Condamnation d'une étude de notaire pour faute à 125 000 euros

Publié le Modifié le 15/08/2019 Par justicetribunal Vu 676 fois 0

Condamnation en appel d'une étude de notaire pour fautes SCP DUCOURAU

Condamnation d'une étude de notaire pour faute à 125 000 euros

La SCP DUCOURAU notaires à ARCACHON, recondamnée en appel à 125 000 par

la Courd’appel de BORDEAUX

 

Le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la SCP notariale

arcachonnaise à verser 100 000 euros de dommages et intérêts à la société Dema

de Stéphane Pillon.

La SCP DUCOURAU a été condamnée à payer 25 000 € de plus en appel devant la

CA de BORDEAUX.


Le notaire vendait un immeuble qui ne pouvait pas l’être.


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Notaire condamné à 125 000 euros 

COUR D’APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU : 12 DECEMBRE 2018
(Rédacteur : Monsieur PETTOELLO, Conseiller)

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

N° de rôle : N° RG 16/02507 – N° Portalis DBVJ-V-B7A-JFUI
Monsieur Patrice GUYOT

SCP DUCOURAU, DURON, LABACHE, LANDAIS, MOREAU-LESPINAR D SELARL MALMEZAT-PRAT – LUCAS-DABADIE
c/ Monsieur Stéphane PILLON
Monsieur Stéphane EPELDE SARL DEMA
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 mars 2016 (R.G. 13/04384) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 14 avril 2016
APPELANTS :
Monsieur Patrice GUYOT né le 02 Mars 1957 à BOULOGNE-BILLANCOU RT (92513) de nationalité Française, 69 routes des lacs – 33470 GUJAN-MESTRAS
Représenté par Maître Arnaud LATAILLADE, avocat au barreau de LIBOURNE

SCP DUCOURAU, DURON, LABACHE, LANDAIS, MOREAU-LESPINAR D prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 169 Boulevard de la Plage – 33120 ARCACHON

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
SELARL MALMEZAT-PRAT – LUCAS-DABADIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social, et ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL POISSONNERIE DU MOULLEAU nommée à ces fonctions selon jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX en date du 29.02.2012, sur conversion d’un redressement judiciaire préalablement prononcé en date du 29.02.2013 Mandataire judiciaire, 123 avenue Thiers – 33100 BORDEAUX
Représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX,
INTIMÉS :
Monsieur Stéphane PILLON né le 12 Juillet 1971 à Gennevilliers (92230) de nationalité Française, rue Crozilhac – 33000 BORDEAUX
SARL DEMA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 9 rue de Condé – 33000 BORDEAUX
Représentés par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur Stéphane EPELDE né le 22 Juillet 1977 à ARCACHON de nationalité Française, 28 Rue des Poilus – 33260 LA TESTE DE BUCH
Représenté par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 07 novembre 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Robert CHELLE, Président,
Madame Elisabeth FABRY, Conseiller, Monsieur Dominique PET FOELEC: Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
o Contradictoire
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Un jugement du tribunal de Commerce de Bordeaux en date du 29 février 2012, prononçait l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SARL
Poissonnerie du Moulleau et désignait la SELARL Malmezat-Prat ès-qualités de mandataire judiciaire.
M. Stéphane Pillon est gérant de la SARL Dema exerçant une activité de marchands de biens immobiliers.
Par acte notarié en date du 31 décembre 2012 établi par Maître Françoise Lafon-Ducourau de la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau. Lespinard (la SCP Ducourau – la notaire), la SARL Dema acquérait un ensemble immobilier auprès de la SCI Lyautey comprenant notamment les locaux commerciaux loués à la poissonnerie du Moulleau.
Le même jour, les parties signaient un avenant au bail commercial de la
Cour d’Appel de Bordeaux Arrêt du 12 décembre 2018 4ème Chambre
LC Dir de poissonnerie réduisant sa surface commerciale et prévoyant la réalisation de travaux de remise en état par le preneur conditionnant le paiement du loyer par la locataire.
La société Dema avait projeté l’acquisition de l’ensemble immobilier pour la somme de 500 000 euros et sa restructuration en deux lots pour revente, l’un à usage commercial, l’autre à usage d’habitation. Le financement étant assuré par un prêt bancaire cautionné par M. Pillon et par la vente du lot commercial, selon promesse d’achat du 5 septembre 2012, à la société FD Immo.
La modification de la surface du local commercial par l’avenant du 31 décembre 2012 a perturbé les projets de mutations de l’ensemble immobilier donnant lieu à diverses procédures judiciaires.
L’administrateur judiciaire de la poissonnerie disant qu’il n’avait pas pu mener à bien la vente du fonds à M. Holsten, la liquidation judiciaire de la poissonnerie du Moulleau était prononcée par jugement du 20 février 2013.
Par acte du 23 avril 2013, la société Dema et son gérant M. Pillon assignaient la SCP Ducourau en sa qualité de rédacteur de l’acte authentique de vente du 31 décembre 2012 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de condamnation au paiement de diverses sommes, 175 000 euros au titre de la perte consécutive à l’échec de la vente du local commercial et 475 000 euros au titre du prêt bancaire consenti pour la réalisation de l’opération immobilière dont la déchéance avait été prononcée.
Par acte du 21 mai 2013, la société Dema et son gérant M. Pillon assignaient la SELARL Malmezat-Prat ès-qualités de mandataire liquidateur et M. Guyot devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins d’obtenir la fixation au passif de la poissonnerie du Moulleau et la condamnation du gérant aux mêmes sommes que celles demandées devant le tribunal de grande instance à leur notaire et conseil.
Par jugement du 17 mars 2014, le tribunal de commerce faisait droit à l’exception de connexité soulevée par la mandataire et se dessaisissait au profit du tribunal de grande instance.
Par jugement contradictoire du 24 mars 2016, le tribunal de grande instance de Bordeaux a ainsi statué:
Condamné la SCP Ducourau à payer :
_ à la société Dema une somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
_ à la Selarl Malmezat-Prat, en qualité de liquidateur de la société Poissonnerie du Moulleau, une somme de 20 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Débouté M. Pillon de sa demande et la société Dema du surplus des chefs de sa demande,
Débouté la Selarl Malmezat-Prat, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Poissonnerie du Moulleau, de sa demande à l’encontre de M. Guyot et
Cour d’ Appel de Bordeaux RG n° : N° RG 16/02507 – N° 4ème Chambre Portalis DBVI-V-B7A-IFUI de la société Dema,
Débouté M. Guyot et M. Epelde de leur demande,
Condamné la société notariale précitée à Payer à la société Dema une somme de 3 000 euros et une Somme de 1 500 euros à Ja Selarl Malmezat-Prat, es
Condamné la société notariale précitée à payer les dépens,
Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.
ès-qualités (n°1602568) et le 3 mai 2016 M. Guyot (n°1602927) interjetaient également appel de la décision.
Par mention au dossier en date du 28 juillet 2016, les trois affaires ont été jointes sous le numéro 1602507.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures en date du 20 novembre 2017 auxquelles il Convient de se référer pour le détail de leurs moyens et arguments, MM. Guyot et Epelde demandent à Ja Cour de :
VU l’article 1382 du code Civil
Vu les articles L. 622-7, L.631-12 et 1. 631-14 du Code de Commerce, Vu la procédure d’appel RG n° 16/02568,
Vu la déclaration d’appel de M. Patrice Guyot portant les références RG
16/02927,
A titre principal.
Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu Ja responsabilité de Ja C Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinara pour faute en
rédigeant l’avenant au bail liant la SARL Dema et Ja SARL Poissonnerie du
Moulleau.
Réformer le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas fait droit à aux demandes
d’indemnisation formulées par M. Stéphane Épelde et par M. Patrice Guyot
Dire et juger que la SCP Ducoura U-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard
Dire et juger que la SARL Dema a commis une faute en n’exécutant pas ses obligations.
Condamner solidairement la sSCr. Ducourau-Duron-Labache-Landais- Moreau-Lespinard et la SARL Dema à payer à M. Guyot et M. Epelde la somme de 102 000 € à titre de dommages et intérêts.
Constater qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge des concluants les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, les condamner à leur payer la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
À titre subsidiaire, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu la responsabilité de la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard pour faute en rédigeant l’avenant au bail liant la SARL Dema et la SARL Poissonnerie du Moulleau.
Dire et juger que la SCP D ucourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard a commis une faute engageant sa responsabilité en conseillant M. Guyot tant à titre personnel qu’en qualité de gérant de la SARL Poissonnerie du Moulleau, en préparant et en réalisant un acte qu’il ne pouvait signer car dépourvu de toute autorisation judiciaire et non assisté par l’administrateur judiciaire, et ce, sans vérifier les mentions du Kbis de la société.
Condamner la S.C.P. Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard à payer à M. Guyot et M. Epelde la somme de 102 000 € à titre de dommages et intérêts.
En tout état de cause,
Débouter Me Malmezat de ses demandes à l’encontre de M. Guyot Constater qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge des concluants les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, la condamner à leur payer la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Condamner la S.C.P. Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Lataillade, Avocat, Sur ses affirmations de droit.
Ils font notamment valoir que la SCP Ducourau a commis une faute engageant sa responsabilité en conseillant M. Guyot tant à titre personnel, qu’en qualité de gérant de la société poissonnerie du Moulleau en préparant et en rédigeant un acte qu’il ne pouvait pas signer car dépourvu de toute autorisation judiciaire
et non assisté de l’administrateur judiciaire et ce, Sans vérifier les mentions inscrites au kbis des parties ; que la disparition du bail et en conséquence la garantie principale de la BNP leur a causé un préjudice personnel ; que la
société Dema a commis une faute en n’exécutant pas ses obligations.
Dans ses dernières écritures en date du 2 juillet 2018 auxquelles il convient de se référer pour le détail de ses moyens et arguments, la SELARL Malmezat- Prat ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Poissonnerie du Moulleau demande à la Cour de :
Déclarant la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard recevable mais mal-fondée en son appel d’une par, et accueillant la concluante en son appel limité d’autre part :
Vu l’article 1382 du code civil,
Vu les articles L.622-7, L.631-12 et L.631-14 du code de commerce,
o Débouter la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
_ constatant qu’en concourant chacun à un acte ayant irrémédiablement appauvri la SARL Poissonnerie du Moulleau, laquelle y est intervenue
La SCP agoUrau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinare et la SARL Dema ont chacun commis une faute,
Dire et juger qu’ils ont chacun engagé leur responsabilité
o ConStatant d’une part que Sans cet acte les Organes de la procédure auraient encaissé un prix de reprise de 150. 000,00 €, et d’autre part que ce préjudice direct et certain ne Saurait être assimilé à une perte de chance, de Sorte qu’il y a lieu de faire application du Principe de réparation intégrale,
Condamner M Patrice Guyot. Ja SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais- Moreau-Lespinard et la SARL Dema jn solidum à pa yer à la SELARL Malmezat-Prat ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Poissonnerie du Moulleau la somme de 150.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
o Constatant Subsidiairement que le préjudice résultant de la perte d’une
Labache-Landais-Moreau-Lespinard et la SARL Dem in Solidum à payer à Ja SELARL Malmezat-Prat ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL
Poissonnerie du Moulleau la somme de 150.000, 00 € à titre de dommages et intérêts
que de besoin : – ConStatant qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de Ja Concluante, et donc de] ‘ensemble des créanciers, les frais qu’elle a dû engager
La mandataire ès-qualités fait valoir qu’en concourant chacun à un acte ayant irrémédiablement appauvri la société poissonnerie du Moulleau qui est intervenue par une personne physique dépourvue de toute autorisation judiciaire et non assistée par l’administrateur ès-qualités, M. Guyot, la SCP
Ducourau et la Société Dema ont commis une faute ; que d’une part, sans cet
étant en l’espèce de 100%  » que la responsabilité civile de la SELARL Malmezat-Prat ne peut être poursuivie que devant le tribunal de grande instance et qu’au demeurant la Concluante, nommée liquidateur judiciaire par jugement du 20 février 2013 ne peut avoir commis de faute SuSceptible d’avoir causé le moindre préjudice à la société Dema et à M. Pillon.
Dans leurs dernières écritures en date du 27 février 2018 auxquelles il convient
de se référer pour le détail de leurs moyens et arguments, la SARL Dema et M.
Pillon demandent à la Cour de :
Vu les articles 1382 et suivants du code civil,
Vu les articles 1134 et suivants du code civil,
Vu la décision entreprise,
Dire et juger que la SCP courau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard
recevable en son appel mais mal fondée,
Dire et juger la SELARL Malmezat-Prates qualité de mandataire liquidateur de
la SARL Poissonnerie du Moulleau recevable en Son appel mais mal fondée,
Dire et juger M. Guyot et M. Epelde recevables en leur appel mais mal fondés,
Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la faute et donc la
responsabilité de la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-
Lespinard,
Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu un préjudice en lien
direct avec cette faute,
Réformer la décision entreprise en ce qu’elle n’a pas retenue la faute et donc
la responsabilité de la SELARL Malmezat-Prai, de M. Guyot et de M. Epelde,
Réformer la décision entreprise en ce qu’elle n’a pas retenue l’intégralité de
nel demandée par la SARL Dema et M. Pillon personnellement, insi,
Dire et juger que la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinardl
la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Epelde, sont responsables in
solidum d’une ou de plusieurs fautes cumulatives à l’origine directe du préjudice
lors de la conclusion de l’avenant au bail commercial régularisé le 31 décembre 2012, pour ne pas avoir révélé que la société Poissonnerie du Moulleau était en redressement judiciaire depuis le mois de février 2012 et pour ne pas avoir avisé la SARL Dema de la cession en cours dans le cadre de la procédure collective et retenir leur responsabilité in solidum,
Dire et juger que ces fautes sont à l’origine directe et certaine d’un lourd préjudice subi par la SARL Dema et par M. Stéphane Pillon personnellement, Statuant à nouveau,
Dire et juger que ce préjudice consiste en la perte de chance de finaliser l’opération telle qu’elle était prévue et d’en retirer le bénéfice escompté, Prendre acte que la SARL Dema a revendu le bien en cause pour un montant de 520 000 euros,
Dire et juger que la SARL Dema avait la certitude de vendre le local commercial pour la somme de 175 000 euros,
Condamner la SCP Urau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard: la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Epelde in solidum au paiement de la somme de 175.000 euros,
Dire et juger que la SARL Dema avait les plus grandes chances de retirer un bénéfice avoisinant les 298 000 euros au titre de la plus-value sur la maison d’habitation,
Condamner la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard, la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Epelde in solidum à la réparation de la perte d’une chance d’obtenir ce bénéfice soit à minima 95% de ladite somme soit 283.100 euros au bénéfice de la SARL Dema.,
Condamner la SCP Dour Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinardl la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Epelde in solidum au paiement de la somme de 5.130,23 euros en remboursement des travaux effectués dans les locaux commerciaux au bénéfice de la SARL Dema.,
Outre les intérêts contractuels du prêt,
Condamner la SCP Pusourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M Guyot et M. Épelde in solidum à Ja somme de 2892.46 euros en remboursement des intérêts payés sur le prêt et du au retard de paiement,
Condamner la SCP D sourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M. G yof et M. Epelde, in Solidum au paiement de la
Condamner la SCP Dcourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Épelde in solidum à Ja réparation de la perte d’une chance de monter un autre projet et d’en retirer des bénéfices Pour montant de 298.000 euros.
Ondamner la SCP Dcourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Épelde, in solidum à Ja réparation de la perte d’une chance d’obtenir ce bénéfice Soit à minima 95% de ladite somme Soit 283.100 euros au bénéfice de Ja SARL Dema.,
Condamner la SCP D qourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la
locaux COMMerciaux au bénéfice de la SARL Dema. Condamner la SCP Pgourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M Guyot et M. Epelde in Solidum à la somme de
la somme de 13.358. 80 euros corespondant aux frais de notaire et frais de dossier et aux intérêts de retard de 2892.46 euros soit un total de 38. 022,18 euros,
Condamner la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M Guyot et M. Épelde in solidum à Ja Somme de 2892.46 euros en remboursement des intérêts payés surle prêt et du au retard de paiement.
Condamner la SCP A eodrau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Épelde in solidum au paiement de la Somme de 100 000 euros au bénéfice de la SARL Dema et 150 000 euros au
SELARL Malmezat-Prat, M Guyot et M. Épelde in solidum au Paiement de Ja Somme de 50 000 euros de dommages-intérêts au litre du préjudice moral subi par M. Stéphane Pillon,
Sur les demandes de LA SELARL Malmezat Prat
Débouter la SELARL Malmezat Prat ainsi que toute autre partie de leurs demandes formulées à l’encontre tant de la SARL Dema que M. Pillon,
Sur les demandes de M. Guyot et de M. Epelde,
Débouter M. Guyot et M. Epelde de leurs demandes formulées à l’encontre tant de la SARL Dema que M. Pillon,
Sur les demandes formulées par la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais- Moreau-Lespinard,
Débouter la SCP Bucourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard, ainsi que toute autre partie de leurs demandes formulées à l’encontre tant de la SARL Dema que M. Pillon,
En tout état de cause,
Condamner la SCP D ucourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard, la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Epelde in solidum au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et confirmer la décision entreprise Sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance, Condamner la SCP Ducourau-Duron- Labache-Landais-Moreau-Lespinard, la SELARL Malmezat-Prat, M. Guyot et M. Epelde, in solidum aux entiers dépens qui comprendront les dépens de première et d’appel.
La société Dema et son gérant font valoir que la SCP Ducourau, la SELARL Malmezat-Prat, MM. Guyot et Epelde sont responsables in solidum d’une ou plusieurs fautes cumulatives à l’origine directe du préjudice lors de la conclusion de l’avenant du bail commercial régularisé le 31 décembre 2012 pour ne pas avoir révélé que la locataire poissonnerie du Moulleau était en redressement judiciaire depuis le mois de février 2012 et pour ne pas avoir avisé la société Dema de la cession en cours dans le cadre de la procédure collective; que ces fautes sont à l’origine directe et certaine d’un lourd préjudice subi par la société Dema et son gérant personnellement, que ce préjudice
consiste en la perte de chance de finaliser l’opération telle qu’elle était prévue et d’en retirer le bénéfice escompté.
Dans ses dernières écritures en date du 18 mai 2018 auxquelles il convient de se référer pour le détail de Ses moyens et arguments, la SCP Ducourau- Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard demande à la Cour de :
_ Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 24 mars 2016 en ce qu’il a condamné la SCP Ducourau-Duron-Labache- Landais-Moreau-Lespinard à payer une somme de 100 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à la société DEMA et une somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à la SELARL Malmezat Prat es qualités de mandataire de la société poissonnerie du Moulleau outre 4500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens,
_ Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bordeaux le 24 mars 2016 en ce qu’il a débouté MM. Pillon, Guyot et Epelde de l’ensemble de leurs demandes,
Statuant à nouveau :
_ Débouter la société DEMA, M. Pillon, la SELARL Malmezat Prat es qualités de mandataire de la société poissonnerie du Moulleau, M. Guyot et M. Epelde de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la SCP Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard
o Condamner toute partie succombante à payer à la S. CP. Ducourau-Duron- Labache-Landais-Moreau-Lespinard une indemnité de 8000 € Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
o Condamner toute partie succombante aux entiers dépens dont distraction
Par ordonnance en date du 17 octobre 2018, le conseiller de la mise en état a été prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 7 novembre 2018.
EXPOSE DES MOTIFS
Par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ce texte
l’est invoqué que l’avenant signé le 31 décembre 2012 à l’occasion de la vente de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Lyautey à la société Dema a Compromis l’opération promotionnelle que celle-ci avait projetée et la mission de l’administrateur judiciaire de la Société poissonnerie du Moulleau en redressement judiciaire.
Aux termes du procès verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2012 de la SARL poissonnerie du Moulleau, Son gérant M. Guyot recevait tous pouvoirs
Get avenant était signé le 31 décembre 2012 entre le bailleur, société Dema représentée par une salariée de la SCP Ducourau et la poissonnerie du Moulleau représentée par M. Guyot.
Il n’est pas discuté que cet avenant ne pouvait pas être valablement signé par M. Guyot ayant reçu pouvoir de l’assemblée générale de la société poissonnerie du Moulleau en redressement judiciaire et ce, sans que les organes de la procédure collective en soient informés et interviennent.
En effet, la société Poissonnerie du Moulleau, se trouvait en redressement judiciaire depuis le 29 février 2012, par jugement publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) le 16 mars suivant et par un autre jugement du 28 novembre 2012, le tribunal de commerce de Bordeaux, prenant acte d’un projet de cession en cours, avait maintenu la poursuite de la période d’observation et nommé Maître Cera en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance,
Alors que la société Dema recherchait une solution amiable en proposant notamment que la poissonnerie continue d’occuper les locaux selon l’avenant signé le 31 décembre, l’administrateur judiciaire en charge de la vente du fonds de commerce déposait plainte devant le procureur de la République contre les co-gérants de la poissonnerie pour détournement d’actif en attirant son attention sur la situation du notaire, ce professionnel ayant accepté l’acte sans vérifier la situation juridique de la signataire. Les fautes reprochées dans la présente procédure.
ILest reproché à la société Ducourau, notaire, de ne pas avoir vérifié et informé les parties de la situation de la société locataire, lors de la signature d’actes la concernant directement en Sa qualité de titulaire du bail commercial exploité dans les locaux vendus à la société Dema. La SCP Ducourau admet une erreur de lecture de l’extrait kbis de la société poissonnerie du Moulleau à l’occasion de la rédaction des actes.
L’erreur est bien constitutive d’une faute du notaire, qui est intervenu dans la vente en qualité d’officier ministériel chargé de la rédaction d’actes authentiques, mais aussi en qualité de mandataire de la société Dema, acquéreur des biens. Il lui appartenait de vérifier, notamment par la consultation des publicités légales juridiques, la capacité de disposer des parties intervenantes, ce qu’elle reconnait n’avoir pas fait parfaitement puisqu’elle indique avoir demandé la communication d’un extrait kbis mais ne pas l’avoir utilement consulté, sa responsabilité est donc engagée. Elle a en effet manqué tant à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’à son devoir de conseil envers les parties.
Ilest également reproché à MM. Guyot et Epelde en leur qualité de co-gérants de ne pas avoir fait connaitre ces mêmes informations concernant leur société en procédure collective.
IL n’est pas reproché d’action particulière à M. Epelde à l’occasion de la modification du bail de la poissonnerie et de la signature de l’avenant à son bail.
4ème Chambre Portalis DBVJ-V-B7A-JFUL Même si la mandataire judiciaire invoque une dévalorisation des actifs de la Société en redressement en procédant pas affirmation, les actes visant à modifier le bail des locaux de l’activité étaient bien des actes de disposition ne relevant pas de la gestion courante de l’entreprise et comme tels devant être.
Il est reproché par la mandataire ès-qualités à la société Dema et à son dirigeant d’avoir anéanti le projet de cession du fonds de commerce de la PoIssonnerie par les Organes de la procédure en modifiant sans leur accord le Contrat de bail des locaux.
IL n’est pas discuté que le projet de cession de l’ensemble immobilier à la société Dema comprenait notamment l’avenant modificatif du bail commercial qui prévoyait une diminution et restructuration des surfaces louées avec travaux d’aménagement à la charge du bailleur et que cet avenant autorisé par l’assemblée générale de la SARL du 30 décembre 2012 était inopposable aux organes de la procédure collective non informés de ce projet.
La mandataire considère que la situation de l’acquéreur, commerçant, professionnel averti, exerçant une activité de marchand de biens impliquait le soin de vérifier la solvabilité et la fiabilité de son interlocuteur, qu’il ressort des déclarations des co-gérants que la société Dema et son dirigeant étaient informés de la situation de la SARL poissonnerie du Moulleau en procédure collective notamment du fait des différentes visites des locaux que ce dernier avaient effectuées. La mandataire toutefois procède par affirmation et n’expose pas en quoi ces visites pouvaient révéler une situation de procédure collective, quand bien même les locaux n’étaient plus livrés à l’activité de la locataire. De plus, il n’est pas expliqué pourquoi, connaissant la situation, l’acquéreur aurait poursuivi son projet sans même envisager avec sa notaire les conséquences éventuelles de cette situation. Il n’en résulte donc pas la preuve d’une action fautive de la société Dema et de son dirigeant.
Enfin, il est reproché à la SELARL Malmezat-Prat ès-qualités de mandataire liquidateur une faute en ce qu’elle aurait fait durer la situation avant la résolution du bail qui était finalement établie par une ordonnance de référé du 7 avril 2014.
La mandataire soutient encore, désormais de manière superfétatoire devant la cour, que, Si Sa responsabilité personnelle devait être engagée, elle devrait l’être devant la juridiction compétente, puisque la cour est saisie d’un appel d’un jugement du tribunal de grande instance et non du tribunal de commerce. En revanche, il apparaît que si le tribunal de grande instance avait été saisi initialement, c’est de l’action en responsabilité dirigé contre la notaire. Il a statué dans l’action introduite à l’encontre de la SELARL Malmezat-Prat à raison du dessaisissement du tribunal de commerce faisant droit à l’exception de r connexité mais alors que la mandataire n’avait pas été assignée à titre personnel mais bien ès-qualités de la société poissonnerie du Moulleau. C’est donc à juste titre qu’elle soulève l’irrecevabilité des demandes présentées par la société Dema et M. Pillon dès lors que la cour constate que ce n’est pas dans la seule qualité qui permettrait de diriger de telles demandes, c’est-à-dire à titre personnel, que la SELARL Malmezat-Prat est présente à la procédure.
La société Dema et M. Pillon à titre personnel, la SELARL Malmezat-Prat ès qualités de mandataire de la poissonnerie du Moulleau et les co-gérants de cette dernière, ès-qualités et à titre personnel considèrent que ces fautes leur ont causé un préjudice dont ils demandent l’indemnisation. ll convient d’examiner successivement leurs demandes étant rappelé qu’évoquant une faute quasi délictuelle au visa de l’article 1382 du code civil applicable à la cause, il leur revient de démontrer leur préjudice et le lien de causalité de celui- ci avec la faute invoquée.
MM. Guyot et Epelde font valoir qu’ils se sont portés caution auprès de leur banque BNP pour un prêt à la société poissonnerie du Moulleau. lIs estiment, en reprenant pour partie les arguments de la mandataire que, si le fonds de Commerce avait été normalement vendu, ja banque qui disposait d’un nantissement Sur ce fonds à hauteur de 102 000 Euros, ne les aurait pas
S’agissant des demandes de la SELARL Malmezat-Prat ès-qualités, elle fait valoir que la modification du bail de la poissonnerie du Moulleau par l’avenant Signé par M. Guyot et la société Dema a anéanti le projet de cession du fonds de commerce élaboré Par les organes de Ja procédure.
Elle en déduit un préjudice, à hauteur de la somme de 150 000 euros proposée par M. Holsten pour l’achat du fonds de Commerce, dont elle demande le
La mandataire justifie de la prise en Compte du business plan présenté par M. Holsten par le tribunal de commerce qui dans son jugement du 28 novembre 2012 autorisait la poursuite de la période d’observation jusqu’au 28 février Suivant, comme évoqué supra. Toutefois, elle ne Saurait soutenir que la cession était certaine de sorte qu’il est impossible d’envisager l’indemnisation intégrale de gain manqué. Ainsi, seule sa demande subsidiaire au titre d’une perte de Chance peut être examinée et elle ne peut concerner la totalité du préjudice mais seulement une fraction de celui-ci en relation avec la probabilité de réalisation du gain escompté. Or, il appartient à la partie qui le demande de démontrer que les fautes, telles que retenues par la cour, ont bien été à l’origine d’une perte de chance de réaliser l’opération, perte de chance dont il aucun élément sur les motifs du renoncement de M. Holsten. En l’absence de tout élément de la part du candidat cessionnaire, la cour ne peut retenir que c’est bien en lien de causalité avec les fautes que le projet n’a pas abouti de sorte que la perte de chance demeure hypothétique et comme telle n’est pas indemnisable. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef et la SELARL Malmezat-Prat ès-qualités déboutée de sa demande.
S’agissant de la société Dema, seuls désormais peuvent être concernés la notaire et M. Guyot. C’est à tort que la notaire soutient qu’il n’existerait aucun préjudice d’établi en lien de causalité avec cette faute. En effet, elle fait valoir que la société Dema aurait parfaitement pu mettre en oeuvre la résiliation du contrat de bail, avec la seule contrainte d’attendre le délai de trois mois, nonobstant l’inopposabilité de l’avenant aux organes de la procédure. La notaire admet en premier lieu qu’il existait en cette hypothèse un préjudice qu’elle qualifie de minime procédant de la perte de loyers commerciaux. Mais surtout, si la société Dema a pu ne pas mettre en place les mesures les plus efficaces pour réduire son préjudice, cela procède bien des fautes retenues.
Toutefois, la société Dema procède elle avec un excès manifeste. En effet, à la suivre dans son argumentation, elle admet un préjudice SOUS forme de perte de chance tout en formulant ses demandes sur la base de 95% des gains manqués, ce qui est très excessif. En outre, elle développe des gains manqués sur une argumentation pour certains postes purement hypothétique en considérant pour acquis qu’elle aurait réalisé une plus value nécessairement importante en l’absence de l’avenant inopposable.
S’agissant de la vente de l’immeuble d’habitation, la cour ne peut retenir le préjudice invoqué. En effet, la société Dema considère qu’elle aurait nécessairement réalisé une plus value importante. Outre, que celle-ci demeurait incertaine toute son argumentation procède de la plus value finalement réalisée par la société Saramite, c’est à dire l’acquéreur de la société Dema. De la chronologie développée par la société Dema, il apparaît que nonobstant la situation telle qu’analysée supra, une opération immobilière profitable a pu être réalisée. La société Dema était donc en mesure d’y procéder elle même. Tout au plus c’est à un délai qu’elle s’exposait. Or l’indemnisation qu’elle demande ne procède pas d’un délai mais du fait d’avoir dû vendre à un prix inférieur à celui escompté alors que son acquéreur a revendu à bon prix.
S’agissant de la vente des murs du local commercial, il est justifié d’une promesse d’achat en date du 13 décembre 2012. Celle-ci était formalisée selon diverses conditions suspensives comprenant l’obtention d’un prêt. Il n’est produit aucun élément permettant de considérer que ce prêt avait été accordé de sorte que la vente ne pouvait être considérée comme certaine. Il est cependant justifié de la renonciation de l’acquéreur et ce à raison de la situation de redressement judiciaire, laquelle est bien à l’origine de l’inopposabilité de l’avenant.
Cependant, l’immeuble a bien été revendu et ce en comprenant les murs du local commercial. prix de 500 000 euros et l’a revendu pour le prix de 520 000 euros. Elle Envisageait certes, agissant en tant que Marchand de biens, une Opération plus profitable mais qui Comme toute opération demeurait soumise à des aléas. Elle ce Sans tenir c d’acquisition. le cadre d’un acte ; Opposable à raison de l’absence d’intervention des organes de la procédure et non dans le cadre d’une opération qui ne se serait pas réalisée si l’information avait été révélée. immobilières à perte. Sur ce dernier point, le préjudice n’est pas établi. Il n’est pas démontré une vente des agences immobilières à perte et surtout le lien de causalité avec l’opération objet du présent litige.
Quant au préjudice de notoriété, la cour ne peut que constater que s’agissant d’une opération de marchand de biens l’existence d’aléas est inhérente au dispositif. Toute opération n’est pas nécessairement un succès et le fait que, dans des conditions limitées, la société Dema ait perdu une chance telle que retenue ci-dessus n’emporte pas en soi un préjudice de notoriété pour elle- même ou son dirigeant. Ces deux demandes ne pouvaient donc qu’être écartées.
Le préjudice moral invoqué par M. Pillon n’est pas davantage établi. Il procède à ce titre uniquement par affirmation sans établir la réalité de son préjudice qu’il chiffre pourtant à 50 000 euros. Cette demande ne pouvait qu’être rejetée.
Au total, si l’appréciation des premiers juges est reprise par la cour pour certains éléments, le jugement est infirmé en son dispositif en ce qu’il avait condamné la notaire au paiement de la somme de 20 000 euros au profit de la SELARL Malmezat-Prat ès qualités, laquelle est déboutée de ces demandes.
Il est également infirmé, au quantum, pour les sommes allouées à la société Dema, ramenées à celle de 20 000 euros et mise à la charge in solidum de la notaire et de M. Guyot.
IL s’en déduit que l’action de la seule société Dema était bien fondée de sorte que pour l’ensemble de la procédure, la notaire et M. Guyot seront in solidum condamnés à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au regard de l’équité et de l’intervention de chacune des autres parties, il n’apparaît pas inéquitable que chacune conserve à Sa charge les frais non compris dans les dépens par elle exposés.
Le jugement sera confirmé en ses autres dispositions non contraires de débouté des autres parties de leurs demandes.
Parties perdantes, la notaire et M. Guyot seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel.



PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 24 mars 2016 sauf en ses dispositions de débouté,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes dirigées contre la SELARL Malmezat-Prat,
Condamne in solidum la SCP Ducourau-Duron-Labache-L’andais-Moreau. Lespinard et M. patrice Guyot à payer à la SARL Dema la somme de 20 000 euros à titre e dommages et intérêts.
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes indemnitaires,
Condamne in Solidum la SCP Ducourau-Duron-Labache-L’andais-Moreau. Lespinard et M. patrice Guyot à payer à la SARL DEMA la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure,
Condamne in solidum la SCP Ducourau-Duron-Labache-L’andais-Moreau. Lespinard
Condamne in solidum la SCP Ducourau-Duron-Labache-L’andais-Moreau. Lespinard et M. Patrice Guyot aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats de la cause qui l’ont demandé.

Le présent arrêt a été Signé par M. Robert CHELLE, Président, et par M. Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat Signataire.
Téléchargez l’arrêt au format PDF
Condamnation 125 000 euros CA de BORDEAUX

Arrêt condamnation Frédéric Ducourau SCP Ducourau 125 000 euros ca bordeaux

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Arcachon : des notaires vendent un immeuble qui ne pouvait pas l’être,

 

La SCP DUCOURAU recondamnée en appel à payer 125 000 euros par la Cour d'appel de BORDEAUX

 

Vente illégale d'un immeuble par une étude de notaires qui commet des fautes

 







Arcachon : des notaires vendent un immeuble qui ne pouvait pas l’êtreL’étude notariale arcachonnaise a été condamnée par la 5e chambre civile du tribunal de grande instance de Bordeaux.
photo archives stéphane lartigue

Un cabinet notarial condamné pour n’avoir pas vérifié que le vendeur d’un immeuble était en droit de le céder. Ce qui a mis l’agent immobilier en grandes difficultés

Stéphane Pillon pensait réaliser une opération comme il en a conduit bien d’autres dans sa carrière d’agent immobilier et de marchand de biens, en achetant le 31 décembre 2012, pour 500 000 euros, un immeuble situé au Moulleau à Arcachon, avec en rez-de-chaussée une poissonnerie.
Il ignorait à ce moment, et l’étude de notaires SCP Frédéric Ducoureau, Françoise Ducoureau, Alexandre Moreau-Lespinard et associés, ne l’a pas informé, que la poissonnerie, dont le gérant était propriétaire de l’immeuble, avait été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux le 29 février 2012 et qu’un administrateur judiciaire avait été désigné.
Le 24 mars dernier, le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la SCP notariale arcachonnaise à verser 100 000 euros de dommages et intérêts à la société Dema de Stéphane Pillon.






 

Un projet effondré

Un soulagement pour l’agent immobilier qui, après quinze ans d’expérience à Paris, a choisi avec sa famille de s’installer à Arcachon au milieu des années 2000.
« J’ai ouvert trois agences Orpi à Arcachon, La Teste et au Cap-Ferret et j’ai poursuivi par ailleurs mon activité de marchand de biens. Pour ces projets, j’ai investi tout ce que j’avais et je me suis endetté. J’ai trouvé un partenaire bancaire qui m’a suivi. Jusqu’à ce que surgisse le problème de l’immeuble du Moulleau. Tout s’est alors effondré comme un château de cartes », raconte Stéphane Pillon.

Lorsque l’achat entre sa société et la SCI du propriétaire, par ailleurs gérant de la poissonnerie, a été conclu, un avenant au contrat de bail commercial a été signé. Tout cela devant notaire, vendeur et acheteur étant dans la même étude. Jusque-là, tout se passait bien.
Stéphane Pillon a découvert par hasard que la poissonnerie était en redressement judiciaire. « C’était après la signature de la vente et de l’avenant. Je me suis absenté quelques jours. À mon retour, le commerce était fermé. J’ai pensé que le gérant était en vacances. Mais au bout de quelques semaines, il n’était pas rentré. Je suis allé relever le courrier et j’ai découvert une lettre de l’administrateur judiciaire. »

Le poissonnier envolé

Tout va alors s’enchaîner et conduire Stéphane Pillon à vendre ses agences immobilières. « Mon expérience m’a heureusement permis de rebondir, mais j’ai passé des moments très durs. Je ne voyais pas d’issue. »
Durant toute la procédure, la banque partenaire de Stéphane Pillon a bloqué les comptes de toutes ses sociétés. Les projets immobiliers qu’il développait par ailleurs comme marchand de biens ont été stoppés net. « En plus, mon image s’est forcément dégradée. Les gens qui ne connaissaient que superficiellement le dossier ont pensé que la faute m’incombait. »
Dans son jugement, le tribunal de grande instance écrit clairement que le notaire « se devait de vérifier l’absence d’une procédure collective de la société précitée », ajoutant que « S’agissant de cette faute professionnelle, seule la société Dema (NDLR : société de Stéphane Pillon) peut en demander réparation. »

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