Loueur de taudis et garantie d'impayé de loyer

Publié le Modifié le 31/01/2022 Vu 1 306 fois 0
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Dans un arrêt du 6 mai 2021, la Cour de cassation montre qu'un bailleur fournissant sciemment un hébergement non décent ne peut pas bénéficier de la garantie qu'il a souscrite pour couvrir les impayés de loyer

Dans un arrêt du 6 mai 2021, la Cour de cassation montre qu'un bailleur fournissant sciemment un hébergement

Loueur de taudis et garantie d'impayé de loyer

Important : Cet article évoque la garantie d'impayé de loyer d'Action Logement devenue VISALE. On doit aussi mentionner la garantie d'impayé de loyer fournie par Particulier à Particulier.

 

Non décence persistante

 

Dans un immeuble très dégradé, une propriétaire a mis en location un logement en hébergeant ainsi un couple.

Le bail a été signé le 5 novembre 2006.

Le 22 mars 2007, la propriétaire a fait appel au GIPEC. Ce dernier offrait la garantie LOCAPASS, en faisant l'avance de la caution et en garantissant le versement du loyer en cas d'impayé. Le GIPEC a donc versé 1400 € à la propriétaire au titre du dépôt de garantie.

Le toit était toutefois très vétuste et le plancher de la cuisine au premier étage semblait manifestement au bord de l'effondrement.

Dès mai 2007,  le couple de locataires a refusé de payer son loyer en invoquant la non décence de l'hébergement.

Le 4 juillet 2007, un arrêté de péril non imminent a été pris pour exiger des réparations du plancuer du premier étage et de la toiture.

Le même jour, un arrêté de péril imminent a été pris pour exiger la pose d'une planche de contreplaqué de 19 mm d'épaisseur, de 1,2 m de large et de 0,9 m de long sur le sol de la cuisine.

Le 25 juillet 2007, il a été constaté que le péril imminent lié à l'absence de planche sur le sol de la cuisine avait été réglé.

Cependant, le 29 janvier 2016, un arrêté a constaté que, plus de 8 ans après, les mesures prescrites par l'arrêté de péril non imminent du 4 juillet 2007 n'avaient pas été prises. Le bien a donc été interdit à la location.

 

Roublardise de bailleur justement sanctionnée

 

Le couple de locataires a dû partir vers juin 2008. Entre mai 2007 et juin 2008, aucun loyer n'a été versé à la propriétaire.

Celle-ci a mis en oeuvre la garantie de paiement du loyer. Le GIPEC a eu la naïveté de verser à la propriétaire 15 838,56 € correspondant aux loyers entre mai 2007 et juin 2008.

Action Logement Services, qui vient aux droits du GIPEC, a réclamé le remboursement de cette somme et l'annulation du contrat de garantie LOCAPASS signé le 22 mars 2007.

La Cour d'appel de Versailles a donné raison à Action Logement Services le 7 janvier 2020 en annulant le contrat de garantie au vu de la mauvaise foi de la propriétaire.

La Cour de cassation a toutefois cassé cet arrêt (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-15.094) pour une question de principe.

En effet, selon la haute juridiction, "la mauvaise foi dans l'exécution d'une convention n'est pas sanctionnée par la nullité de celle-ci".

Dans le même temps, la Cour de cassation a décidé de régler l'affaire au fond, pour une bonne administration de la justice. Elle a alors affirmé que la "mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse de la clause de garantie des loyers pour un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril non levé justifie d'en écarter l'application".

La propriétaire a donc dû restituer les 15 838,56 €. C'est tout à fait logique.

 

S'assurer pour des loyers non dus

 

Le fait que le loyer ne soit pas dû dans un logement non décent est connu (voir Cass. 3e civ., 28 avr. 2009, n° 08-11.749 confirmant le jugement de proximité d'Hazebrouck du 13 mars 2006,  ainsi que Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-14.218, obs. Thierry POULICHOT, Informations Rapides de la Copropriété, n° 669, juin 2021, p. 30).

Les propriétaires peuvent d'autant moins pleurnicher qu'il leur est toute de même possible de solliciter l'expulsion du locataire pour réaliser les travaux nécessaires (Cass. 3e civ. 17 déc. 2015, n° 14-22.754, Bull. III n° 580) (au risque d'être condamner à opérer un relogement, évidemment...).

Le texte de base pour l'affaire décrite ici est l'article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable entre juillet 2006 et 2014. Ce texte dispose : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."

Dès 2006, tous les professionnels du droit locatif, dont le GIPEC faisait partie, pouvaient deviner que pour un bien non décent mis en location, le loyer n'est pas dû puisque le bailleur ne remplit pas son obligation fondamentale de délivrance d'un hébergement digne.

On se demande comment le GIPEC a pu accepter d'accorder la garantie LOCAPASS pour un taudis...

La Cour de cassation a donc eu raison d'ordonner la restitution des sommes.

 

La question de la nullité du contrat

 

Quant à la propriétaire, son comportement posait problème au plan juridique.

Un commentateur s'est étonné de voir la Cour de cassation donner raison à Action Logement (qui vient aux droits du GIPEC) tout en condamnant cette structure aux dépens de cassation. Or, la saisine de la haute juridiction n'était liée qu'à une mauvaise application de la loi par la Cour d'appel de Versailles qui, au plan de l'équité, avait néanmoins raison (François de la VAISSIERE, "Décence, bonne foi et tromperie",  Annales des Loyers, sept. 2021, pp. 73 à 76).

Même si la propriétaire a gardé la charge de ses frais de justice (article 700 du Code de Procédure Civile), la solution semble en effet cruelle pour Action Logement.

D'autant que l'aléa constitue l'essence même du contrat d'assurance (Cass. 1ère civ., 15 janv. 1985, n° 83-14.742, Bull. I n° 20). Ce point vaut aussi pour les syndicats de copropriétaires qui oublient d'entretenir les parties communes (Pierre-Henri HANOUNE, "L’aléa, l’assureur et la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien ", Administrer, déc. 2016, n° 504, pp. 12 à 17).

On comprend dès lors la Cour d'appel de Versailles qui estimait que le contrat était nul.

Malgré cela, la position de la Cour de cassation dans son arrêt du 6 mai 2021 est compréhensible et profitable aux assureurs, ce qui explique que les dépens aient été infligés à Action Logement.

Quand un contrat d'assurance n'est pas nul mais simplement inapplicable du fait de la mauvaise foi de l'assuré, ce dernier continue à devoir les primes et cotisations d'assurance mais perd tout droit à réparation. S'il y avait nullité dès le départ, il faudrait rembourser primes et cotisations.

En outre, pour LOCAPASS, le propriétaire d'un taudis est ainsi incité à faire les travaux nécessaires pour bénéficier de sa couverture assurantielle. 

Espérons que les lecteurs de la présente page, qu'ils soient locataires, professionnels du logement ou bailleurs, en seront conscients. Action Logement est invitée, notamment, à ne pas se tromper en réclamant un remboursement des indemnités versées à tort mais pas une annulation du contrat initial.

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