christophe MORHAN
Bienvenue sur le blog de christophe MORHAN
Publié le 10/06/2018, vu 354 fois, Auteur : christophe MORHAN

Le locataire est obligé :

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

A) la mise en oeuvre de la clause résolutoire:
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
C'est bien un commandement de payer délivré par voie d'huissier qui est exigé.
Le juge ne peut accorder de délai de régularisation au locataire, comme il est en droit de le faire, même d'office, en cas de défaut de paiement des loyers ou charges (CA BORDEAUX; 1ere Chambre A, 15.6.2007).
​Il n'en reste pas moins que cette disposition est interprétée avec pragmatisme par les Tribunaux d'Instance.
Dans une affaire récente, le bailleur sollicitait la résiliation du bail à défaut de justification de la souscription d'une assurance locative dans le mois du commandement délivré à cette fin le 16 décembre 2011.
La cour de cassation ( Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 27 avril 2017 N° de pourvoi: 15-28869 ) rappelle un principe pragmatique: une assurance effective dans le délai d'un mois, en l'espèce au jour de la délivrance du commandement, fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que le locataire en justifie lors de l'audience.

"Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y...produisait une attestation de la MAAF en date du 10 mai 2012 indiquant qu'il était titulaire d'un contrat d'assurance pour sa résidence principale située ...et mentionnant que les lieux loués étaient assurés depuis le 21 juin 2003, et retenu qu'il résultait de cette attestation que l'appartement était effectivement assuré par M. Y...au jour de la demande de M. X... formulée par lettre recommandée du 14 mai 2007 et au jour de la délivrance du commandement, la cour d'appel a pu en déduire que, bien que l'attestation d'assurance n'ait pas été produite dans le délai imparti par le commandement, la demande d'acquisition de la clause résolutoire devait être rejetée ; "

B) la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire valant renonciation à la mise en ouvre de la clause résolutoire

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.


 

Publié le 27/05/2018, vu 574 fois, Auteur : christophe MORHAN

Est réputée non écrite toute clause :

Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

Nous allons analyser la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

​L'huissier de justice est un acteur essentiel dans la vérification de la validité de la clause résolutoire (en amont dans sa possible  rédaction, en aval, une mauvaise rédaction pouvant orienter vers une demande judiciaire en prononcé de la résiliation du bail).

​Il devient indispensable dans la délivrance du commandement.

L'article  24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose:

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il reprend les éléments essentiels du commandement. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

Forme du commandement et effets

La délivrance du commandement se matérialise par un acte d'huissier signifié au locataire suivant les formes prévues aux articles 653 à 664 du CPC.Le contenu de cet acte, outre les mentions de l'article 648 du CPC, est défini à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Une fois signifié, si le montant visé dans le commandement rentre dans le cadre défini par arrêté du Préfet de Département, le commandement est notifié par voie électronique par l'huissier à la CCAPEX.

Ce commandement fait courrir un délai de 2 mois à compter de sa date à l'issue duquel si les causes de ce dernier ne sont pas apurées, le bail est résilié de plein droit.

Paralysie de la clause résolutoire 

Le surendettement : l'article L711-1 du code de la consommation dispose:


Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi.
La situation de surendettement est caractérisée par l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l'ensemble des dettes non-professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement.
L'impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société caractérise également une situation de surendettement.

Le même code dispose en 2 articles: 

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

La suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.
Le débiteur peut toutefois saisir le juge du tribunal d'instance afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa.

La recevabilité

On déduit de cette lecture que si la recevabilité de la demande intervient dans le délai de 2 mois de la signification du commandement, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation de plein droit.

A contrario, le fait que le preneur ait déposé un dossier de surendettement déclaré recevable ne modifie pas les effets de la clause résolutoire insérée au bail qui a été acquise avant la recevabilité.

Le tribunal d'instance peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement au locataire ce qui suppose que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative

Les conséquences des mesures de traitement du surendettement : 

effacement:

Dans un arrêt du 18 février 2016 (14–17792) la Cour de cassation rappelle que le moyen tiré de l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, alors que la clause résolutoire était acquise, est inopérant.A contrario si l'effacement intervient avant l'expiration du délai de 2 mois, il ne pourra se prévaloir d'une quelconque résiliation.

Les délais de paiement

Dans un avis n°15002 du 16 février 2015, la Cour de cassation a considéré que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, quoi que non visé par l’article 14 de cette dernière, s’appliquait aux baux en cours lors de son entrée en vigueur.

La Cour fournit l’explication suivante : le pouvoir offert au Juge d’accorder des délais de paiement désormais jusqu’à 3 ans, s’analyse comme un effet légal du bail et non comme un dispositif soumis à la liberté contractuelle des parties.

l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose:

V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


PAGE : [ 1 ]