Dealers et résiliation du bail d’habitation

Publié le 05/04/2021 Vu 483 fois 0
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Le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués. S’il commet des infractions importunant des voisins ou des salariés du bailleur, le bail peut être résilié. Que se passe-t-il si le locataire est un dealer ?

Le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués. S’il commet des infractions importunant des vo

Dealers et résiliation du bail d’habitation

Violence, injures et usage paisible

 

En matière de bail d’habitation, le locataire doit « user paisiblement » du logement qu’il occupe [article 7, b) de la loi n° 89-452 du 6 juillet 1989]. Cela concerne aussi les proches du locataire.

 

Dans un arrêt récent qui sera publié (Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 18-24.823), il a été ainsi estimé que le bail pouvait être résilié lorsque le fils mineur de la locataire a commis sur la personne des agents du bailleur, des violences répétées donnant lieu à des condamnations pénales, même en dehors des lieux loués.

 

La haute juridiction a bien pris soin de préciser : « les violences commises par le fils de Mme T... à l'encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituaient des manquements à l'obligation d'usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit et que le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur ».

 

Cette jurisprudence semble aussi valoir en matière d’injures (concernant un locataire qui attaquait verbalement les salariés du bailleur social dans les parties communes ou dans les locaux du bailleur situés à proximité, Cour d’appel de Caen, 2e ch. civ. Et com., 31 oct. 2019, RG n° 18/00444, obs. Natalia YANKELEVICH, Annales des loyers, déc. 2019, p. 89).

 

La question de la drogue

 

Les trafics de drogue constituent une plaie pour les habitants de certains immeubles, menacés par les dealers et leurs clients.

 

Des pétitions, parfois anonymes, obligent les organismes HLM à agir pour des faits souvent anciens ou pas clairement attribuables à la personne visée.

 

Dans un arrêt qui a été publié, la Cour de cassation a refusé la résiliation du bail concernant une « personne fragile, sérieusement suivie et traitée médicalement, ayant pu être influencée ou utilisée par d'autres » (Cass., 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-21.874), même si des relations de cette personne commettaient du tapage nocturne et faisaient usage de drogue et d’alcool dans les escaliers. La haute juridiction insistait sur le fait qu'elle ne minimisait pas la gravité des faits et qu'elle ne prônait pas l'impunité.

 

Au vu de l’arrêt de 2009, il semble donc bien que si le fils d’un locataire était condamné personnellement pour trafic de drogue dans les locaux loués ou à proximité, le bail pourrait être résilié.

 

La jurisprudence semble exiger toutefois un élément de répétition pour caractériser le manquement grave à l’obligation d’usage paisible de nature à justifier la résiliation.

 

On note que le syndicat des copropriétaires peut agir en résiliation du bail lorsque le locataire de l’un des copropriétaires commet des infractions portant préjudice à l’ensemble des autres copropriétaires (Cour d'Appel de Rennes, 4e ch., 30 mai 2013, RG 11/07797, Revue des loyers, juill. août, sept. 2013, p. 342).

 

Faut-il aller plus loin ?

 

Dans un amendement récent, Madame la sénatrice ESTROSI-SASSONE a souhaité une résiliation automatique du bail en cas de condamnation pour trafic ou usage de stupéfiant de l’un des enfants du locataire (voir 4 questions à Madame ESTROSI SASSONE posées par la CGL).

 

Cette automaticité sans réflexion sur le contexte est-elle opportune ? Faut-il changer en permanence la loi pour plaire aux populations légitimement exaspérées, mais sans s’interroger sur le cœur du problème, à savoir la puissance des barons de la drogue ?

 

La jurisprudence actuelle semble satisfaisante et permet la résiliation du bail lorsque les locataires sont infernaux. Elle permet aussi un équilibre, car jeter sans leur laisser la moindre chance des familles entières dans la dépendance des trafiquants n’est pas non plus la meilleure solution.

 

Mieux vaut préférer une reconquête démocratique de l’habitat, à laquelle l’arrêt du 17 décembre 2020 précité peut contribuer en incitant les familles à reprendre en mains leurs membres qui ont pu dériver, ce qui est sans doute la meilleure manière d’inciter chacun à changer. Il faut aussi insister sur la présence dans tous les immeubles de structures de service démocratiques permettant une ouverture sur le reste de la cité et non un repli identitaire sur des ghettos ensuite contrôlers par des religieux radicaux liés à des trafiquants.

 

Esprit de jouissance paisible ?

 

Un dernier point doit être abordé concernant le vocabulaire.

 

Certains évoquent une « obligation de jouissance paisible » (Natalia YANKELEVICH, obs. sur Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 18-24.823, Annales des loyers, janvier-février 2021, p. 84). Ce n’est pas exactement le terme employé par la loi et il vaut mieux éviter de parler de « jouissance ».

 

Cela rappelle de trop sombres heures de notre histoire.

 

D’abord, il faut évoquer la dictature pétainiste qui, dans un discours du 20 juin 1940, dénonçait « l’esprit de jouissance » qui aurait remplacé « l’esprit de sacrifice », ce qui aurait expliqué la défaite face à l’Allemagne. C’était une allusion aux congés payés du Front populaire.

 

On note que les pétainistes ont évité de s’expliquer sur le rôle des hauts militaires français et de la bourgeoisie industrielle (pourtant prompte à partir en vacances bien avant 1936) dont la stratégie statique a été incapable de surmonter la mobilité des chars allemands.

 

Ensuite, on peut rappeler l’horrible slogan situationniste tant utilisé en mai 68 (« vivre sans temps mort et jouir sans entraves »).

 

Mai 68, c’est terminé. L’autogestion, oui, le chaos beauf, snob ou bobo, non ! Fini de jouir, et cela vaut aussi dans les immeubles. Que ceux qui critiquent les errements des autres, y compris concernant les trafics, se mettent à faire leurs preuves en matière de consolidation du lien social et de connaissance du droit applicable. Ensuite, on pourra discuter.

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