Justificatifs des dettes des copropriétaires

Publié le Modifié le 31/10/2020 Vu 659 fois 0
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Pour invoquer la dette d’un copropriétaire, la production des appels de charges ne suffit pas. Il faut aussi produire les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes ainsi que les documents comptables.

Pour invoquer la dette d’un copropriétaire, la production des appels de charges ne suffit pas. Il faut auss

Justificatifs des dettes des copropriétaires

N.B. : Ce blog n'approuve aucune des publicités qui pourraient apparaître sur des encarts au sein de cette page. Méfiez-vous des officines qui prétendent assister les syndics bénévoles sans donner aucune garantie

Rien de nouveau sous le soleil

 

Un copropriétaire a constaté que l’un de ses voisins avait annexé une partie commune sans que le syndic ne réagisse. Le copropriétaire a donc réclamé la libération de cette partie commune. Le syndic a réagi en prétendant que l’action était prescrite, car l’annexion durait depuis plus de dix ans. Le syndic a également réclamé un arriéré de charges au copropriétaire qui se plaignait.

 

La Cour d’appel de Nancy a donné raison au syndic dans un arrêt du 4 décembre 2017. Cette décision a été cassée par la Cour de cassation (3e chambre civile, 24 octobre 2019, n° 18-19.172). Ce dernier arrêt a été commenté par Nicolas LE RUDULIER (AJDI, juillet-août 2020, p. 513) et par Jean-Marc ROUX (Annales des loyers, décembre 2019, pp. 97 à 99).

 

La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 octobre 2019, a estimé que lorsqu’une partie commune est annexée indûment, le syndicat des copropriétaires ainsi que tout copropriétaire mécontent peuvent agir durant 30 ans et non pas dix. Cela s’inscrit dans le sillage d’un arrêt antérieur (Cour de cassation, 3e ch. civ., 6 mai 2014, n° 13-11.775). Comme le remarque Jean-Marc ROUX, lorsqu’un copropriétaire se plaint de l’annexion par une autre personne d’une partie commune, les magistrats doivent vérifier s’il n’y a pas eu un acte d’appropriation de cette partie commune. Si une appropriation a été commise, elle peut être contestée durant 30 ans. On considère qu’il y a appropriation quand une personne se comporte à l’égard d’un bien comme si elle en était la propriétaire.

 

Ensuite, lorsqu’un syndicat des copropriétaires prétend que l’un de ses membres a des charges à acquitter, il doit produire non seulement les appels de charges mais aussi les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, ainsi que les documents comptables soumis aux copropriétaires. Là encore, cette solution n’est pas nouvelle (voir Cour de cassation, 3e ch. Civ., 11 décembre 2012, n° 11-26.348), comme le remarque Nicolas LE RUDULIER.

 

Savoir résister

 

Les copropriétaires confrontés à une appropriation illicite des parties communes sont donc invités à se défendre. S’emparer des biens collectifs n’est pas anodin, surtout durant une période où l’on parle de rénovation énergétique. Si les couloirs sont annexés par des copropriétaires indélicats, comment vont pouvoir intervenir les entreprises ?

 

Un procès étant lourd et coûteux, une conciliation préalable peut être envisagée. Une association agréée, si elle est poussée à le faire par ses membres, peut accompagner dans ce cadre le copropriétaire qui se plaint d’une annexion illicite. L’article 1537 du Code de procédure civile le permet parfaitement. On rappelle que les associations agréées siègent dans des organismes publics comme le CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières). Lorsqu'elles sont témoins de mauvaises pratiques de syndics, elles peuvent les évoquer sous les yeux des professionnels de l'immobilier qui siègent aussi au CNTGI. Cela pourrait titiller ces derniers et les forcer à agir contre ceux qui affectent leur image. 

Néanmoins, le syndic est élu par les copropriétaires majoritaires qui sont parfois ceux qui commettent ces annexions illicites. Ce syndic peut, par mesure de représailles, infliger au copropriétaire qui se plaint des charges allant au-delà du budget voté. Là encore, le copropriétaire doit comparer les appels de fonds avec les éléments comptables validés dans les procès-verbaux d’assemblées générales dont il dispose. On rappelle qu’en application de l’article 8 du décret 2005-240 du 14 mars 2005, doivent être validés par l’assemblée générale l’état financier (indiquant les créances et dettes durant l’exercice comptable), le compte de gestion général (indiquant les charges et les produits) ainsi que l’état des travaux exceptionnels (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) et des opérations exceptionnelles non encore clôturées.

 

Là encore, une association agréée peut aider le copropriétaire à opérer cette vérification. Encore faut-il qu'elle en ait envie, ce qu'il faut vérifier en consultant les écrits en ligne qu'elle a produits.

 

Le poids de l’isolement

 

Dans cet arrêt du 24 octobre 2019, il est clair que la Cour de cassation a désapprouvé les pratiques de ce syndic qui a pourtant obtenu un blanc-seing d’une Cour d’appel. Hélas, l'establishment est bien discret sur les réticences des prestataires et des juridictions inférieures à accepter des solutions jurisprudentielles évidentes.

 

Ne nous y trompons pas. La situation est difficile pour de nombreux copropriétaires confrontés à la résistance inappropriée de syndics et des réseaux face à des règles juridiques d'application manifeste.

 

De ce point de vue, relever ces mauvaises pratiques de manière publique, étayée et documentée est important pour que les copropriétaires confrontés à ces difficultés se sentent moins seuls.

 

Laissés à eux-mêmes, les copropriétaires finissent sinon par être séduits par des officines diverses qui les abandonnent parfois en rase campagne, en amplifiant le désespoir ambiant.

 

N’hésitez pas, vous aussi, à nous signaler vos éventuelles mésaventures en matière de charges réclamées par un syndic de manière injustifiée. Continuez à lire ce blog et insistez pour que les droits des consommateurs signalés ici soient défendus. Dans l'idéal, veillez à porter cette parole sous le regard des corps intermédiaires tout en veillant à dépasser la protestation confuse.

 

Si l'omerta est brisée sans pour autant que les mécontents ne se contentent de hurler dans le désert, les institutions établies évolueront peut-être. Le présent blog vise à initier cette libération de la parole pour ne plus laisser le champ libre aux potentats inefficaces.

 

Si vous avez été confrontés à des demandes financières non étayées émanant de votre syndic, n’hésitez pas à nous faire part de votre témoignage sur la messagerie de ce blog. Même si vous n’êtes pas adhérent, nous lirons avec attention vos indications et en tiendrons compte dans nos échanges avec les autorités et les professionnels de l’immobilier.

 

Si vous souhaitez participer aux synthèses que nous établirons, il faudra, par contre, intégrer le Cercle des Garanties Citoyennes qui anime le LGOC. C’est gratuit mais il faut accepter le mode de fonctionnement.

 

 

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