Placement immobilier (Pinel, Scellier, etc.) en SCI et société holding

Publié le 10/04/2020 Vu 495 fois 0
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Une société dite "holding" peut être créée aux fins de réaliser un placement immobilier et obtenir des réductions d’impôts sur son revenu. Une opération fiscale encadrée qui implique de faire certains choix avisés.

Une société dite "holding" peut être créée aux fins de réaliser un placement immobilier et obt

Placement immobilier (Pinel, Scellier, etc.) en SCI et société holding

Le schéma classique de réduction d'impôts passe par un investissement en vue de louer un bien nu durant une période déterminée.

Selon l'article 199 novovicies du CGI, il est prévu que "La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés".

Cela signifie en pratique que les sociétés civiles immobilières (SCI), ou bien certaines sociétés de personnes sont éligibles au dispositif, en ce qu'elles peuvent en effet opter pour une imposition sur le revenu.

Toutefois, la possibilité de créer un groupe de société, chapoté par une holding destinée à financer le coût d'achat des immeubles ou bien de celui des travaux de rénovation, semble a priori être exlu. Explications...

Une SCI constituée par des personnes physiques et détenue pour partie par une société holding sera soumis à un régime d'imposition particulier. Car en effet, selon la règle en matière de fiscalité des groupes de sociétés, l'imposition au niveau de la filiale (la SCI) s'effectue sans difficulté pour la partie des associés personnes physiques, tandis qu'elle obéit au régime fiscal applicable à la société (holding) pour la partie détenue par l'associé en qualité de personne morale (art. 238 bis K, I. du CGI).

Par exemple, la part du résultat imposable de la SCI remontant à une SA ou une SARL sera taxée au niveau de la SCI selon les règles de l'impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas de figure, la SCI ne sera donc plus éligible au dispositif de réduction d'impôt Duflot ou Pinel, du fait qu'elle ne sera plus - pour partie seulement - taxée à l'IR.

Autrement dit, afin d'opérer un montage composé d'une holding détenant des SCI, il faut nécessairement que la holding soit elle-même passible de l'impôt sur le revenu (IR). Or ce type de montage n'est pas aisé à mettre en oeuvre.

 

On peut s'interroger sur l'intérêt poursuivi par ce type de montage : il est principalement d'ordre financier, dès lors que le contribuable ne souhaite pas investir des fonds personnels (ses revenus déjà (fortement) taxés) mais choisirait plutôt un placement immobilier par le biais de sa société, qui dispose de liquidités en trésorerie et d'une meilleure capacité de financement auprès des banques.

 

Montage de sociétés dans le cadre d'une opération d'investissement locatif

 

Il existe en effet des types de sociétés commerciales qui peuvent être de plein droit soumises à l'impôt sur le revenu.

De plus, certaines sociétés nouvellement créées peuvent aussi opter pour l'IR durant les 5 premières années d'exercice (article 239 AB du CGI). Or finalement, une fois ce délai écoulé, la société repasse à l'IS et il s'en suivra que la réduction d'impôt  sera remise en cause par l'adminsitration fiscale.

Les sociétés imposables de plein droit à l'impôt sur le revenu, sans limitation de durée sont :

  • la société civile ;
  • la société en participation (absence de personnalité morale) ;
  • l'EURL dont l'associé unique est une personne physique ;
  • la SARL de famille (art. 239 AA, CGI) ;
  • la société en nom collectif (SNC).

Tel qu'il a été dit, tous ces types sociétés pourront en théorie être constituée au titre d'une holding.

1° Le choix de la société civile ou la SEP

Les deux premières formes ne seront pas étudiées en détails car en termes d'activité économique elles ne présentent aucun avantage par rapport aux sociétés filiales (sci). Leur objet social se limite aux activités purement civiles ou patrimoniales. Les associés ne sont pas considérés comme des travailleurs indépendants (TNS) et échappent donc au paiement de cotisations sociales.

2° Le choix de l'EURL

L'exemple de l'EURL peut s'avérer opportun lorsqu'elle est dotée d'une importante trésorerie. En outre, du fait de son caractère unipersonnel, la société ne pourra jamais permettre l'entrée d'autres associés et donc de capitaux propres extérieurs.

En conséquence à plus long terme, le choix de l'EURL peut s'avérer trop rigide. D'auntant plus que la déchéance du droit à la réduction fiscale est encourue du fait de la transformation de la société en SARL par l'entrée d'autres associés au capital social.

Pour rappel, dès l'instant où la société holding n'est plus taxée à l'IR, ceci emporte immédiatement des conséquences sur la filiale (la SCI) qui ne sera alors plus qualifiée de société "non passible de l'impôt sur les sociétés" pour la part des revenus revenant à la holding.

3° Le choix de la SARL de famille

Ce type de société peut être considéré comme étant très avantageux, car tout comme l'EURL elle exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. En revanche, tout comme la précédente, la SARL de famille ne peut être constituée que par des personnes physiques, ayant d'autant plus une qualité spécifique : des membres d'une seule et même famille en ligne directe. Exit donc, les associés pris en tant que personnes morales et, par conséquent, l'intérêt de pouvoir investir des liquidités disponibles au sein de la trésorerie d'une autre société appartenant aux associés.

Il serait ainsi recommandé d'opter en faveur de la SARL de famille lorsque les membres d'une famille sont en mesure de constituer un apport intial substantiel, facilitant par ailleurs l'obtention de crédits bancaires.

Aussi, l'activité d'une SARL de famille est de nature commerciale, excluant toute participation au capital d'une SCI de location d'immeubles nus. La jurisprudence témoigne d'exmples où l'administration fiscale a procédé à des redressements de SARL de famille, en les soumettant à l'impôt sur les société (IS) en lieu et place de l'IR, notamment dans les cas où :

  • une société créée à l'origine pour se livrer à une activité de marchands de biens (achat et revente de biens immobiliers) avait cessée son activité et mis ses immeubles en location par le biais de SCI (1)
  • une société dont l'activité principale de location meublée (activité considérée comme ayant une caractère commercial) à laquelle venait s'ajouter des locations nues (2)

En l'état actuel de la jurisprudence, il s'avère trop risqué d'entreprendre des investissements locatifs en vue d'obtenir des réductions d'impôts par le biais de la création d'une holding prenant la forme d'une SARL de famille. (3)

Ceci étant, cette forme sociale s'avère très avantageuse pour l'activité de location en meublé.

4° Le choix de la société en nom collectif (SNC)

La société en nom collectif est une société commerciale dont le régime fiscal est soumis à l'IR (art. 8 du CGI). Cette forme sociale offre donc l'avantage des SARL ou EURL en termes d'activités exercée par la société, sans entrainer les inconvénients attachés à ces derniers types de société : essentiellement que son capital ouvert à d'autres associés et personnes morales. En effet, la participation de tiers au capital de la SNC pourra facilier la mise en oeuvre des investissements locatifs.

En revanche, les inconvénients majeurs de la SNC sont propres à cette forme sociale :

  • la société doit être constituée par deux associés au moins (ce qui exclut la possibilité d'un unique associé). De plus, les associés sont commerçants et sont soumis au régime social de travailleurs non-salariés (TNS, pour des explication sur ce régime, cliquez ici).
  • les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société : la SNC n'est pas une société à responsabilité limité - ce qui signifie en pratique que les dettes de la société sont également les dettes personnelles des associés. En conséqeunce de quoi, leur patrimoine peut donc être appréhendé par les créanciers poursuivant.

Le risque inhérent à cette société limitera le spectre des opérations envisagées lorsqu'elles comportent des engagements financiers trop importants. On ne peut donc conseiller ce type de société qu'aux personnes qui exercent des activités d'ordre intellectuel n'ayant que très peu de dettes envers leurs fournisseurs ou sous-traitants.

Il faut ajouter que de façon exceptionnelle, la SNC devient paradoxalement le modèle privilégié pour réaliser des opérations de grande envergure où les investisseurs et financiers veulent obtenir les garanties les plus étendues possibles à l'encontre des associés. On dit alors que la SNC devient un vecteur d'ouverture de lignes de crédits bancaires.

Mais le choix de la SNC pour constituer une holding patrimoniale ne va pas sans impliquer certains écueils au plan fiscal.

En effet, l'administration fiscale impose une règle stricte d'imposition selon les règles d'impôt sur les société (IS) applicable aux sociétés dites "interposée", ayant pour activité la gestion de leur patrimoine mobilier ou immobilier (art. 238 bis K, I. al. 2 du CGI). Ceci peut donc s'avérer crucial pour le montage envisagé dans la mesure où la SCI sera, là encore, imposable pour partie à l'IS.

Dans le cadre de holdings participant à la détention de parts de SCI, la règle d'imposition à l'IS vise à prévenir contre un montage d'optimisation fiscale sous l'emprise d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). En effet, il serait purement artificiel de créer des sociétés sur plusieurs niveaux dans l'objectif de faire remonter les résultats du groupe de sociétés au profit d'une société imposée à l'IS (société dite "opaque" fiscalement). Ceci serait également susceptible de constiter une fraude fiscale.

En ce sens qu'il est possible, afin d'écarter le jeu de cette règle fiscale, à charge pour la société d'apporter la preuve au moment de la déclaration de résultat fiscal (cf. Annexe III, art. 46 terdecies E du CGI), que la SNC est détenue directement ou indirectement soit :

  • par des personnes physiques ;
  • par une société dont les revenus ne sont pas taxés de plein droit selon un régime de bénéfice réel.

Ceci concerne donc en principe les sociétés imposées selon le régime des micro-entreprises (appelé aussi micro-BIC, < 72.500 € CA/an) ou bien qui, sans excéder ce seuil, optent pour un régime réel simplifié (BOI-BIC-BASE-10-20 §127).

Autrement dit, sont exclues de ce régime de preuve exceptionnel visant à échapper à l'IS, les holdings dont les associés sont des personnes morales réalisant > 72.500 € CA/an et qui sont donc, de plein droit, assujetties d'après le régime du bénéfice réel simplifié ou le régime du bénéfice réel normal.

En conclusion, les SCI détenues par une holding - dont les associés sont des société qui ne réalisent pas un chiffre d'affaires trop important - peuvent rester imposables à l'IR.

 

(1) CE, Chambres réunies, 5 février 2014, n° 345436

(2) CAA Bordeaux, 17 octobre 2019, n°17BX00156

(3) CE, 7 août 2008, n°  283238, Publié au recueil Lebon

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