Les négociations des transactions immobilières

Publié le Modifié le 25/11/2019 Vu 617 fois 0
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Soumise aux règles de bases des marchés commerciaux, l'on désigne une transaction immobilière de "vente complexe" en raison d'une phase précontractuelle subordonnée à des critères juridiques, techniques, administratifs [...].

Soumise aux règles de bases des marchés commerciaux, l'on désigne une transaction immobilière de "ven

Les négociations des transactions immobilières

VENTE PARFAITE

 

Un accord est juridiquement définitif lorsque des cocontractants de bonne foi ont exposés leur approbation sur l'objet et la fixation d'un prix.

 

"La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer." [1]

"[La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé." [2]

 

OBLIGATION D'INFORMATION DURANT LA PHASE DES NÉGOCIATIONS

 

Obligation d'information précontractuelle [3]

 

"...

Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

•Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété

•Le nombre de lots

•Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies [BUDGET PRÉVISIONNEL]

 

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures [Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.] et de l'article  L615-6 du code de la construction et de l'habitation. [Mesures de sauvegarde.]

..." [4]

 

Le pourparler

 

"L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi." [5]

 

"Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. [...]." [6]

 

Obligation de confidentialité dans les pourparlers

 

"Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l'occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun." [7]

I.- L'OFFRE PUBLIQUE DE VENTE

 

Il y a OFFRE DE VENTE FERME À PERSONNE INDÉTERMINÉE lorsqu'un propriétaire met en vente directement son bien sans l'intervention conventionnelle d'un intermédiaire légalement habilité.

Les modalités précontractuelles résultant d'une offre publique sont susceptibles d'influer sur les conséquences résultant des différents régimes de responsabilité selon que la publication soit une Offre de vente immobilière directe, soit une offre de vente immobilière par mandat.

En effet, les conséquences juridiques diffèrent selon le fait qu'une rupture du processus transactionnel soit de nature contractuelle ou délictuelle.

La responsabilité délictuelle pourra uniquement être engagée en cas de rupture abusive d'une négociation (ACTON EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS) alors que la responsabilité contractuelle pourra également être mise en œuvre selon l'effectivité du contrat de mandat liant les parties (ACTION EN EXÉCUTION FORCÉE,  application de la CLAUSE PÉNALE comme  sanction "à titre de dommages et intérêts").

 

 

 

II.- L'OFFRE PUBLIQUE DE VENTE PAR INTERMÉDIAIRE

 

Offre de vente immobilière directe

 

" [...] en matière de vente d'un bien immobilier s'agissant d'une opération complexe [...] une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s'analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers [...]." [8]

 

Offre de vente immobilière par mandat

 

" [...] l'offre de vente adressée au public qui précise les conditions essentielles de cette vente et est exprimée par l'entremise de l'agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente [entraîne] la formation du contrat [...] dès l'acceptation par l'acquéreur." [9]

 

Seules sont habilités à vendre les biens d'autrui les personnes suivantes:

 

Les notaires.

 

Les agents immobiliers bénéficiant d'un mandat d'intermédiation ont une mission principale d'entremise.

"Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées [...] sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties." [10]

La clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente

"Le mandat d'entreprise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération d' [activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce] ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément." [11]

 

Les avocats bénéficiant d'un mandat de représentation (CONTRAT DE MISSION DE TRANSACTION).

" [...] L’avocat peut [...] accepter un mandat de gestion de portefeuille ou d’immeubles à titre accessoire et occasionnel, être syndic de copropriété, mandataire en transaction immobilière [...]." [12]

 

 

 

[...]

 

LA POLLICITATION EST L' "OFFRE DE CONTRACTER QUI N'A PAS ÉTÉ ENCORE ACCEPTÉE." [13]

Lorsque plusieurs personnes font une offre d'achat au prix déterminé,  c'est la première offre qui forme le contrat.

"L'OFFRE FAITE AU PUBLIC DE VENDRE UN IMMEUBLE À UN PRIX DÉTERMINÉ LIE LE POLLICITANT, À L'EGARD DU PREMIER ACCEPTANT [...]." [14]

 

[...]

 

 

 

III.- LETTRE D'INTENTION D'ACHAT (LIA)

 

Une lettre d'intention  d'achat (LIA) manifeste une volonté de l'acquéreur d'acquérir un bien dont le prix n'a pas nécessairement été déterminé définitivement et dont l'objet est également susceptible de vérifications ou modifications.

 

L'OFFRE D'ACHAT

 

Juridiquement, la lettre d'intention d'achat est une offre d'achat ou promesse d'achat dont l'acte n'engage que l'acquéreur.

 

L'offre d'achat ou promesse unilatérale d'achat (L'offre de prix) résulte des dispositions de l'article 1114 du Code Civil, lequel renvoi à l'article 1583 quant aux conditions nécessaires pour rendre une convention synallagmatique juridiquement "parfaite".

" [...] La principale caractéristique de l'offre de prix est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l'offre [...]. S'il accepte l'offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. [...]." [15]

 

La lettre d'intention d'achat n'est pas un compromis de vente.

"Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme." [16]

 

EXEMPLE DE VENTE PARFAITE PAR LETTRE D'INTENTION D'ACHAT (LIA)

Une LIA "signée des deux parties et intégrant la mention Bon pour acceptation de la proposition engage définitivement les deux parties." [17]

 

 

 

IV.- LA CONTRE-OFFRE

 

En principe lors d'une négociation d'un bien immobilier, une contre-offre consiste par l'acquéreur, dans des conditions contractuelles précises et sans équivoques, à proposer un prix d'achat après évaluation qualitative.

La contre-offre est  juridiquement une promesse unilatérale d'achat

"La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire." [18]

 

La contre-offre est susceptible:

-d'éteindre la négociation après l'expiration d'un délai

-de conclure la vente.

"L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. [...]." [19]

-d'entériner un processus de négociation,

"L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle." [20]

 

[...]

 



[1] (Article 1582 du Code Civil) (1)

[2] (Article 1583 du Code Civil)

[3] (Article L221-5 du Code de la consommation)

[4] (Article L721-1 du Code de la construction et de l'habitation)

[5] (Article 1112 du Code Civil)

[6] (Article 1112-1 du Code Civil)

[7] (Article 1112-2 du Code Civil)

[8] (CA Paris, 3 juillet 2014, RG 13-08543)

[9] (Cass. Civ 3, 20 mars 1996, Pourvoi n° 94-10.759, Inédit)

[10] Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 [...] Article 72

[11] (Cass. Civ 1, 6 mars 1996, Pourvoi n° 93-19.262, Publié au bulletin)

[12] Règlement Intérieur National de la profession d'avocat - RIN (Article 6 : le champ d’activité professionnelle de l’avocat)

[13] CENTRE NATIONAL DE RESSOURCES TEXTUELLES ET LEXICALES (CNRTL)

[14] (Cass. Civ 3, 12 février 1975, Pourvoi n° 73-14.407, Publié au bulletin)

[16] (Article 1589-1 du Code Civil)

[17] (Cass. Civ 3, 6 mai 2003, Pourvoi n° 01-17.638, Inédit)

[18] (Article 1124 du Code Civil)

[19] (Article 1118 du Code Civil) (1)

[20] (Article 1118 du Code Civil) (3)

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A propos de l'auteur
Blog de Fabrice R. LUCIANI

Fabrice R. LUCIANI est essentiellement autodidacte.

À propos de l'autodidactie:

"Abraham Lincoln, avocat et président des États-Unis d'Amérique entre 1861 et 1865 naît dans une famille modeste. Après une enfance et adolescence sans relief, il apprend le droit seul grâce à ses talents d’autodidacte et devient avocat itinérant."

WIKIPEDIA

Informations

The assassination of George Floyd in Minneapolis by four police officers does not only outrage America. There is no violence or rebellion on the part of George Floyd, and the sound images clearly demonstrate an assassination in order, George Floyd was kept on the ground for several minutes by the nape of the neck, which finally gave way (We can hear very well on a video) despite the pleas. These four police officers should be sentenced to death for such an abject act.

It is not an accident.

Fabrice R. LUCIANI

 

http://generations.fr/news/culture-et-societe/54237/assassinat-de-george-floyd-les-rappeurs-demandent-justice

 

https://edition.cnn.com/videos/us/2020/05/29/george-floyd-kneeled-on-by-three-officers-video-vpx.cnn

 

https://edition.cnn.com/videos/us/2020/05/28/george-floyd-philonise-brother-plea-for-peace-justice-sot-newday-vpx.cnn/video/playlists/george-floyd-death-protests-minneapolis/

 

JUSTICE EN RÉGIONS CORSE ET ALPES-MARITIMES

CONTRAVENTIONS COVID-19 ABUSIVES (2)

 

L'avocat bastiais Maître Jean-André ALBERTINI lance une application qui devrait faciliter les contestations des contraventions abusives.

 

"UNE DISTORSION ENTRE LA LOI ET CE QUI EST EXIGÉ DES CITOYENS"

 

Selon les motivations du pénaliste recueillis par le journal Corse Matin "J'ai vu sur les réseaux sociaux qu'une personne, en déplacement pendant le confinement, avait été interdite de poursuivre sa route en direction de l'île de Ré où elle voulait se rendre afin d'être au chevet de son père mourant. Et elle a été verbalisée. Pour les forces de l'ordre, il n'y avait pas de motif impérieux. Je me suis intéressé à la législation et je me suis aperçu qu'il y avait une large marge d'appréciation laissée aux forces de l'ordre, ce qui est contraire aux principes du droit pénal."

 

L'article à lire sur le journal Corse Matin

https://www.corsematin.com/articles/une-appli-pour-contester-les-amendes-liees-au-covid-19-109711

 

CONTRAVENTION COVID-19 ABUSIVE

 

Je suis moi-même juriste et je considère que mes devoirs civiques sont exempts de toute faute contraventionnelle à l'égard de mes obligations des règles durant la période de confinement national qui furent d'ailleurs précisées dans le décret.

Comme probablement de nombreux citoyens français, j'ai été contrôlé à plusieurs reprises, j'ai toujours été détenteur des attestations dérogatoires pour des motifs d'achats de première nécessité et pour des déplacements brefs, et la grande majorité des agents contrôleurs furent respectueux à mon égard, et ceux-ci ont toujours reconnus mes attestations conformes, mais l'unique fois ou l'on m'a reproché une erreur portant sur un délai d'horaire de CINQ MINUTES devant un supermarché ou je fais mes courses régulièrement m'a semblé plutôt surréaliste de la part d'un Agent de la Gendarmerie Nationale, c'est pourquoi je suis surpris de cet avis de contravention Numéro 6355702504 que je conteste.

UN AVOCAT CORSE PORTE PLAINTE DANS LE CADRE DE LA GESTION DE LA CRISE SANITAIRE DU CORONAVIRUS PAR LE GOUVERNEMENT POUR HOMICIDE INVOLONTAIRE

Selon le témoignage recueilli par le journal Corse Matin, pour Maître Saveriu FELLI " Il y a une série de négligences et d'imprudences de la part de ceux qui étaient décisionnaires."

[...]

Extrait du courrier adressé au Trésor Public dans le cadre d'une amende pour procédure abusive, pour avoir saisi le tribunal administratif de Nice aux fins de l'annulation du retrait d'un acte administratif unilatéral, le 21 avril 2020.

"...

[...] Je me permets également de vous informer de la nature de l'amende visée [1], car en effet l'on peut constater par les nombreuses pièces communiquées auprès des juridictions administratives dans ce contentieux portant sur une maîtrise en droit qui m'eut été délivrée par les services de l'Université Nice Sophia Antipolis, que l'amende pour procédure abusive prononcée le 29 octobre 2019 par le Tribunal Administratif de Nice, alors que mes dernières conclusions [3] sur un REP incluant des moyens de cassation de l'Arrêt Gomel, avaient pour objet de démontrer que la décision de retrait d'un acte administratif unilatéral (AAU) était entachée d'irrégularités,  ne répondant pas aux moyens exposés sur la légalité externe (I) ni sur la demande à titre subsidiaire (III), que de plus j'ai été contrains de saisir le greffe d'une mise en demeure après un an d'instruction sans réponse, et exposer un moyen de faux incident pour contester des raisonnements sophistes et calomnieux de deux membres de la direction générale, et que, nonobstant le fait que je n'ai pas eu recours à l'instruction de ce dossier devant la Cour Administrative d'Appel par dépit, rendant ainsi le jugement légalement définitif, n'infirme en aucun cas les faits chronologiques réels tels qu'ils sont exposés irréfutablement dans mes dernières conclusions en réplique, et que je ne manquerais pas, si le temps et l'énergie le permettent, de saisir la CEDH pour la violation de l'article 6 § 1.

En effet, selon le Conseil d'État (N° 99656 107135), l'amende pour procédure abusive "ne constitue ni une condamnation pénale, ni une sanction administrative", mais elle est susceptible d'être un moyen d'intimidation  contre le justiciable pour le contraindre de ne pas poursuivre un quelconque dossier étayé ou d'éviter l'encombrement des juridictions.

Si "L'Acte Administratif Unilatéral se caractérise par sa force obligatoire." [1], l'édition d'un diplôme authentique censé avoir également force obligatoire après la signature du Recteur d'Académie et du Président de l'Université ou son délégué, précédant la remise d'un document au candidat, devrait donc bénéficier d'une norme hiérarchique supérieure conférant au document une valeur probante que l'administration ne peut retirer, sans commettre un abus de pouvoir, qu'en cas d'erreur sur le fondement de l'article L242-1 du CRPA dans un délai préfix et non extensible de quatre mois après la prise de décision (Ce qui fut l'objet de la saisine des juridictions administratives), la responsabilité de l'administration qui commet une erreur et qui préfère affirmer sans délivrer aux juridictions le moindre rapport d'une enquête administrative interne, l'affirmation par un membre de la Présidence d' intentions frauduleuses par effet d'aubaine tout en étant contraint d'affirmer qu'il y a eu erreur et non fraude directement liée à la délivrance du diplôme, qui aurait pu, effectivement, légitimer un retrait en tout état de cause du diplôme sur le fondement de l'article L241-2 du CRPA, mais tel n'était pas le cas, et l'administration a entretenu cette grave confusion. [...]

..."

Fabrice R. LUCIANI

 

 

"L’ACCES A LA JUSTICE, UN DROIT MENACÉ

"Certes, le juge doit examiner la recevabilité du recours. Toutefois, cette recevabilité ne doit pas être un prétexte pour, systématiquement, écarter le justiciable. Le droit a atteint un trop haut niveau de sophistication. On multiplie les règles complexes et mouvantes aux fins de piéger le justiciable. On crée des délais impératifs, des procédures compliquées et chaque effort de « simplification » rend le droit plus complexe. [...]." ()

()  https://blogavocat.fr/space/michel.benichou/content/l%E2%80%99acces-la-justice-un-droit-menace_

Traitement litigieux des affaires relatives à la détention provisoire dans les prisons corses durant la crise sanitaire du Coronavirus 2019

Par effet d'annonce, l'on peut constater dans les médias la transcription que "la justice fonctionne" en cette période de crise pour les affaires dites "urgentes".

N'en déplaise, la délinquance a très souvent des causes sociales liées aux conditions précaires des individus et aux atteintes à la dignité qui, loin de justifier tout acte condamnable, justifieraient au moins que l'on prenne en considération les traitements des affaires liées à deux droits les plus fondamentaux des républiques démocratiques qui sont la liberté et le droit à un procès équitable, respectivement transcrits dans les articles 5 et 6 § 1 de la CEDH.

En effet, je suis indigné de cette "justice" qui ne fonctionne plus que pour condamner dans l'urgence au moindre faux pas des citoyens, alors que dans le même temps des personnes privées de leur liberté, selon un communiqué lisible et provenant du Centre Pénitentiaire de Borgo en Corse, entameraient des protestations légitimes parce qu'elles seraient en attente d'une prise en considération de leurs dossiers dans la gestion des modalités de la détention provisoire, l'urgence sanitaire ne justifiant en aucune façon le maintien des individus en geôle si la réglementation prévoit que le dépassement des délais leur soient préjudiciables.

Dans le même temps, l'on peut constater que les juridictions civiles et administratives ne sont pas plus efficientes, puis enfin l'on a pu récemment constater par la presse locale qu'un douanier, doté d'une "haute autorité publique", pour "faire peur à sa voisine qui faisait du bruit", avait tiré des coups de feu avec son arme de service, qui l'on s'en doute, devait relever de la catégorie B, sera convoqué selon la procédure dite de CRPC devant le procureur de la République de la juridiction d'Ajaccio, alors que ce genre de fait gravissime, a fortiori pour des motifs aussi triviaux, s'ils avaient été commis par un civil sans grade, n'aurait, l'on s'en doute, pas eu les mêmes finalités.

Fabrice R. LUCIANI

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