immobilier sous le fondement de la responsabilité du fait des choses. En faisant faire la visite de la maison, l'agent serait devenu gardien de la chose à l'origine du dommage. Ce raisonnement a été écarté mais la responsabilité pour faute de l'agent a été tout de meme engagée ( car il ne s'est pas renseigné sur l'existence d'eventuelles défaillances dans la maison).

© Copyright 2022 E. EL SAMALOUTY

La loi hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228/

CA Nancy, 2e ch., 10 févr. 2022, n° 21/00065: https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2022/C6D9F81429E6651FFAF37

 

 

 

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