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Le statut juridique du bail à ferme

Publié le Modifié le 18/10/2015 Par Jérôme CHAMBRON Vu 1 722 fois 0

Le statut juridique du bail à ferme

Le statut juridique du bail à ferme

Il s'agit d'un bail ayant pour objet un fonds rural, conclu pour une période de 9 ans en principe. Il est renouvelable à son terme par tacite reconduction à défaut de congé délivré et dûment justifié.

Le preneur est qualifié fermier et le loyer fermage. Le bail à ferme doit être conclu par écrit et un état des lieux doit être dressé. L'enregistrement du bail n'est pas une obligation s'il est passé sous seing privé mais cette formalité permet de lui conférer date certaine.

Le statut du fermage ne permet pas au fermier de disposer de son droit en raison de l'absence de valeur vénale du bail rural. La loi d'orientation agricole n°2006-11 du 5 janvier 2006 a cependant créé le bail rural cessible hors du cadre familial.

Le bail à ferme est réglementé par le Code civil (§ 1) et le code rural (§ 2).

§ 1 . Le Code civil

Article 1764 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.

Article 1765 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou diminution de prix pour le fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimées au titre "De la vente".

Article 1766 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2014-873 du 4 août 2014 - art. 26

Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764.

Article 1767 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail.

Article 1768 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds.

Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé en cas d'assignation suivant la distance des lieux.

Article 1769 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ;

Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte.

Article 1770 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié.

Article 1771 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature, auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte.

Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage était existante et connue à l'époque où le bail a été passé.

Article 1772 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse.

Article 1773 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure.

Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus.

Article 1774 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.

Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.

Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

Article 1775 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le bail des héritages ruraux quoique fait sans écrit, ne cesse à l'expiration du terme fixé par l'article précédent, que par l'effet d'un congé donné par écrit par l'une des parties à l'autre, six mois au moins avant ce terme.

A défaut d'un congé donné dans le délai ci-dessus spécifié, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article 1774.

Il en est de même si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession.

Article 1777 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante ; et réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire.

Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.

Article 1778 En savoir plus sur cet article...

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance ; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation.

§ 2 . Le code rural

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JURISTE GÉNÉRALISTE BÉNÉVOLE

depuis 2014 en DROIT FRANÇAIS HORS ALSACE-MOSELLE

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Maître en DROIT à BAC+4 (Master 1 de DROIT)

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