Affaire ANCC suite 1 : Administrateur provisoire à tout prix !

Publié le 19/10/2021 Vu 230 fois 0
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L’Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires se fait désigner administratrice provisoire de syndicats de copropriétaires en invoquant parfois à tort une absence de syndic en place.

L’Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires se fait désigner administratrice provis

Affaire ANCC suite 1 : Administrateur provisoire à tout prix !

Le côté obscur de la force

 

Sur ce blog, il a été vu que les avocats peuvent désormais devenir syndics et que certains prennent le contrôle d’associations censées défendre les copropriétaires (voir « Affaire ANCC, faites-vous votre idée ! »).

 

La plus célèbre de ces structures est l’ANCC.

 

Un arrêt instructif de la Cour d’appel de Versailles (14e ch. civ., 17 janvier 2019, n° 18/03419, Lexbase A3980YTL) nous montre où cela peut conduire.

 

Selon cet arrêt, la présidente de l’ANCC est intervenue en tant qu’avocate auprès du procureur de la République pour lui présenter une demande émanant d’un collectif de copropriétaires afin de faire désigner l’ANCC comme administratrice provisoire au prétexte d’une absence de syndic.

 

La demande a omis d’indiquer que cette avocate était également présidente de l’ANCC.

 

Elle a aussi omis de signaler que le mandat du syndic avait été renouvelé sans que personne ne conteste l’assemblée générale.

 

Le procureur, trompé par la demande qui lui a été faite, a réclamé la désignation de l’ANCC comme administratrice provisoire. Le président du Tribunal de Grande Instance a accédé à cette demande.

 

Une copropriétaire horrifiée a saisi le juge des référés qui a prononcé la rétractation de l’ordonnance de désignation, tout en condamnant l’ANCC à 1500 € au titre des frais de justice (article 700 du Code de Procédure Civile). L’ANCC a fait appel hors délai et a été condamnée à 2000 € de plus au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile (sans compter les dépens)…

 

L’establishment de la copropriété, la profession d’avocat, la magistrature et les associations de consommateurs sont restés curieusement silencieux face à de tels pratiques. S’agit-il de cacher le côté obscur de la force ?

 

Seule l’association Les Garanties Citoyennes tente de sauver l’honneur par le présent billet.

 

Fini, les cachotteries !

 

Pour ceux qui ne croiraient pas le résumé ci-dessus, voici quelques extraits de la décision.

 

Cour d’appel de Versailles

(14e ch. civ., 17 janvier 2019, n° 18/03419)

 

[…]

 

« Par courrier recommandé avec avis de réception du 4 février 2018, Mme X, avocate au barreau de Chambéry, a saisi le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Nanterre d'une demande au nom d'un collectif de copropriétaires afin qu'il sollicite, par voie de requête, conformément à la procédure d'alerte des articles 29-1 A et B de la loi du 10 juillet 1965, la désignation d'un mandataire ad hoc en la personne de l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (l'ANCC) ou à défaut d'un administrateur judiciaire, compte tenu de la situation financière critique de la copropriété.

 

Mme X est présidente de l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires.

 

Le procureur de la République de Nanterre a saisi le président du tribunal de grande instance d'une requête, le 21 février 2018, afin que soit désigné, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du         Asnières sur Seine.

 

Par ordonnance du 7 mars 2018, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a désigné l'ANCC en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété située Asnières sur Seine avec pour mission de se faire remettre par le cabinet Loiselet et Daigremont l'intégralité des pièces et archives de la copropriété et de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

 

Par acte du 6 avril 2018, Mme Y a assigné à heure indiquée l'ANCC devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre, statuant en référé, aux fins de rétractation de cette ordonnance.

 

Par ordonnance contradictoire du 18 avril 2018, le juge des référés, retenant notamment que la dernière assemblée générale du 31 mai 2017 a renouvelé le mandat de syndic du cabinet Loiselet et Daigremont; que cette assemblée générale est définitive ; que le mandat de syndic du cabinet Loiselet & Daigremont est donc bien effectif et que c'est à tort que la requête présentée par Mme ... au procureur de la République a affirmé que la copropriété était dépourvue de syndic afin de justifier la demande de désignation d'un administrateur provisoire ; qu'il convient dès lors de constater que c'est à tort que le procureur de la République a été saisi de l'état d'une copropriété dépourvue de syndic et que la demande de rétractation de l'ordonnance est donc bien fondée ; que la requête ayant conduit à la dite ordonnance était également entachée de mentions inexactes quant à la qualité de Mme X ; qu'ayant ainsi saisi le procureur de la République de la situation d'une copropriété en péril au nom d'un collectif de copropriétaires en sa qualité d'avocat conseil et sollicitant la désignation de l'ANCC, elle a omis de lui indiquer qu'elle était également la présidente en exercice de cette association, a :

 

- ordonné la rétractation de l'ordonnance rendue le 7 mars 2018 dans son intégralité,

 

- débouté l'ANCC de ses demandes,

 

- débouté Mme Y du surplus de ses demandes,

 

- ordonné la communication de la présente décision à Mme le procureur de la République,

 

- condamné l'ANCC à verser à Mme Y la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- condamné l'ANCC aux dépens.

 

L'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires a formé appel par un acte du 15 mai 2018 visant expressément l'ensemble des chefs de décision. »

 

[…]

 

« MOTIFS DE LA DÉCISION

 

La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.

 

L'article 490 du code de procédure civile dispose que :

 

L'ordonnance de référé peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.

 

L'ordonnance rendue en dernier ressort par défaut est susceptible d'opposition. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.'.

 

Selon l'article 528, alinéa 1, du même code, "Le délai à l'expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n'ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement".

 

Il est constant qu'en matière de référé, la date de notification de la décision de première instance fait courir le délai de forclusion.

 

En l'espèce, il est versé aux débats par l'intimée un acte de signification à l'ANCC de l'ordonnance déférée du 23 avril 2018, par remise en l'étude de l'huissier.

 

La déclaration d'appel de l'ANCC a été enregistrée au greffe le 15 mai 2018.

 

S'il est exact qu'une seconde signification de l'ordonnance a été faite le 3 mai 2018, l'acte ayant été retiré par son destinataire en l'étude de l'huissier de justice le 14 mai suivant, il n'en demeure pas moins que la première signification, dont il est invoqué de manière inopérante qu'elle serait irrégulière ou inexistante au motif qu'il n'est pas établi que l'acte a été retiré par son destinataire, alors même qu'il n'est ni soutenu ni démontré que l'acte de signification du 23 avril 2018 serait entaché d'irrégularités, a fait courir le délai d'appel.

 

En conséquence, est irrecevable comme tardif l'appel interjeté par l'ANCC par déclaration du 15 mai 2018.

 

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Les dépens d'appel seront à la charge de l'ANCC.

 

PAR CES MOTIFS LA COUR

 

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

 

DÉCLARE irrecevable comme tardif l'appel interjeté par l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires,

 

CONDAMNE l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires à verser la somme de 2 000 euros à Mme Y en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

 

DIT que l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. »

 

Comment en est-on arrivé là ?

 

Le marché attractif des immeubles dénués de syndics

 

Assez logiquement, les avocats syndics dirigeants associatifs peuvent être attirés par l’activité d’administrateurs provisoires en copropriété. Le marché potentiel paraît immense.

 

En effet, on peut évaluer à 687 000 le nombre de syndicats de copropriétaires comprenant au moins un logement, et donc soumis à une obligation d’immatriculation depuis le 31 décembre 2018 (voir Thierry POULICHOT, Syndics, la prévention des différends, p. 299).

 

Selon les dernières données du registre d’immatriculation tenu par l’ANAH (et cela au 30 septembre 2021), sur ces 697 000 syndicats, 27 % (186 016) sont immatriculés et dépourvus de syndics, et 28 % (193 214) ne sont même pas encore immatriculés.

 

Selon l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (alinéas 3 et 4) :

 

« À défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

 

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. »

 

Administrateur provisoire ou ad hoc

 

L’administrateur provisoire détient toujours la totalité des pouvoirs du syndic et ne doit pas être confondu avec l’administrateur ad hoc.

 

En application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (point I, 2 premiers alinéas) :

 

« I. ― Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. […]

 

Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. […] »

 

Parallèlement, un syndic peut ne pas avoir envie de remplir une partie de sa mission. Il est, ainsi, généralement réticent à poursuivre une entreprise prestataire proche de lui. Si l’assemblée générale des copropriétaires décide d’initier une procédure contre cette entreprise, la sagesse est de faire désigner un mandataire ad hoc pour conduire l’instance, le syndic gardant le reste de ses pouvoirs.

 

L’administrateur ad hoc est évoqué par l’article 49 du décret du 17 mars 1967 :

 

« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété.

 

L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

 

Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »

 

On rappelle, à propos du syndic, ces éléments de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

 

« IV. - Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

 

V.- En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. ».

 

Faible intérêt des administrateurs judiciaires pour la copropriété

 

Selon le registre de la copropriété, au 30 septembre 2021, il y a 1203 syndicats de copropriétaires faisant l’objet d’une administration provisoire et… 9 faisant l’objet d’un mandat ad hoc…

 

Sur les 186 000 immeubles immatriculés dépourvus de syndics, cela ne fait pas beaucoup.

 

On peut le comprendre.

 

Les administrateurs judiciaires forment une profession réglementée régie par la loi n° 85-99 du 25 janvier 1985 et sont soumis à une commission nationale de discipline. Néanmoins, ils interviennent de manière privilégiée dans le monde des entreprises.

 

Leur intervention a un coût élevé (rarement moins de 10 000 € par an et par immeuble), et dans de nombreux cas, il serait ridicule de les désigner dans de petits immeubles où ils seraient incapables de recouvrer leurs honoraires.

 

Dans l’immense majorité des cas, chacun s’accommode donc de l’absence de syndic et aucun administrateur provisoire ayant la qualité d’administrateur judiciaire n’est désigné.

 

Pour éviter la revanche des Siths

 

Des prestataires pensent pouvoir s’engouffrer dans la brèche et font tout pour se faire désigner, y compris en étant assez ‘‘créatifs’’ sur l’absence de syndic en place.

 

Un administrateur judiciaire qui omettrait d’indiquer la réélection du syndic afin de se faire désigner administrateur provisoire risquerait des poursuites déontologiques.

 

Les avocats syndics dirigeants associatifs ne risquent visiblement pas les mêmes reproches.

 

Dès lors, les requêtes les plus imaginatives sont déposées, comme le montre l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles commenté ici, même si les magistrats ont bien réagi quand on leur a montré le pot-aux-roses.

 

Se faisant, la Cour d’appel de Versailles a appliqué à la lettre la position suggérée par Pierre CAPOULADE (« L’abus de droit et sa motivation : à propos de la désignation d’un administrateur provisoire », AJDI, sept. 2007, pp. 666-667). La désignation du syndic est valide tant que la décision d’assemblée générale qui renouvelle son mandat n’est pas annulée. La rétractation de l’ordonnance désignant un administrateur provisoire alors qu’un syndic est en place peut donc toujours être réclamée sans qu’il soit besoin d’invoquer un abus de droit de la part de ceux qui ont réclamé à tort l’administratin judiciaire.

 

En attendant, croyez-vous que, dans cet immeuble d’Asnières-sur-Seine, les choses aillent mieux ?

 

Le syndic réélu a-t-il pu travailler de manière sereine après avoir vu une association être nommée administratrice provisoire avant d’être rapidement débarquée ?

 

Les relations entre copropriétaires seront-elles apaisées entre la copropriétaire qui a eu gain de cause judiciairement et le collectif qui a soutenu l’ANCC sans révéler la réélection du syndic ?

 

Quant aux adhérents de l’ANCC qui ont été censés payer 3 500 € d’indemnité (sans compter les frais d’avocat) avec leurs cotisations, peuvent-ils estimer que ces dépenses relèvent de la défense des consommateurs ?

 

De telles affaires, surtout quand elles ne sont pas commentées, expliquent la montée du dégoût et du complotisme en France. On se croirait dans l’univers de Star Wars lorsque les Siths font s’effondrer la République…

 

Actuellement, n’importe qui peut être désigné administrateur provisoire à condition de remplir des conditions de formation juridique minimale et d’avoir le soutien d’une bonne partie des copropriétaires (voir Cour d’appel de Paris, Pôle 4, ch. 2, 13 nov. 2013, n° 13/00300, obs. Stéphane BENILSI, Revue des loyers, janv. 2014, p. 38). Ce n’est pas acceptable, car aucune règle déontologique ne s’applique dans ce cas.

 

Voilà pourquoi l’association Les Garanties Citoyennes souhaite que les administrateurs judiciaires soient les SEULS à pouvoir être désignés administrateurs provisoires ou administrateurs ad hoc en copropriété.

 

Souhaitons que la loi soit rapidement corrigée en ce sens. Sinon, nous n’avons encore rien vu, comme le montre un arrêt du 7 octobre 2021 qui sera commenté prochainement ici (ceux qui trouvent le suspense insoutenable pouvant lire la page 4 de la revue Les Garanties Citoyennes de l’Habitat n° 2, disponible gratuitement en ligne).

 

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