La servitude dite "de cours communes" dans le code de l'urbanisme

Article juridique publié le 28/04/2017 à 04:49, vu 2399 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Jérôme CHAMBRON
La servitude dite "de cours communes" dans le code de l'urbanisme

Article L471-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 - art. 3

Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir [non aedificandi] ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant [non altius tollendi], ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable.

Article L471-2 En savoir plus sur cet article...

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Si, dans un délai de un an à compter de l'institution de la servitude de cours communes, le permis de construire n'a pas été délivré ou si, dans le même délai à compter de la délivrance du permis de construire, le demandeur n'a pas commencé les travaux ou si les travaux sont interrompus pendant au moins une année, la décision judiciaire qui a institué la servitude, même passée en force de chose jugée, pourra, sans préjudice de tous dommages-intérêts, être rapportée à la demande du propriétaire du terrain grevé.

Toutefois, le délai prévu à l'alinéa premier du présent article est suspendu, en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis de construire ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, jusqu'à l'intervention de la décision juridictionnelle irrévocable.

Article L471-3 En savoir plus sur cet article...

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Les indemnités définitives dues par les bénéficiaires des servitudes aux propriétaires des terrains grevés sont fixées, à défaut d'accord amiable, par voie judiciaire.

Article R471-1 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

La demande tendant à l'institution d'une servitude dite de "cours communes" en application de l'article L. 471-1 est portée par le propriétaire intéressé à la création de la servitude devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des parcelles qui statue comme en matière de référé.

Article R471-2 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

Le président doit, en rendant son ordonnance, concilier les intérêts des parties en cause tout en assurant le respect des prescriptions d'urbanisme.

Il entend les propriétaires intéressés, l'autorité administrative compétente et peut ordonner toutes mesures d'instruction, et notamment se transporter sur les lieux.

Article R471-3 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

L'ordonnance du président institue les servitudes.

Elle détermine également les indemnités approximatives et provisionnelles qui doivent être payées avant le commencement des travaux par les bénéficiaires de servitudes aux propriétaires des terrains grevés, ou consignés par eux.

L'acceptation de l'indemnité approximative et provisionnelle ne préjudicie pas aux droits des propriétaires intéressés quant à la fixation de l'indemnité définitive suivant la procédure définie à l'article L. 471-3.

Article R471-4 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

L'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est applicable à l'ordonnance mentionnée à l'article R. 471-3.

Article R471-5 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

Si le terrain sur lequel porte la servitude se trouve en indivision en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et si le syndicat des copropriétaires consent, dans les conditions prévues par le chapitre II de cette loi, à la création de ces servitudes, l'ordonnance est réputée contradictoire à l'égard de ceux des propriétaires minoritaires qui ne se seraient pas fait représenter au jour de l'audience.

L'ordonnance du président ou le jugement du tribunal peuvent fixer des indemnités approximatives et provisionnelles et des indemnités définitives différentes pour chacun des copropriétaires, compte tenu de l'importance du préjudice subi par chacun d'eux.

JURISPRUDENCE : 

1 - Une servitude de cour commune entre deux fonds voisins prévue dans l'acte authentique de vente passé à la demande et en présence du Maire de la commune ne peut être abandonnée de la seule volonté des parties...  a fortiori de la seule volonté de l'un des deux propriétaires auxquels cette servitude est opposable. Dans une espèce soumise au Tribunal de Grande Instance de Nanterre, les Juges du fond ont réaffirmé l'imprescriptibilité d'une telle servitude, en conformité avec la jurisprudence ferme et constante de la Cour de Cassation. En effet, il résulte d'un arrêt de principe de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 15 décembre 1999 (n° pourvoi 97-22161) qu'une servitude de cour commune créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, ne profite pas à un fonds dominant mais revêt un caractère perpétuel.

2 - Vous avez constitué une servitude de vue. L’autorité compétente vous réclame une servitude dite de cour commune. À la question que vous soulevez, de savoir si une servitude de vue ne pourrait pas équivaloir, au regard de la délivrance d’un permis de construire, à une servitude de cour commune, il est répondu que non. Ce sont des servitudes très différentes. Même si le résultat peut être le même, leur régime diffère. Ainsi, servitude de cour commune et servitude de vue aboutissent donc au même : dans les deux cas le respect des servitudes signifie que l’on s’interdit, dans un certain espace, de bâtir (servitude non aedificandi) ou, si l’on bâtis, c’est en respectant une certaine hauteur (servitude non altius tollendi). La servitude de vue a même un effet plus puissant que la servitude de cour commune, parce qu’elle interdit de planter un arbre ou de déposer des choses qui boucheraient la vue, ce qui n’est pas le cas de la servitude de cour commune. La différence provient de ce qu'on peut renoncer à une servitude de vue tandis qu'on ne peut pas renoncer à une servitude de cours communes du fait de son caractère administratif et d'ordre public.


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