Les négociations des transactions immobilières

Publié le Modifié le 30/05/2019 Par Fabrice R. LUCIANI Vu 423 fois 0

Soumise aux règles de bases des marchés commerciaux, l'on désigne une transaction immobilière de "vente complexe" en raison d'une phase précontractuelle subordonnée à des critères juridiques, techniques, administratifs [...].

Les négociations des transactions immobilières

VENTE PARFAITE

 

Un accord est juridiquement définitif lorsque des cocontractants de bonne foi ont exposés leur approbation sur l'objet et la fixation d'un prix.

 

"La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer." [1]

"[La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé." [2]

 

OBLIGATION D'INFORMATION DURANT LA PHASE DES NÉGOCIATIONS

 

Obligation d'information précontractuelle [3]

 

"...

Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

•Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété

•Le nombre de lots

•Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies [BUDGET PRÉVISIONNEL]

 

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures [Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.] et de l'article  L615-6 du code de la construction et de l'habitation. [Mesures de sauvegarde.]

..." [4]

 

Le pourparler

 

"L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi." [5]

 

"Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. [...]." [6]

 

Obligation de confidentialité dans les pourparlers

 

"Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l'occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun." [7]

I.- L'OFFRE PUBLIQUE DE VENTE

 

Il y a OFFRE DE VENTE FERME À PERSONNE INDÉTERMINÉE lorsqu'un propriétaire met en vente directement son bien sans l'intervention conventionnelle d'un intermédiaire légalement habilité.

Les modalités précontractuelles résultant d'une offre publique sont susceptibles d'influer sur les conséquences résultant des différents régimes de responsabilité selon que la publication soit une Offre de vente immobilière directe, soit une offre de vente immobilière par mandat.

En effet, les conséquences juridiques diffèrent selon le fait qu'une rupture du processus transactionnel soit de nature contractuelle ou délictuelle.

La responsabilité délictuelle pourra uniquement être engagée en cas de rupture abusive d'une négociation (ACTON EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS) alors que la responsabilité contractuelle pourra également être mise en œuvre selon l'effectivité du contrat de mandat liant les parties (ACTION EN EXÉCUTION FORCÉE,  application de la CLAUSE PÉNALE comme  sanction "à titre de dommages et intérêts").

 

 

 

II.- L'OFFRE PUBLIQUE DE VENTE PAR INTERMÉDIAIRE

 

Offre de vente immobilière directe

 

" [...] en matière de vente d'un bien immobilier s'agissant d'une opération complexe [...] une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s'analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers [...]." [8]

 

Offre de vente immobilière par mandat

 

" [...] l'offre de vente adressée au public qui précise les conditions essentielles de cette vente et est exprimée par l'entremise de l'agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente [entraîne] la formation du contrat [...] dès l'acceptation par l'acquéreur." [9]

 

Seules sont habilités à vendre les biens d'autrui les personnes suivantes:

 

Les notaires.

 

Les agents immobiliers bénéficiant d'un mandat d'intermédiation ont une mission principale d'entremise.

"Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées [...] sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties." [10]

La clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente

"Le mandat d'entreprise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération d' [activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce] ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément." [11]

 

Les avocats bénéficiant d'un mandat de représentation (CONTRAT DE MISSION DE TRANSACTION).

" [...] L’avocat peut [...] accepter un mandat de gestion de portefeuille ou d’immeubles à titre accessoire et occasionnel, être syndic de copropriété, mandataire en transaction immobilière [...]." [12]

 

 

 

[...]

 

LA POLLICITATION EST L' "OFFRE DE CONTRACTER QUI N'A PAS ÉTÉ ENCORE ACCEPTÉE." [13]

Lorsque plusieurs personnes font une offre d'achat au prix déterminé,  c'est la première offre qui forme le contrat.

"L'OFFRE FAITE AU PUBLIC DE VENDRE UN IMMEUBLE À UN PRIX DÉTERMINÉ LIE LE POLLICITANT, À L'EGARD DU PREMIER ACCEPTANT [...]." [14]

 

[...]

 

 

 

III.- LETTRE D'INTENTION D'ACHAT (LIA)

 

Une lettre d'intention  d'achat (LIA) manifeste une volonté de l'acquéreur d'acquérir un bien dont le prix n'a pas nécessairement été déterminé définitivement et dont l'objet est également susceptible de vérifications ou modifications.

 

L'OFFRE D'ACHAT

 

Juridiquement, la lettre d'intention d'achat est une offre d'achat ou promesse d'achat dont l'acte n'engage que l'acquéreur.

 

L'offre d'achat ou promesse unilatérale d'achat (L'offre de prix) résulte des dispositions de l'article 1114 du Code Civil, lequel renvoi à l'article 1583 quant aux conditions nécessaires pour rendre une convention synallagmatique juridiquement "parfaite".

" [...] La principale caractéristique de l'offre de prix est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l'offre [...]. S'il accepte l'offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. [...]." [15]

 

La lettre d'intention d'achat n'est pas un compromis de vente.

"Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme." [16]

 

EXEMPLE DE VENTE PARFAITE PAR LETTRE D'INTENTION D'ACHAT (LIA)

Une LIA "signée des deux parties et intégrant la mention Bon pour acceptation de la proposition engage définitivement les deux parties." [17]

 

 

 

IV.- LA CONTRE-OFFRE

 

En principe lors d'une négociation d'un bien immobilier, une contre-offre consiste par l'acquéreur, dans des conditions contractuelles précises et sans équivoques, à proposer un prix d'achat après évaluation qualitative.

La contre-offre est  juridiquement une promesse unilatérale d'achat

"La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire." [18]

 

La contre-offre est susceptible:

-d'éteindre la négociation après l'expiration d'un délai

-de conclure la vente.

"L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. [...]." [19]

-d'entériner un processus de négociation,

"L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle." [20]

 

[...]

 



[1] (Article 1582 du Code Civil) (1)

[2] (Article 1583 du Code Civil)

[3] (Article L221-5 du Code de la consommation)

[4] (Article L721-1 du Code de la construction et de l'habitation)

[5] (Article 1112 du Code Civil)

[6] (Article 1112-1 du Code Civil)

[7] (Article 1112-2 du Code Civil)

[8] (CA Paris, 3 juillet 2014, RG 13-08543)

[9] (Cass. Civ 3, 20 mars 1996, Pourvoi n° 94-10.759, Inédit)

[10] Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 [...] Article 72

[11] (Cass. Civ 1, 6 mars 1996, Pourvoi n° 93-19.262, Publié au bulletin)

[12] Règlement Intérieur National de la profession d'avocat - RIN (Article 6 : le champ d’activité professionnelle de l’avocat)

[13] CENTRE NATIONAL DE RESSOURCES TEXTUELLES ET LEXICALES (CNRTL)

[14] (Cass. Civ 3, 12 février 1975, Pourvoi n° 73-14.407, Publié au bulletin)

[16] (Article 1589-1 du Code Civil)

[17] (Cass. Civ 3, 6 mai 2003, Pourvoi n° 01-17.638, Inédit)

[18] (Article 1124 du Code Civil)

[19] (Article 1118 du Code Civil) (1)

[20] (Article 1118 du Code Civil) (3)

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