Devoir de conseil de l’agent immobilier : garantir le progrès

Publié le 24/09/2021 Vu 196 fois 0
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Une SCI en difficulté a vendu un bien immobilier à un agent lui ayant caché l’existence d’un acheteur prêt verser deux fois plus. Ces méthodes montrent la nécessité de construire des garanties pour les citoyens.

Une SCI en difficulté a vendu un bien immobilier à un agent lui ayant caché l’existence d’un acheteur p

Devoir de conseil de l’agent immobilier : garantir le progrès

Un arrêt instructif

 

Une SCI a confié un mandat à une société de conseil immobilier pour vendre un local commercial. Le prix était fixé à 660 000 €.

 

Aucun acquéreur ne s’étant manifesté, un individu, par ailleurs dirigeant de la société de conseil immobilier, s’est proposé d’acheter le bien à 360 000 €. En grande difficulté financière, la SCI a dû s’y résoudre. La vente a été conclue en mai 2012. En juillet 2012, le bien a été revendu 660 000 € à une société du groupe Mousquetaire.

 

En août 2012, la banque créancière de la SCI a émis un commandement de payer emportant la saisie du bien vendu. En août 2013, le juge de l’exécution a autorisé la vente amiable à la société du groupe Mousquetaire au prix de 660 000 €.

 

La SCI a poursuivi en responsabilité l’intermédiaire de vente déloyal. Celui-ci a essayé de tirer prétexte du fait que seule la société de conseil avait perçu un mandat et était tenue de respecter la déontologie des professionnels de l’immobilier qui prohibe les conflits d’intérêts.

 

Cette argutie n’a pas convaincu la Cour d’appel de Grenoble qui, le 4 juin 2019, a condamné l’individu déloyal au paiement de 44 615 € de dommages intérêts.

 

Si l’agent immobilier dissimulateur avait présenté l’acheteur immédiatement, la vente se serait faite de suite sans que la banque n’ait besoin de conduire une procédure de vente forcée avec les frais induits, sans compter les intérêts que la SCI a dû régler tant que la vente n’a pas été conclue. La banque n’aurait pas initié la vente forcée si elle avait su qu’un acheteur allait se manifester à un prix raisonnable.

 

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a approuvé la très sage décision de la Cour d’appel de Grenoble (Cass. 1ère civ., 24 mars 2021, n° 19-22.206).

 

En effet, l’agent immobilier avait manqué à son devoir de conseil.

 

Devoir de conseil

 

Les commentateurs de l’arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 2021 relèvent la déloyauté de l’agent immobilier qui, par sa dissimulation, a commis une faute délictuelle. L’indemnisation a été souverainement appréciée par les juges du fond à la hauteur de la perte d’une chance (voir Annales des loyers, juin 2021, p. 106, obs. Guilhem GIL et AJDI, juin 2021, p. 462, rubrique « En bref », obs. Sylvaine PORCHERON).

 

On note la mauvaise foi de l’agent immobilier qui a tenté d’échapper à ses obligations déontologiques en se cachant derrière la personne morale de son agence.

 

Cette résistance à l’égard du devoir de conseil dû aux clients s’est manifestée dans un autre arrêt.

 

Un agent immobilier a présenté à des vendeurs un acquéreur qui prétendait acheter le bien sans recourir à l’emprunt. Cet acquéreur était un cariste célibataire de 25 ans. Ce dernier s’est finalement rétracté sans pouvoir acquitter la moindre indemnité d’immobilisation.

 

Les vendeurs se sont retournés contre l’agent immobilier. La Cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 13 septembre 2018, a relevé que les éléments sur l’acquéreur étaient présents dans la promesse de vente et que les vendeurs étaient libres de ne pas contracter.

 

Cette position a été censurée par la Cour de cassation (Cass. 1ère civ., 11 déc. 2019, n° 18-24.381). La haute juridiction a considéré que « l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté ».

 

Ainsi, et comme la relevé Moussa THIOYE (« Obligation de conseil et de mise en garde de l’agent immobilier contre le risque d’insolvabilité du candidat-acheteur », AJDI, juillet-août 2020, pp. 469-470), « plutôt que de chercher à se défausser paresseusement et uniquement sur la négligence et le libre-arbitre et la responsabilité de ses mandants, plutôt que de tenter de se réfugier illusoirement derrière l’idée simpliste et fallacieuse selon laquelle ‘‘l’agent immobilier ne disposerait pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur’’ », le professionnel doit prouver qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires.

 

Pratiques problématiques ordinaires

 

On notera, au plan technique, un élément intéressant.

 

Dans l’arrêt du 11 décembre 2019, la Cour de cassation s’est basée sur un fondement contractuel pour inviter à la condamnation de l’agent immobilier.

 

Dans l’arrêt du 24 mars 2021, c’est le fondement délictuel qui a été retenu, conformément à ce qu’avait proposé un auteur (Guillaume TRÉDEZ, « Vers une responsabilité statutaire de l’agent immobilier. À propos de Civ. 1ère, 11 déc. 2019, n° 18-24.381 », AJDI, juill. août 2020, pp. 497-498). En effet, les obligations de prudence et d’information sont inscrites dans le code de déontologie (article 8, alinéa 2, 2° et 3°) annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015. La violation de ces obligations constitue une faute civile sur le fondement de l’article 1992 du Code civil relatif aux manquements du mandataire.

 

Le code de déontologie demande en particulier aux professionnels de l’immobilier de « communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée » (article 8, alinéa 2, point 3°).

 

Dans la mesure où les professionnels de l’immobilier, dans leur grande majorité, résistent à l’application de ce code, il a fallu que la Cour de cassation insiste et rappelle que « l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses » (Cass. 1ère civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577).

 

Ce dernier arrêt a été rendu concernant l’entremise entre un propriétaire et un locataire dont l’agent immobilier n’avait pas vérifié la solvabilité (Moussa THIOYE, « Mandat d’entremise : l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité des candidats à la location », AJDI, nov. 2020, p. 776).

 

On notera que l’obligation de conseil de l’agent immobilier n’est que de moyen, et que les compétences des vendeurs seront prises en compte. Si ce sont des commerçants ayant une longue expérience de la vie des affaires, il leur sera plus aisément reproché de ne pas avoir pris de garanties suffisantes, sans pouvoir se réfugier derrière les conseils qu’auraient dû donner l’agent immobilier (Cass. 1ère civ., 10 févr. 1987, n° 85-14.435).

 

Les professionnels de l’immobilier devraient donc faire suivre une formation de qualité à leurs clients en conserver la preuve. Malheureusement, trop souvent, les agents immobiliers préfèrent asséner à la clientèle une propagande mal étayée afin de la maintenir dans une soumission naïve et docile. C’est là une difficulté majeure.

 

Un vice systémique

 

N’accablons pas les agents immobiliers dont l’attitude a été sanctionnée par la Cour de cassation.

 

Ils ne font que tirer partie du système tel qu’il est.

 

Dans une société de spéculation immobilière, les ménages sont mus par leur désir de faire une bonne affaire et s’aveuglent sur toutes les contraintes induites. C’est ce que décrivait Michel CLOUSCARD (Le Capitalisme de la séduction, Delga, réédition de 2015, 350 p.).

 

Les agents immobiliers vendent avant tout du rêve, soutenus par la puissance publique qui doit dépenser toujours plus afin de préserver le marché et de solvabiliser les ménages.

 

Banques, courtiers en crédit, agents immobiliers, syndics, avocats, notaires et administrations ont donc un intérêt commun puisqu’ils profitent tous de la hausse des prix. Alors que leurs regards parfois différents pourraient produire un équilibre, on leur permet de cumuler plusieurs fonctions, ce qui rend plus difficile un exercice sincère du devoir de conseil.

 

L’agent immobilier qui est en même temps investisseur n’insistera pas trop sur le conflit d’intérêts induit. Pour un ménage qui obtient gain de cause en allant jusqu’à la Cour de cassation, combien de citoyens ont été lésés par de telles pratiques sans avoir pu réagir ?

 

La sagesse, pour les Français, est d’apprendre à se débrouiller seuls sans donner tous les pouvoirs à des professionnels qui ont intérêt à ne pas conseiller leurs clients. Ces professionnels ont toutes les chances de s’en sortir sans encombre.

 

Nous l’avons déjà vu ici. Face aux professionnels aux pratiques douteuses, les avocats ‘‘oublient’’ souvent de donner les bons conseils (affaire ANCC, faites-vous votre idée).

 

Les associations de consommateurs non agréées, dirigées de fait par des prestataires, ne sont pas plus fiables, alors que les associations agréées de consommateurs gardent un silence assez curieux sur les arrêts comme celui du 24 mars 2021 qui est commenté ici. Les apparatchiks qui dirigent les associations feraient-ils cause commune avec les professionnels les moins scrupuleux ?

 

Tout cela ne peut plus durer. Les citoyens doivent agir collectivement pour acquérir l’information qui les protège. Toutefois, ils ne s’engageront dans cette voie que s’ils ont des garanties d’émancipation et d’efficacité.

 

Garantir le progrès

 

Comment constituer des groupes citoyens qui contraindront les professionnels à fournir une information plus crédible ?

 

D’abord, il faut imposer des vérifications aux animateurs de ces groupes. Chaque intervenant qui se prétend un tant soit peu compétent doit régulièrement écrire dans une revue ayant au moins un universitaire dans son comité éditorial. La fonction des universitaires est de garder la mémoire du débat étayé sur le savoir. Cette mémoire valorise l’universitaire qui a donc intérêt à conserver la trace des divers arguments pour les confronter. Celui qui dit des âneries sous le regard d’un universitaire prend donc des risques. Les fondateurs du groupe, s’ils ont respecté ce principe de vérification, seront, à l’inverse, plus facilement considéré par ses interlocuteurs et pourront rassembler autour d’eux.

 

Ensuite, il est essentiel de comparer les points de vue sur les sujets que l’on aborde. C’est le principe des regards croisés. Ici, chacun peut remarquer qu’au moins deux auteurs et au moins deux revues différentes sont cités dans chaque article ou billet du présent blog. Cela évite de s’enfermer dans une interprétation qui peut n’être que partielle voire partiale.

 

Parallèlement, les citoyens qui reçoivent cette information consolidée par la vérification et les regards croisés ne doivent plus être interpellés à titre individuel pour les isoler et les manipuler. Le groupe où est communiquée l’information de valeur doit s’interposer entre ses membres et les prestataires habitués à faire de la propagande. C’est le principe d’intermédiation.

 

En outre, il faut éviter la constitution d’une élite dirigeante méprisante et incompétente qui prétendrait parler au nom du groupe sans jamais écouter les membres. Chaque participant doit avoir l’occasion de s’exprimer régulièrement dans les publications du groupe pour faire valoir son point de vue, et cela avec le soutien des membres plus expérimentés au plan de l’expression écrite. Cette parole à tour de rôle repose sur une idée de rotation qui manifeste concrètement l’égalité entre les citoyens et la dignité de tous.

 

Enfin, les valeurs du groupe doivent être défendues par ceux qui se sont le plus investis en sa faveur. Pour cela, il faut donner à ces intervenants plus investis un pouvoir spécifique. N’en déplaise aux affairistes disruptifs et aux carriéristes, nul ne doit pouvoir faire irruption dans le groupe pour s’imposer comme chef grâce à la démagogie en méprisant ceux qui ont travaillé avant. En donnant plus de responsabilités statutaires à ceux qui ont assumé plus de responsabilité par le passé, on permet à ceux qui ont fait leurs preuves d’exiger des autres qu’ils fassent aussi leurs preuves. C’est la règle de réciprocité.

 

Si ces principes sont suivis, alors un réel progrès est possible avec des groupes citoyens qui équilibreront l’influence des professionnels. Ces derniers seront tenus de donner une information plus loyale et d’assumer le discrédit induit par les très nombreux cas où les ménages ont été dupés sans avoir les moyens et l’énergie d’obtenir justice. Ces groupes citoyens efficaces permettront donc de dépasser la défiance, le désarroi et la rancœur qui, sinon, décomposent la société. Le devoir du présent blog est de contribuer à la formation de ces groupes. 

 

Ce qui a été fait en copropriété (Syndics, la prévention des différends) doit aussi l’être en matière de vente immobilière.

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