Bail d’habitation et forme du congé

Publié le 16/12/2020 Vu 1 535 fois 0
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Dès lors qu’elle est effectuée dans les formes prévues par la loi, la renonciation du locataire à bénéficier de son bail vaut résiliation.

Dès lors qu’elle est effectuée dans les formes prévues par la loi, la renonciation du locataire à béné

Bail d’habitation et forme du congé

Une solution claire

 Une propriétaire a mis un logement en location au 27 février 2011. Au 4 mars 2011, le locataire retenu s’est pourtant rétracté par lettre recommandée lorsqu’il a découvert qu’il ne pouvait pas amener dans les locaux son animal de compagnie. Le locataire a libéré les lieux.

 La propriétaire a estimé que cette rétractation ne constituait pas un congé en bonne et due forme et a réclamé un arriéré de loyer jusqu’au moment où elle a fait constater le départ du locataire, soit au 7 mars 2014 !

 La Cour d’appel de Paris a cru bon donner raison à la propriétaire en estimant que la lettre de rétractation s’analysait en décision unilatérale du locataire de mettre fin au bail mais pas en congé régulier.

 La Cour de cassation (3ème chambre civile, 19 décembre 2019, n° 18-19.063) a censuré la décision de la Cour d’appel de Paris (lien).

 Pour la Cour de cassation, le fait de mettre fin unilatéralement au bail s’analyse bien en une résiliation de celui-ci, ce qui empêche ensuite de réclamer des loyers alors que le bail est résilié.

 Une décision prévisible

 Selon l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut toujours résilier le bail à condition de le faire par lettre recommandée, par remise du congé en mains propres contre récépissé ou par signification par huissier.

 Le fait que le locataire emploie les termes « se rétracter » au lieu de « résilier » n’a pas d’importance dès lors que son intention et claire et qu’il entend mettre fin au bail.

 Comme l’a noté Natalia YANKELEVICH (Annales des loyers, mars 2020, p. 90), la censure de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris était donc prévisible.

 Un autre commentateur confirme cette analyse (Camille DREVEAU, « Rétractation valant congé », AJDI, juillet-août 2020, p. 512) tout en insistant sur les formes du congé qui doivent respecter l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, la simple connaissance acquise par le propriétaire n’étant pas suffisante (Cour de cassation, 3ème ch. civ., 3 avr. 2001, n° 99-15.175).

 Un comportement inquiétant

 Toute la question est alors de savoir comment une propriétaire a pu prendre le risque de laisser son bien inoccupé durant 3 ans pour tenter d’obtenir un arriéré de loyer considérable de la part d’un locataire parti depuis longtemps.

 On peut évidemment imaginer qu’elle ait loué le bien discrètement tout en voulant obtenir un deuxième loyer auprès d’un autre locataire, mais c’est assez improbable car il aurait été facile pour elle de se faire prendre.

 Clairement, la propriétaire a préféré assumer un risque incroyable, ne serait-ce qu’au plan de la solvabilité de l’ancien locataire, tout cela pour, au final, se retrouver avec des frais de justice et une absence totale de loyers durant 3 ans…

 Chute des corps (intermédiaires)

 Espérons qu’aucune association de propriétaire n’a encouragé une telle attitude, en sachant qu’actuellement, ces associations se sont souvent changées en prestataires et qu’elles n’ont plus d’agrément conforme à l’article L. 811-1 du Code de la consommation.

 Elles laissent donc le champ libre, dans l’habitat, à des associations ayant traditionnellement défendu les locataires (par ordre alphabétique : AFOC, CGL, CLCV, CNL, CSF), en sachant que celles-ci non plus ne sont pas parfaites.

 Il est vraiment regrettable que de tels contentieux existent, pour les propriétaires comme les locataires. Des corps intermédiaires solides, et notamment des associations agréées représentant chaque catégorie de personnes détenant des intérêts légitimes, auraient constitué des interlocuteurs censés.

 Propriétaires, d'un côté, et locataires, de l'autre, doivent mieux s’organiser pour bâtir des représentations collectives solides. Cela leur permettra d'échanger de manière équilibrée et prévenir la survenance de litiges similaires.

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