Le locataire face au syndic de copropriété

Publié le 20/09/2021 Vu 458 fois 0
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Le syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, n’a pas de lien direct avec les locataires, mais il ne doit pas oublier l’action oblique qui lui reste ouverte.

Le syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, n’a pas de lien direct avec le

Le locataire face au syndic de copropriété

Effet relatif des contrats

 

Le bail d’habitation, régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est conclu entre un bailleur et un preneur.

 

Même si le bailleur est un copropriétaire, le syndic, qui n’a de lien qu’avec l’ensemble du syndicat, n’est pas partie au contrat de bail.

 

Or, un contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties qui le signent. C’est l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1199 du Code civil.

 

De ce fait, il est souvent indiqué que « le bail ne crée d’obligations qu’entre le locataire et le copropriétaire-bailleur ; il ne fait naître aucun lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire » (Christelle COUTANT-LAPALUS, « Les locataires, parties prenantes de la copropriété (1/2) », Informations Rapides de la Copropriété, n° 625, janv. févr. 2017, voir p. 22)

 

Néanmoins, il existe une subtilité, dont Christelle COUTANT-LAPALUS était parfaitement informée lorsqu’elle a prononcé la phrase qui précède (lors du congrès de la CNEC, Chambre Nationale des Experts en Copropriété, du 2 décembre 2016 à Marseille).

 

L’action oblique possible

 

Le bailleur et le preneur négocient librement le contenu du contrat.

 

Toutefois, une fois que le contrat est conclu, ceux qui ont des droits sur le preneur peuvent intervenir à l’égard du bailleur et ceux qui ont des droits sur le bailleur peuvent intervenir à l’égard du preneur.

 

Un créancier du bailleur peut exiger que le preneur lui remette le loyer.

 

La victime d’une faute du preneur peut agir contre le bailleur.

 

C’est ce qu’on appelle l’action oblique.

 

Elle est possible en copropriété, et la Cour de cassation (3e ch. civ.) l’admet depuis un arrêt du 14 novembre 1985 n° 84-15.577, Bull. III n° 143. En l’occurrence, cela a permis à un syndicat des copropriétaires d’obtenir la résiliation du bail du fait des nuisances causées par le preneur.

 

Cette situation est commenté brièvement par Pierre-Édouard LAGRAULET de manière accessible en ligne (« L’action oblique en copropriété », Informations Rapides de la Copropriété, n° 659, juin 2020, p. 11).

 

Ouverture de l’action oblique aux copropriétaires lésés

 

Cette solution a été confirmée récemment, en élargissant l’accès à l’action oblique pour tous les copropriétaires lésés (Cass. 3e ch. civ., 8 avr. 2021, 20-16.327 qui sera publié).

 

Lorsqu’un locataire viole le règlement de copropriété de manière grave et répétée, un copropriétaire qui pâtit de ces agissements peut agir contre le bailleur et le syndicat des copropriétaires pour exiger la résiliation du bail.

 

Le syndic n’est donc plus le seul à pouvoir agir.

 

L’avancée est significative (voir les observations de Jean-Marc ROUX, Annales des loyers, juin 2021, pp. 100-101).

 

Copropriétaires bailleurs, attention danger !

 

Si un locataire viole le règlement de copropriété, le bailleur doit agir au plus vite et menacer son locataire de résiliation si les violations ne cessent pas.

 

Limite liée à la carence du bailleur

 

Dans son arrêt du 8 avril 2021, la Cour de cassation exige la démonstration d’une carence du bailleur avant que l’action oblique ne soit autorisée.

 

Cette condition est assez ancienne (voir Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20.680). En l’occurrence, la bailleresse avait mis en demeure la locataire d’arrêter une activité de restauration. On ne pouvait donc pas alléguer d’une carence de la bailleresse.

 

Christelle COUTANT-LAPALUS a approuvé cette solution (voir Loyers et copropriété, sept. 2018, com. 207)

 

La carence du bailleur doit donc être caractérisée. Cette carence doit mettre en cause le respect des droits de la personne qui veut exercer l’action oblique.

 

On peut d’ailleurs remarquer que l’action oblique est à double sens. Le locataire qui pâtit d’une faute du syndicat des copropriétaires peut se retourner contre son bailleur à condition d’avoir démontré l’inertie de ce dernier (voir Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, n° 09-66.115, cité par Caroline de PUYSÉGUR, « Les spécificités du bail consenti par un copropriétaire-bailleur », Loyers et copropriété, oct. 2017, dossier 10, pp. 22 à 28.)

 

Devoir de conseil du syndic pro

 

Dans les lignes qui précèdent, la citation des arrêts et des commentaires publiés n’est pas purement décorative.

 

Un professionnel de l’immobilier est tenu de connaître ces éléments et de réagir lorsqu’ils lui sont présentés, sauf à commettre une faute qui peut lui être reprochée.

 

Le syndic pro a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété (voir Guy VIGNERON et Christelle COUTANT-LAPALUS, Le Syndic de copropriété, LexisNexis, 2021, 7e édition, point 393, pp. 184 et 185).

 

L’inertie du bailleur qui laisse le locataire violer le règlement de copropriété peut être fautive (Cour d’Appel de Lyon, 1ère ch. civ. Sect. B, 14 nov. 2017, n° 15/08882, Loyers et copropriété, janv. 2018, com. 29, obs. Agnès LEBATTEUX).

 

De la même manière, on peut considérer comme une faute l’inertie du syndic pro qui refuserait de saisir l’assemblée générale pour initier une action oblique en cas de violation par un locataire du règlement de copropriété.

 

On pourrait même lui reprocher de ne pas avoir informé les copropriétaires de la possibilité d’exercer une action oblique. En effet, les copropriétaires sont toujours considérés comme des profanes (voir Bruno LEHNISCH, Jean-Philippe MARIANI, « Le devoir de conseil du syndic en matière juridique », AJDI, juin 2021, pp. 411 à 419).

 

Internautes, notez que vous pourrez lire des choses différentes écrites par des intervenants anonymes en ligne, notamment sur l’idée qu’un syndic n’a jamais le droit de réagir quand un locataire viole le règlement de copropriété. Que vous soyez professionnels, bailleurs ou locataires, si vous suivez ces conseils imprudents, ce sera à vos risques et périls.

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