Publié le 16/05/2013, vu 4055 fois, 5 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Exposée au grand jour depuis peu, l'affaire Apollonia est certainement la plus grande escroquerie immobilière et financière de France.

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Publié le 30/03/2016, vu 2534 fois, 6 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Tel est pris qui croyait prendre !
Par ce jugement du 5 janvier 2016, le Tribunal de grande instance de Strasbourg a ordonné l’application pure et simple au contrat du taux d’intérêts variable sans limite calculé sur l’évolution de l’index Libor CHF Mois réel, alors que le taux était négatif.

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Publié le 16/06/2016, vu 2124 fois, 6 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par décision du 18 mai 2016, le Tribunal de Grande Instance d’Annecy a condamné la banque auprès de laquelle les clients avaient souscrit un emprunt en francs suisses, pour manquement à son obligation d'information et à son devoir de mise en garde.

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Publié le 22/09/2014, vu 2263 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS


Dans le cadre de l’achat d’un investissement locatif dans le cadre de la loi GIRADRIN par une société civile immobilière, destiné à servir d’outil de défiscalisation aux associés de ladite société, deux notaires ont été condamnés à réparer le préjudice subi par la perte de l’avantage fiscal, pour ne pas avoir alerté les associés de l’impossibilité de l’opération prévue.

En effet, la SCI en question n’était pas transparente fiscalement, la transparence étant la notion fiscale qui détermine si l'imposition est due au titre de la société ou de ses actionnaires.

Lorsque la SCI est transparente, chaque associé déclare ses bénéfices au titre de son impôt sur le revenu. Lorsqu'elle n'est pas transparente, c'est la SCI qui est imposée.

En l’espèce, la SCI n’étant pas transparente, ses associés ne pouvaient pas imputer la réduction d’impôt prévue par le régime de défiscalisation sur leurs revenus personnels.

Informés par l’administration fiscale de cette impossibilité, ils ont refusé d’opter pour un autre régime de défiscalisation et ont réglé les rappels d’impôts. 

Puis ils ont assigné en responsabilité, pour manquement à leur devoir de conseil, non seulement les promoteurs-vendeurs, mais également les deux sociétés de notaires qui avaient participé à la vente.

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des notaires, en confirmant que ceux-ci avait manqué à leur devoir d’information et de conseil en n’alertant pas les associés.

En outre, les notaires ne peuvent se dégager de toute ou partie de leur responsabilité en invoquant que la victime aurait pu bénéficier d’un autre régime de défiscalisation. 

Publié le 12/06/2014, vu 2046 fois, 5 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans un jugement du 3 juin 2014, le Tribunal de Grande Instance de Clermont-Ferrand a reconnu la responsabilité de la banque prêteuse en retenant l’illicéité de la clause d’indexation sur le taux de change Euros/Francs suisses.

L’article L.112-2 du Code monétaire et financier prohibe les clauses d’indexations n’ayant pas de rapport direct avec l’activité d’une des parties.

Le Tribunal a retenu qu’en l’espèce le recours aux francs suisses revêtait un caractère artificiel et virtuel et que l’économie du crédit relevait de l’euro puisque toutes les parties avaient leur domicile en France, que l’immeuble acquis était en France, que le remboursement s’effectuait en France en euros et que les fonds n’avaient jamais transité par la Suisse.

Il a ainsi jugé que la banque avait proposé un mécanisme d’indexation prohibé par l’article L.112-2 du CMF.

En conséquence, la nullité de la clause d’indexation doit être prononcée, le crédit doit être considéré comme ayant été définitivement souscrit pour le montant en euros prévu à l’origine et la banque doit rembourser aux emprunteurs toute somme perçue au-delà des mensualités, ...



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Publié le 22/09/2014, vu 1564 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Le gouvernement Valls a annoncé le 29 août 2014, un plan de relance du logement cherchant, entre autres, à favoriser l’acquisition de logements neufs. Pour cela, il est notamment prévu de revenir sur les dispositions des lois Scellier et Duflot en matière d’investissement locatif. Ainsi, à partir du 1er septembre 2014, la loi Pinel remplace les dispositifs antérieurs.

Trois différences majeures peuvent être observées. Tout d’abord, les investisseurs ne seront plus obligés de louer leur bien pendant 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Ils pourront désormais choisir de s'engager sur 6, 9 ou 12 ans, pour des taux de réduction d’impôts respectifs de 12, 18 ou 21 % (dans la limite de 6000 € de réduction d’impôt par an).

Autre avancée, l’investisseur aura l'occasion de donner en location le bien à ses parents ou à ses enfants, ce qui avait été interdit dans la loi Duflot, alors que cette possibilité était envisageable dans les dispositifs fiscaux précédents.

Enfin, le régime des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant des investissements locatifs s’est aligné sur celui des particuliers. Ainsi, l'achat de parts via une SCPI permet de bénéficier de tous avantages du dispositif Pinel.

Publié le 02/05/2013, vu 1350 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Les principaux apports de la loi sur le mariage pour tous

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Publié le 22/02/2016, vu 1384 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Encore un jugement très favorable aux emprunteurs rendu le 15 septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse, qui confirme la tendance à reconnaître autant le manquement au devoir d’information de la banque dans le cas d’emprunts francs suisses, que le préjudice de perte de chance causé aux emprunteurs.

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Publié le 29/01/2015, vu 1327 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, par un jugement du 9 janvier 2015, a condamné le conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisé à verser la somme de 130.000,00€ à titre de dommages et intérêts en retenant que :

- La société de conseil en gestion de patrimoine n’est pas intervenue « en qualité de simple intermédiaire en transaction immobilière » et « son rôle ne s’est pas limité en effet à une entremise entre un vendeur de biens immobiliers et un acquéreur ». « Ce rôle était second dans sa mission qui était, à titre principal, celle d’un conseil immobilier de placement, son argument de vente étant non pas le bien immobilier en tant que tel mais l’utilité que l’acquisition de ce bien financé par l’emprunt, à des fins locatives, en vue de bénéficier d’un avantage fiscal » ;

- Le bénéfice de l’avantage fiscal lié à l’application du mécanisme de la loi dite « de Robien » « sous-entend l’intégralité de la simulation ». Ainsi, la simulation financière entre dans le champ contractuel ;

- La société de conseil en gestion de patrimoine « avait pour obligation de délivrer au candidat potentiel à l’investissement ou prospect une information sincère et complète, délivrée avant la signature des contrats, cohérente avec l’investissement proposé et mentionnant les caractéristiques les moins favorables à cet investissement et les éventuels risques encourus ».
 

Publié le 22/01/2016, vu 1307 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
A l’occasion de ce numéro de janvier 2016, le cabinet ASR AVOCATS a eu l’occasion de partager sa grande expérience dans le domaine des emprunts francs suisses avec le journal « Que Choisir ».

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Publié le 23/05/2013, vu 1197 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Quelles différences existe-t-il entre la rupture d'un PACS et d'un mariage?

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Publié le 28/06/2017, vu 1121 fois, 3 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Au milieu des années 2000, les banques ont octroyé des emprunts immobiliers en euros ; libellés ou indexés sur le franc suisse.

Cependant, depuis 2007, l’euro a perdu 35 à 40% de sa valeur alors que la monnaie helvétique a grimpé de plus de 50%. Il en résulte pour la majorité des emprunteurs à l’heure actuelle, que le capital restant dû est supérieur au capital emprunté, ce qui a entrainé les emprunteurs vers la ruine en augmentant excessivement leur dette.

Par un arrêt du 29 mars 2017, la Cour de cassation a donné raison aux emprunteurs en estimant que le prêt litigieux contenait une clause abusive.

D’après la Cour, la clause abusive est constituée dès lors que le risque de change pèse exclusivement sur l’emprunteur. En l’espèce, la banque ne supportait aucun risque de change, puisque seuls les emprunteurs subissaient une perte d’argent en raison de la hausse du franc suisse et de la chute de valeur de l’euro. A ce titre, on pourrait considérer la clause de parité entre l’euro et le franc suisse comme abusive.

Par ailleurs, la notion de clause abusive étant imprescriptible, cela signifie que tous les contrats de prêt n’ayant pas été portés en justice, pourraient être révisés, ce qui ...



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Publié le 29/05/2013, vu 1086 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le Conseil Constitutionnel a abrogé, dans une décision rendue publique le 4 mai 2012 à la faveur d'une question prioritaire de constitutionnalité, le délit de harcèlement sexuel prévu à l'article 222-33 du Code pénal.

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Publié le 23/05/2013, vu 1057 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un arrêt en date du 31 janvier 2012, le Tribunal de Grande Instance de Toulouse a eu l'occasion de se prononcer sur le problème de l'investissement locatif loi de Robien en se positionnant en faveur de l'acquéreur lésé.

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Publié le 17/02/2014, vu 1088 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

La loi du 26 juillet 2013 a interdit les prêts en devises étrangères remboursables en monnaie nationale, sauf dans des cas très limités. 

Ces emprunts sont donc interdits aujourd'hui pour les particuliers dont l'activité professionnelle n'a aucun lien avec le pays voisin. 

Un nouvel article a été ajouté dans le Code de la consommation pour encadrer strictement ces pratiques. 

De plus, cet article précise qu'avant l'émission de l'offre de prêt, le banquier doit informer l'emprunteur des risques et des possibilités éventuelles de conversion des remboursements en euros.

Cette nouvelle loi qui interdit les emprunts en devise étrangère est une preuve de la culpabilité des banques qui les ont commercialisés.

Cette loi n'est pas rétroactive, elle ne peut donc servir de fondement que pour condamner des emprunts contractés après son entrée en vigueur.

Cependant, les emprunts dits « toxiques » antérieurs seront indubitablement analysés à la lumière de la nouvelle loi.



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Publié le 29/06/2016, vu 1119 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La jurisprudence rappelle régulièrement que si le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu d’un devoir de conseil quant au choix par les clients de leur mode de financement, il est néanmoins tenu d’une obligation d’information...

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Publié le 20/07/2015, vu 1040 fois, 3 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le jugement rendu le 24 octobre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse dénote une fermeté certaine des juges à l'encontre des conseillers en gestion de patrimoine.

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Publié le 22/09/2014, vu 1049 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans le prolongement de votre annonce du 29 août 2014, portant entre autres sur la réforme du dispositif Duflot visant à favoriser l'investissement locatif, je me permets de prendre contact avec vous en ma qualité d'avocat.


En effet, mon cabinet s'est spécialisé dans la défense d’investisseurs qui ont consacré la plupart de leurs économies dans des investissements locatifs qui se sont souvent avérés catastrophiques.


Je reçois chaque jour plusieurs demandes concernant ces problèmes et le nombre d'investisseurs trompés me semble considérable.


Si les dispositifs successifs m’apparaissent comme une excellente idée en soi, puisque favorisant l'accès à la propriété via la défiscalisation d'impôts, il est malheureusement patent de constater que certains promoteurs spécialisés ou « marchands de défiscalisation » ont « surfé » sur ces dispositifs de défiscalisation et n'ont pas hésité à tromper leurs clients, ce qui a eu des conséquences extrêmement graves.


Le système mis en place par ces marchands de défiscalisation est extrêmement bien ficelé et leur permet via un démarchage agressif et des simulations financières totalement mensongères de tromper leur clientèle.


Si l'enrichissement de certains promoteurs au détriment des particuliers a pu avoir court pendant un temps, il me semble qu'il conviendrait, dans l'hypothèse de la mise en place d'un nouveau dispositif, de protéger les petits investisseurs des dérives aujourd'hui constatées.


Ainsi, le succès de ces dispositifs ne dépend pas tant de la flexibilisation du nombre d’années de location nécessaires ni des taux de réduction d’impôts ; sinon plutôt de la confiance des investisseurs dans ces dispositifs et de leur sérénité quant au sérieux de leur investissement.


Il reviendrait pour autant au législateur d’encadrer les pratiques mises en place par certains conseillers et/ou promoteurs spécialisés, afin d’éviter les tromperies récurrentes.
Je vous invite à vous rendre sur mon blog http://www.blogavocat.fr/space/sophie.ramond/contents sur lequel on découvre une multitude de témoignages éloquents.


Je me tiens donc à votre disposition pour vous faire part des difficultés rencontrées le plus régulièrement dans ces dossiers, et éventuellement trouver un cadre législatif permettant de les encadrer.


En espérant avoir retenu votre attention et en vous en remerciant de l'accueil que vous réserverez à cette proposition, je vous prie de croire, Monsieur le Premier Ministre, en l'assurance de ma considération respectueuse et distinguée.
 

Publié le 29/05/2013, vu 993 fois, 2 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le harcèlement moral est de plus en plus reconnu par la justice.

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Publié le 04/01/2016, vu 978 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

~~Par un jugement du 19 novembre 2015, le Tribunal de Grande Instance de Toulouse a condamné le commercialisateur à payer la somme de 175.426,65 € dans le cadre d’un projet de défiscalisation immobilière prévu par la loi GIRARDIN.


Le tribunal a retenu la responsabilité délictuelle du commercialisateur au motif que celui-ci n’a pas informé et conseillé correctement l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement (situation de l’endroit de la résidence, potentiel locatif) et qu’il avait notamment l’obligation de vérifier la sincérité des informations contenues dans le matériel publicitaire qu’il distribuait (plaquette commerciale, livret descriptif de la résidence) même si il ne l’a pas confectionné lui-même.


En effet, même si le prix a été fixé par le vendeur, il était du devoir de commercialisateur de savoir sur quelles bases de données le vendeur a fixé son prix.


Le Tribunal a ainsi considéré qu’une telle différence de prix sur 7 ans ne peut s’expliquer qu’au travers du caractère erroné de la simulation financière établie par le commercialisateur.


En espèce, l’acquéreur avait fait l’investissement dans le but de profiter d’un avantage fiscal tel que l’investissement était présenté par le commercialisateur.


Au lieu de ça, celui-ci a perdu son avantage fiscal et a dû subir un redressement fiscal, une grosse perte locative et une surévaluation du bien immobilier.


Malgré le grand désarroi de la part de l’acquéreur, c’est grâce aux efforts déployés par le cabinet ASR Avocats que l’investisseur a pu retrouver quasi la totalité de son argent investi et perdu dans cet investissement locatif qui s’est avéré être désastreux.
 

Publié le 23/05/2013, vu 962 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
De nombreuses plaintes de clients ayant été déposées pour pratique commerciale déloyale et trompeuse dans le cadre d'emprunts en francs suisses, la BNP a déclaré à l'AFP (l'Agence France-Presse) avoir arrêté le prêt immobilier Helvet Immo en raison des « évolutions défavorables et inattendues en matière de taux de change".

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Publié le 20/07/2015, vu 971 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un jugement rendu le 11 juin 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris a réaffirmé sa position s'agissant de la protection des investisseurs dans le cadre d’une opération de défiscalisation de type Robien et a condamné le conseiller en gestion de patrimoine sur le fondement du défaut de conseil.

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Publié le 20/07/2015, vu 1000 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le Tribunal de Grande Instance de Périgueux a reconnu la responsabilité in solidum du conseiller en gestion de patrimoine et du promoteur sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

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Publié le 18/10/2016, vu 963 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’ordonnance du 25 mars 2016 portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation est la transposition en droit français de la directive du 4 février 2014 sur les contrats de crédit immobiliers.
Cette directive offre un cadre juridique plus précis en matière de crédits immobiliers.

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Publié le 05/01/2016, vu 980 fois, 1 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

~~Par un arrêt rendu le 9 novembre dernier, la Cour d’Appel de Toulouse a confirmé un jugement du 25 juillet 2014 qui avait déjà fait droit aux demandes des clients du cabinet ASR AVOCATS.

En effet, le promoteur a été définitivement condamné dans le cadre d’un investissement de défiscalisation immobilière pour avoir manqué à leur obligation d’information et de conseil auprès de l’investisseur.

En espèce, le promoteur prétendait n’avoir aucune connaissance de l’objectif de défiscalisation derrière cet investissement et n’avoir ainsi aucune responsabilité vis-à-vis de la faute de son mandataire, le conseiller en investissement.

Toutefois, la Cour a considéré qu’au regard de la spécialisation du promoteur/vendeur dans le domaine de l’investissement locatif défiscalisé, le vendeur ne pouvait ignorer que les acquéreurs avaient pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport grâce aux seuls avantages fiscaux l’acquisition d’un appartement.

Il convenait donc, selon la Cour, au vendeur, en sa qualité de mandant, de s’assurer au  moment de la réservation que son mandataire avait respecté son obligation d’information ou de conseil, et, à défaut de remplir lui-même cette obligation.

La Cour d’Appel de Toulouse a valablement considéré que le promoteur était à l’origine de la conception du projet immobilier en vue de sa commercialisation comme placements immobiliers, qu’elle avait commis des négligences dans la présentation matérielle du programme immobilier (comprenant l’établissement des plans, les descriptifs techniques) qui avait été établi sur des approximations à l’origine d’une technique de vente préjudiciable aux acquéreurs et que sa responsabilité était engagée.

C’est ainsi que la Cour a considéré que les acquéreurs ont effectivement subi un préjudice constitué de la perte de chance de pouvoir contracter en ayant conscience de la probabilité réelle qu’un tel bien leur procure l’épargne fiscale annoncée.

Grâce à cet arrêt très favorable aux investisseurs, le cabinet ASR AVOCATS a une fois de plus démontré que face à de grandes sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier, le particulier peut tout à fait gagner et faire valoir ses droits.


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