Impunité et régulation en copropriété

Publié le Modifié le 09/06/2018 Par l'association LGOC Vu 1 461 fois 0

Le concept de transition juridique en copropriété est à la mode. Cela signifie qu’au nom de la préservation de l’environnement, on pourrait imposer autoritairement des charges supplémentaires aux copropriétaires. Pour autant, l’évaluation des dépenses ainsi favorisées ne ferait pas l’objet d’une réflexion sérieuse. D’où l’intérêt de la notion de gouvernance des ressources communes.

Impunité et régulation en copropriété

La copropriété souffre d’un discrédit bien mérité. La solution est dans la régulation. Comme l’a rappelé Marie-Pierre LEFEUVRE, tous les acteurs d’un système participent à l’élaboration des règles juridiques qui le régissent. En effet, ils les interprètent et les appliquent. Cela ne veut évidemment pas dire qu’ils soient tous à égalité dans cette interaction… En attendant, une réorganisation du système de la copropriété peut permettre une régulation meilleure et un évitement des pratiques les plus délétères, à condition de ne pas faire preuve de naïveté ou d’aveuglement.

L’impasse de la transition juridique

Concernant la naïveté, le présent blog s’est déjà fait l’écho de l’appel à projets infructueux lancé par le PUCA sur le thème de la transition juridique en copropriété (« Lutte des places, y-a-P(L)UCA ? », 16 février 2016).

On rappelle que la transition juridique est un terme inventé par des urbanistes et des architectes qui ne connaissent rien au droit.

« Transition juridique », cela signifie, pour eux, le fait de faciliter des décisions de travaux au nom de la préservation de l’environnement, le tout sans connaître l’état du droit existant, d’où le risque d’introduire des règles législatives en contradiction avec les normes existantes. Par contre, et c’est bien normal, ces « experts » autoproclamés ne veulent pas être plus contrôlés. Nul ne souhaite se faire hara-kiri…

Aucune évaluation transparente, exigeante et sévère n’est donc proposée pour l’usage des fonds captés sur les copropriétaires au nom de la transition juridique. Aucune sanction des fautes commises par le passé concernant l’usage des fonds en copropriété n’est évoquée non plus, ce qui n’est pas sans gravité. C’est le règne du « pas vu, pas pris » qui est encouragé.

Désormais, il est temps de s’interroger sur ces questions.

Dans son numéro 6, la Revue Française de la Copropriété Participative a donné la parole à Gwladys GUMBAU, de l’association B-A-Balex, pour qu’elle réagisse sur cette notion de transition juridique (pp. 12 à 15).

Cette intervenante remarque que la transition juridique ne pourra réussir que si les copropriétaires ressentent la collectivité comme un atout et non comme une menace. A cette fin, elle suggère un plus grand usage de la décision par consentement.

Dans ce cadre, aucun choix n’est considéré adopté tant qu’il rencontre des objections motivées. A l’inverse, l’obligation de présence des copropriétaires aux assemblées générales n’est pas perçue comme une solution intelligente. Forcer les personnes à participer à un débat virulent où elles ne sont pas écoutées ne fait que renforcer les aigreurs, la répulsion et les blocages.

Les pistes suggérées par Gwladys GUMBAU sont très intéressantes. Encore faut-il leur donner un sens concret.

L’impasse de l’impunité

En effet, le risque d’aveuglement doit aussi être évité. Il existe 9 millions de lots principaux de copropriété en France. De nombreux copropriétaires ont vécu de profondes injustices, parfois constatées par les magistrats qui ne réagissent pas.

Que les choses soient bien claires !

Quand on a puni le bien par le passé, on ne peut pas prétendre faire autre chose que récompenser le mal à l’avenir.

Quand on est incapable de punir le mal dans le présent, on peut difficilement voir prospérer le bien dans le futur.

La Cour d’appel de Paris devrait le savoir. Dans un arrêt du 28 novembre 2002 (23ème chambre, section B, RG 2002/09480), elle avait tenu à la fois des propos très dur contre un débiteur de mauvaise foi en copropriété, tout en critiquant virulemment la prestation de l’avocat du syndicat de copropriétaires.

Les procureurs de la République successifs n’ont pas cru bon en tirer les conséquences tant à propos du syndic que concernant la gestion de l’immeuble.

Chacun comptait donc sur les copropriétaires pour agir, ce qui était ridicule. Aucun copropriétaire ne s’investit pour travailler beaucoup sous l’autorité des pouvoirs publics et prendre des coups sans aucun soutien des juridictions. En l’occurrence, des copropriétaires ont tenté de réagir avec le soutien de la municipalité, mais les juridictions les ont totalement méprisés voire dissuadés. On y reviendra.

Dix ans plus tard, le même débiteur ne payait toujours pas ses charges et les justificatifs manquaient toujours. La Cour d’appel de Paris continue à prononcer des condamnations sans s’étonner (12 septembre 2012, Pôle 4, chambre 2, RG 11/00137). Le procureur de la République ne bouge pas plus. Les dettes sont très largement au-dessus de l’année de budget…

Les articles de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés en difficulté sont grossièrement violés sous les yeux de la Cour d’appel de Paris qui ne le relève même pas. Et dire que la mairie de la commune concernée a donné des moyens aux copropriétaires de cet immeuble pour tenir des réunions afin de sortir de ces difficultés… C’était de l’argent jeté en l’air.

En effet, il n’est pas surprenant de voir que les copropriétaires ont été incapables de s’inscrire dans une action saine, ne serait-ce qu’en tenant un relevé accessible à tous les copropriétaires des décisions prises. Face à des prestataires dont les institutions tolèrent l’impunité et des débiteurs dont les juridictions acceptent la mauvaise foi, les copropriétaires pratiquent l’égoïsme et l’opacité. On ne peut pas leur en vouloir, surtout lorsque les magistrats choisissent l’aveuglement volontaire.

Désormais, les magistrats, les élus, les prestataires incompétents, les copropriétaires pratiquant l’omerta et les associatifs courtisans peuvent promettre tant qu’ils voudront que le collectif va devenir une chance. Personne ne les croira, et ils l’auront bien mérité.

Si l’erreur est humaine, la persévérance dans l’erreur est diabolique. Tous ces gens avaient la possibilité de changer d’attitude depuis longtemps, mais ils n’en n’ont rien fait. Et que chacun évite de se réfugier derrière les autres. Le magistrat qui ne protège pas l’action collective validée par les institutions légitimes ne vaut pas plus cher que l’élu qui abandonne les citoyens mobilisés. Les conseillers syndicaux qui camouflent leurs délibérations aux copropriétaires n’ont pas de leçons à donner aux syndics professionnels roublards.

Quant aux associatifs qui se contentent de slogans non étayés sans jamais lister les mauvaises pratiques passées, qu’ils se mettent au travail avant de faire des promesses chimériques.

Et que dire des architectes et des urbanistes qui utilisent des jeux de réseaux pour dissimuler les fautes personnelles qu’ils commettent en tant que copropriétaires…

La solution du repérage des bonnes pratiques

Chacun se retranche pourtant derrière le législateur pour tenter d’échapper à la responsabilité des dérives actuelles. C’est très malhonnête. On a les lois que l’on mérite. Elles sont interprétées en fonction de l’état de la société.

Certaines règles de fonctionnement permettent l’action collective. Elles rassurent les participants à une dynamique pluraliste.

D’autres méthodes provoquent la défiance, l’écœurement et la tromperie. Elles assurent juste à de petits groupes malsains la possibilité de tyranniser les autres.

Ce n’est pas une question de violation du droit pénal. On rappelle que la tromperie n’est pas toujours un délit, ni même une faute civile. Par contre, il s’agit bel et bien d’une faute sociale caractérisée.

Tant que les combinards auteurs de tromperies se pavaneront et bénéficieront de l’appui des juridictions, la promotion de l’action collective en copropriété relèvera donc de la mauvaise plaisanterie.

Les discours sur la participation en copropriété constitueront des duperies caractérisées.

Pourtant, personne ne prend la peine de lister les bonnes et les mauvaises pratiques en copropriété du point de vue du maintien de l’action collective. Pas même les associations de copropriétaires. Et ce n’est pas un hasard.

Ces associations sont avant tout des prestataires, désormais. Elles vendent du conseil, de l’assistance et des logiciels. Elles ont donc des intérêts, tout à fait légitimes, d’ailleurs. On ne peut pas leur demander d’abandonner ces intérêts et de favoriser des dynamiques collectives qui accentueront le contrôle sur elles. C’est à d’autres de se battre pour cela.

On ne compte pas sur des intérêts particuliers contraires aux siens pour assurer la gouvernance des ressources communes nécessaires à toute la société. Aussi, tant que les copropriétaires agiront comme des consommateurs, qu’ils se contentent donc d’accepter le système tel qu’il est.

Les citoyens qui veulent de l’accès au droit dans une copropriété plus participative ne doivent donc pas compter sur les prestataires et les magistrats ou les élus responsables du statu quo actuel pour le leur donner. 

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