Carence du syndic pro et responsabilité

Article juridique publié le 16/11/2017 à 13:43, vu 866 fois, 0 commentaire(s), Auteur : l'association LGOC
Dans un arrêt du 9 juin 2017, la Cour de cassation a rappelé la responsabilité du syndic professionnel ayant commis une faute d’inaction. Cela peut entraîner une indemnité due aux personnes extérieures au syndicat de copropriétaires lorsqu’elles ont pâti de cette carence. Le syndic bénévole fautif serait moins sévèrement jugé mais uniquement à l’égard de ces tiers.

Une décision marquante

La première chambre civile de la Cour de cassation a pris un arrêt important le 9 juin 2017 (n° 16-15.338), bien qu’elle n’ait pas prévu sa publication à son bulletin.

Une société civile de construction vente a fait réaliser un immeuble collectif pour lequel elle a souscrit un contrat d’abonnement d’eau en janvier 2002.

En décembre 2002, l’immeuble a été livré et vendu en plusieurs lots, ce qui a créé un syndicat de copropriétaires. Un syndic professionnel a été nommé.

Jusqu’en 2009, la société civile de construction vente a été obligée de payer les factures d’eau tout en avertissant le syndic du fait que le transfert n’avait pas été réalisé et en l’invitant à agir.

En 2007, 2008 et 2009, les factures ont été particulièrement élevées et Véolia s’en est inquiétée, tout comme la société civile.

La société civile de construction vente a fini par demander en justice au syndicat de copropriétaires et au syndic de lui rembourser les factures d’eau qu’elle a acquittées pour la période allant de décembre 2002 à 2009.

Le syndic, du fait de sa carence à s’assurer du transfert du contrat, a été condamné à payer les factures, la Cour de cassation relevant que « cette inaction, commise par un professionnel de l’immobilier rémunéré à cet effet, était constitutive d’une faute ».

Comme le syndic avait été maladroit au plan procédural devant la Cour d’appel, il n’a pas assez justifié ses demandes contre le syndicat de copropriétaires qui a bien profité d’une eau qu’il ne payait pas… Ce syndic pro décidemment peu compétent a donc été condamné à rembourser les factures d’eau sur 7 ans sans être certain de pouvoir se rattraper sur le syndicat de copropriétaires.

La fréquence des carences

Les syndics pros vont prétendre que ces incidents sont rares…

Un examen de la jurisprudence et la lecture des revues spécialisées montrent le contraire.

Un syndic a ainsi été condamné pour avoir causé une perte de chance de subventions du fait de son inaction (Cour de cassation, Civ. 3e, 17 septembre 2013, n° 12-20.566, comm. 352, Loyers et copropriété décembre 2013, obs. Guy VIGNERON).

Un autre syndic a été condamné du fait de sa carence dans la gestion d’infiltrations récurrentes (un phénomène que les copropriétaires connaissent bien…) (Cour d’appel de Nîmes, 3 octobre 2013, RG 12/01668, AJDI, mars 2014 p. 216, obs. Sylvaine PORCHERON)

Le phénomène est si fréquent que le gouvernement s’en est mêlé en rappelant la responsabilité du syndic, parce qu’il a reçu mandat de gérer l’immeuble. Aussi, en application de l’article 1992 du Code civil, lorsque les parties communes ne sont pas assurées, le syndic commet une faute qu’il doit réparer (Réponse ministérielle n° 97211 JOAN 4avril 2017, p. 2791).

Une impunité des bénévoles ?

On rappelle la teneur de l’article 1992 du Code civil :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Le dol est globalement le fait de tromper l’autre.

La carence ou l’inaction relèvent donc plutôt de la faute.

On voit ici que le bénévole est jugé moins rigoureusement. Est-ce une assurance d’impunité ?

Concernant l’arrêt du 9 juin 2017, Christelle COUTANT-LAPALUS a indiqué que la situation aurait peut-être été différente si le syndic avait été un non professionnel (Loyers et copropriété, septembre 2017, commentaire 205).

C’est vrai, mais attention ! Cette atténuation de responsabilité ne vaut qu’à l’égard des tiers. La société civile qui avait payé l’eau sans devoir le faire n’était pas une copropriétaire.

Lorsqu’un syndic non professionnel commet une faute à l’encontre d’un autre copropriétaire, la situation est différente. Très souvent, il est condamné en notant que sa « qualité de bénévole était inopérante dans ses rapports avec les copropriétaires » (Cour de cassation, civ. 3e, 8 mars 1995, Bull. III n° 75).

Cette formule a été reprise mot pour mot plus récemment par la Cour d’appel de Paris (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 ch. 2, 6 février 2013 08/04380, Loyers et copropriété, juillet-août 2013, comm. 225, obs. Guy VIGNERON).

Les bénévoles ne bénéficient donc pas d’un permis de carence.

Quelles solutions pour éviter l’inaction des syndics pros ou non ?

Après avoir décrit les problèmes, il faut évoquer des solutions.

L’idée centrale des magistrats est de donner plus de pouvoirs individuels aux copropriétaires pour pallier les carences des syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles. Ainsi, la destruction des éléments irrégulièrement construits sur les parties communes peut être sollicitée par tout copropriétaire (Cour de cassation, 11 février 2016, n° 14-12.968, Revue des Loyers, n° 966, avril 2016, obs. Laurence GUÉGAN).

Cette solution est compréhensible et doit être approuvée, mais elle reste liée à une vision très procédurière qui n’est sans doute pas toujours adaptée aux impératifs de la société moderne.

Mieux vaut prévenir que guérir.

Pour cela, il faut inciter le syndic bénévole à bien agir sans lui imposer plus d’obligations légales et sans inciter les copropriétaires à passer leur vie à faire des procès.

C’est exactement pour cela que le LGOC et l’IGCHF, son partenaire, prônent un bêtisier des acquéreurs face au syndic bénévole en perdition (voir http://bit.ly/2moLjuS et https://www.amazon.fr/dp/B077CS1GCB).

On peut espérer que les gestionnaires non professionnels, lorsque certains réflexes se répandront chez les acheteurs, feront plus attention dans leur propre intérêt, car tous les syndics dits bénévoles sont également des copropriétaires soucieux de la valeur de leurs biens...

On notera que les syndics professionnels sont moins sensibles à ce genre d’incitations. Au contraire, en étant liés aux agents immobiliers et aux notaires, ils prônent un relatif aveuglement des acheteurs pour attirer des ménages modestes et naïfs vers la copropriété.

C’est bien pour cela qu’il y a beaucoup moins d’espoir avec les syndics pros que sans eux, sauf à alourdir toujours plus les obligations réglementaires pesant sur les syndics en général.

C’est la solution de la loi ALUR et cela se fait au détriment de tous. En effet, plus les syndicats de copropriétaires sont difficiles à gérer, plus cela donne du travail aux bénévoles tout en coûtant de l’argent à ceux qui se contentent de faire appel à des prestataires.

Guy HEIMON,

Chronique jurisprudentielle ‘‘copropriété’’

du LGOC,

Commentaire 2017 n°1

Sur le retour de la chronique jurisprudentielle ‘‘copropriété’’ du LGOC

Le LGOC avait interrompu sa chronique jurisprudentielle sur la copropriété. Cela était lié à la crainte d’encourager le consumérisme aveugle tout en dévalorisant les efforts de ceux qui œuvrent pour l’accès au droit des soldats et de leurs familles. En donnant de l’information juridique gratuite à des personnes parfois avides, on pouvait sembler se moquer de ceux qui ont défendu les soutiens héroïques de la Nation sans être bien payés et qui ont besoin de champs rémunérateurs.

Désormais, du fait des analyses fournies par ailleurs par le LGOC en matière de droit des pensions militaires d’invalidité, et en raison d’une logique communicationnelle mieux défendable, ces scrupules sont levés. En fournissant des commentaires indépendants sur le droit des pensions militaires d’invalidité, l’association LGOC remplit bien mieux son devoir civique que tous les potentats prétentieux indifférents au sort des veuves et des orphelins de ceux qui se sont battus pour nous.

Ainsi, les organismes professionnels et les associations en ont fait souvent (pour être polis) moins que le LGOC sur ce sujet majeur. Dès lors, ils n’ont plus aucun reproche à formuler concernant nos autres activités.

De plus, les seuls commentateurs indépendants qui sont intervenus dans le domaine des pensions militaires d’invalidité sont ceux de l’ADEFDROMIL avec laquelle le LGOC a de bonnes relations. Concernant les officines sclérosées et parfois ultra-politisées, les courtisans des ministères et les mangeurs de petits fours, ils n’ont rien à nous dire. Quand ils auront travaillé autant que le LGOC sur le sujet des pensions militaires d’invalidité, ils seront aptes à s’exprimer sans recueillir l’indifférence que, pour l’instant, ils méritent.

Aussi, la chronique jurisprudentielle en droit de la copropriété peut reprendre ici. Elle est tenue par Guy HEIMON, auteur des bêtisiers publiés par l’IGCHF, partenaire du LGOC.

Note de l’association LGOC