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La Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, a statué le 9 juillet 2025 (n° P 24-13.540) sur un pourvoi dirigé contre un arrêt de la cour d’appel de Nancy du 4 décembre 2023. Le litige concernait l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune, à raison de la valorisation de parts de sociétés civiles immobilières, et l’opportunité d’une décote supplémentaire dite d’indivision.
L’administration fiscale avait, par une proposition du 22 mai 2017, rehaussé la valeur déclarée des titres de plusieurs sociétés civiles immobilières, au titre des années 2014 à 2016. La commission départementale de conciliation avait admis deux décotes de 10 %, l’une pour illiquidité des actifs sous-jacents, l’autre pour illiquidité des titres. Le contribuable sollicitait, outre une décharge partielle, deux décotes additionnelles de 10 %, au nombre desquelles une décote pour indivision appliquée à la valeur vénale des parts.
Après rejet de sa réclamation, une instance a été engagée. La cour d’appel de Nancy a refusé toute décote supplémentaire. Devant la Cour de cassation, il était soutenu que la comparaison opérée par les juges du fond entre l’associé d’une société civile et l’indivisaire était incomplète, car centrée sur les conditions de cession, alors que la décote pour indivision se justifierait aussi par des contraintes de gestion.
La question posée était celle de la transposabilité, à l’évaluation de parts de sociétés civiles immobilières, d’une décote pour indivision, en sus de décotes déjà accordées au titre de l’illiquidité des actifs et de l’illiquidité des titres, au regard des textes combinés du livre des procédures fiscales et du code général des impôts.
La Cour énonce d’abord que « Il résulte de la combinaison des articles L. 17 du livre des procédures fiscales, 885 S et 761 du code général des impôts que la valeur vénale des parts des sociétés civiles immobilières doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande ». Elle rappelle ensuite que « la situation de l'associé d'une société civile immobilière n'est pas celle d'un indivisaire » et en déduit « [qu’]il ne pouvait obtenir, en outre, une décote supplémentaire en raison d'une prétendue indivision sur la valeur vénale de ses titres ». Le pourvoi est rejeté.
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