Handicap et transfert de bail HLM

Publié le 16/11/2020 Vu 282 fois 0
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Dans un important arrêt qui sera publié, la Cour de cassation estime que les travailleurs handicapés peuvent bénéficier sans condition du transfert de bail lorsque l’un de leurs ascendants décède et qu’il était locataire HLM.

Dans un important arrêt qui sera publié, la Cour de cassation estime que les travailleurs handicapés peuven

Handicap et transfert de bail HLM

Handicap du descendant du locataire HLM

 Lorsque le titulaire d’un bail HLM décède, ses descendants peuvent obtenir le transfert du bail à condition de réunir les conditions d’attribution nécessaires (notamment en matière de revenus et de taille du ménage) (articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

 Toutefois, si le descendant du locataire HLM décédé est affecté d’un handicap, il peut bénéficier du transfert de bail sans avoir à réunir les conditions d’attribution ni remplir les exigences requises en matière de taille du ménage.

 L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en effet :

 « Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. »

 Or, l’article L. 114 du CASF (Code de l’Action Sociale et des Familles) dispose :

 « Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant. ».

 Est-ce applicable aux travailleurs handicapés ? En effet, ces derniers bénéficient d’un texte différent, à savoir l’article L. 5213-1 du Code du Travail, qui dispose :

« Est considérée comme travailleur handicapé toute personne dont les possibilités d'obtenir ou de conserver un emploi sont effectivement réduites par suite de l'altération d'une ou plusieurs fonctions physique, sensorielle, mentale ou psychique. »

Mésaventure d’un locataire du Val d’Oise

 Une locataire vivait depuis plus d’un an avec son fils dans un logement HLM.

Le fils de la locataire HLM avait obtenu la qualification de travailleur handicapé suite à une décision de la CDAPH (Commission des Droits et de l’Autonomie des Personnes Handicapées) du Val d’Oise.

 Lorsque la locataire est décédée, l’organisme HLM a demandé l’expulsion du fils de celle-ci en relevant que l’appartement faisait 4 pièces et qu’il n’était donc pas adapté à la taille du ménage de la personne concernée. Lorsque le fils de la locataire a évoqué le fait qu’il était travailleur handicapé, l’organisme HLM a rétorqué qu’il ne fallait pas confondre la qualification d’handicapé en application de l’article L. 114 du CASF et celle de travailleur handicapé au sens de l’article L. 5213-1 du Code du travail.

 La Cour d’appel de Versailles a donné raison à l’organisme HLM dans un arrêt du 7 mars 2017. Cet arrêt a été censuré pour violation de la loi par la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt n° 18-13.476 du 12 décembre 2019.

 La Cour de cassation estime, en effet, que « le travailleur handicapé au sens de l'article L. 5213-1 du code du travail bénéficie de l'exception prévue à l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en faveur des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ».

 Cette position est claire et sans aucune ambiguïté. L’arrêt sera d’ailleurs publié au bulletin.

 Une décision amplement commentée

 Cet arrêt a eu un grand retentissement en ligne. Il n’est donc pas passé inaperçu.

 Les revues juridiques de référence en matière immobilière ne sont pas non plus restées silencieuses.

 Natalia YANKELEVICH a évoqué cet arrêt dans les Annales des loyers (mars 2020, p. 90) pour décrire la solution en relevant uniquement la fréquente résistance des organismes HLM aux transferts de baux au nom de la taille des ménages.

 Nicolas DAMAS, à l’inverse, analyse l’arrêt (AJDI juillet-août 2020, pp. 510-511) en remarquant qu’il existe, d’après ce commentateur, une différence entre la notion de travailleur handicapé selon le Code du Travail et celle d’handicapé selon le CASP.

 Nicolas DAMAS estime, en effet, que l’article L. 114 du CASF qualifie l’altération des facultés qui doit être durable et substantielle, tandis que le Code du travail ne le ferait pas.

 Cette observation de Nicolas DAMAS est critiquable. Le Code du Travail exige bel et bien une diminution des fonctions physiques ou mentales altérant l’employabilité, tandis que le CASF exige une limitation de l’activité ou une restriction de la participation de la vie en société. Or, l’altération de l’employabilité relève bien de cette restriction de participation. La position de la Cour de cassation, qui estime que le CASF et le Code du Travail se recoupent en matière de définition du handicap, semble donc parfaitement défendable.

 En tout état de cause, les revues juridiques et les vendeurs de conseils en ligne ont rempli leur rôle en évoquant cet arrêt important et en participant parfois aux débats à son sujet.

 Cependant, le monde des HLM s’est tenu sur la réserve, quant à lui.

 Réticences du système HLM

 Sur certains débats en ligne, des internautes indiquent combien les organismes HLM ont tenté de résister à l’application de la solution prônée par la Cour de cassation.

 On peut le comprendre, même s’il ne saurait être question d’approuver ici le refus par des structures subventionnées de respecter les décisions d’une haute juridiction.

 Des acteurs institutionnels s’inquiètent lorsque des personnes seules en situation de handicap sont laissées dans des logements de 4 pièces en Île-de-France, tandis que des familles qui s’agrandissent attendent désespérément qu’un appartement plus adapté ne se libère.

 La solution est de développer un habitat inclusif de qualité attractif pour les personnes en situation de handicap. Cela passe par l’allocation d’une APL majorée et d’un droit à soutien financier pour bénéficier d’un accompagnement spécifique et de services adaptés, sans pour autant être parqué loin des cœurs de villes. Les personnes âgées en perte d’autonomie ou les personnes en situation de handicap doivent rester au centre de la cité, ne serait-ce que dans l’intérêt des travailleurs médico-sociaux.

 Il appartient donc aux organismes HLM, aux élus qui les contrôlent et aux associations agréées qu’ils influencent d’œuvrer à la mise en place de cet habitat inclusif en respectant ainsi l’article L. 281-1 du CASF introduit en novembre 2018 par la loi ÉLAN.

 Restez prudents !

Tant que l’habitat inclusif sera un objectif reconnu par la loi mais non atteint, des locataires en situation de handicap se maintiendront dans des logements HLM très grands par peur de ne rien trouver de mieux, sinon.

La position de la Cour de cassation est donc excellente, car elle incite les organismes HLM, les amicales de locataires qu’ils contrôlent ainsi que les élus à se bouger, au lieu de se concentrer sur leurs petites habitudes.

Voilà à quoi servent les garanties citoyennes prônées dans le présent blog. Elles permettent d’éviter que la société ne se grippe lorsque des acteurs inquiets se cabrent sur certains acquis par peur de ne pas être traités de manière adéquate.

 Aussi, les personnes en situation de handicap quitteront leur T4 HLM lorsque des logements bien mieux adaptés et attractifs leur seront offerts, conformément à ce que le législateur a promis. Tant que ce n’est pas le cas, qu’elles restent là où elles se sentent le mieux !

 Au vu de l’hostilité visible de certains magistrats des juridictions du fonds, comme le montre l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles cassé dans la décision commentée, les publics vulnérables ont de bonnes raisons de se méfier de l’attitude des administrations et de leurs alliés…

 

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