Passoires thermiques ou nids à contentieux ?

Publié le 28/07/2020 Vu 1 053 fois 0
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En 2023, la notion de décence du logement, va comprendre la performance énergétique. Cela pose problème au vu de l’arrêt du 28 mai 2020 de la Cour de cassation sur les baux reconduits qui seraient de nouveaux baux.

En 2023, la notion de décence du logement, va comprendre la performance énergétique. Cela pose problème au

Passoires thermiques ou nids à contentieux ?

Effet d’annonce sur les passoires thermiques

Suite au conseil de défense écologique qui s’est tenu le 27 juillet 2020, le gouvernement a annoncé que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif à la décence des logements allait être modifié. La performance thermique du logement va être intégrée aux critères de la décence à compter du 1er janvier 2023. Tout logement où la consommation énergétique est de 500 KW/H par m2 et par an sera considéré comme non décent.

On rappelle, comme l’a indiqué le député Matthieu ORPHELIN, que 500 KW/H est un seuil très élevé, supérieur à celui de l’étiquette G (450 KW/H), qui est déjà l’étiquette la plus basse possible au plan de la performance énergétique Ce qui est présenté par le gouvernement comme une grande avancée se conformant aux vœux de la convention citoyenne pour le climat n’est pas non plus une réelle évolution.

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat prévoyait, dans son article 17 point I, la fixation par décret avant le 1er janvier 2023 d’un seuil de performance énergétique devant être intégré aux critères de décence du logement. Le gouvernement a donc annoncé, le 27 juillet 2020, qu’il allait appliquer la loi… Cela ne tient pas vraiment du bouleversement normatif, d’autant que le seuil retenu pour définir les passoires thermiques n’est pas ambitieux, et que la loi permet aux propriétaires d’avoir des échappatoires.

Passoire législative

Selon l’article 17 de la loi du 8 novembre 2019, les propriétaires auront l’obligation, en cas de dépassement du seuil de consommation énergétique, d’effectuer des travaux.

Si le bien est en copropriété et que l’assemblée générale refuse d’autoriser ces travaux, le copropriétaire sera alors protégé de toute décision judiciaire ordonnant des travaux. Chacun peut imaginer les refus d’autorisation de complaisance qui seront opposés par des majorités de copropriétaires marchands de sommeil à leurs collègues loueurs indélicats.

Ces derniers s’empresseront d’opposer aux marchands de sommeil le même refus. Ainsi, tous auront des excuses face au juge, ce qui les prémunira des réalisations forcées d’une réhabilitation. Demeureront les autres conséquences du défaut de décence, car celui-ci peut entraîner une diminution voire une suspension du loyer ainsi que des dommages intérêts à verser au locataire.

Contrats en cours

Néanmoins, l’article 17 point III de la loi du 8 novembre 2019 exclut les « contrats en cours » de l’application du nouveau seuil relatif aux passoires thermiques. Cette notion de contrats en cours a toujours suscité d’importants débats (voir Béatrice VIAL-PEDROLETTI « Loi ALUR et baux d’habitation : déjà des controverses sur l’application transitoire ! », Loyers et copropriété, oct. 2014, pp. 9 à 12).

De manière évidente, celui qui signe un bail de 3 ans le 26 juillet 2020 n’est pas exposé, pour la durée du bail, au nouveau seuil relatif aux passoires thermiques à compter du 1er janvier 2023. Si ce bail est renouvelé tacitement au 26 juillet 2023, quelle sera la situation ?

Pour le Conseil constitutionnel, la notion de contrat en cours couvre aussi les baux ayant fait l’objet d’une tacite reconduction (décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, considérant n° 29).

Cela s’inscrit dans la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation, qui évoquait la transmission d’un même bail, y compris après renouvellements tacites et changement de propriétaire (3e civ., n° 07-21.879, 18 février 2009, publié). Cette position de la haute juridiction semble avoir évolué dans un arrêt du 28 mai 2020, qui sera également publié (3e civ., n° 19-14.089).

La vision classique y semble altérée, « les baux reconduits étant de nouveaux baux » selon les hauts magistrats.

Passoires, nids à contentieux

La sagesse serait de s’en tenir à la position explicite du Conseil constitutionnel, mais il est compréhensible que des locataires soient tentés d’invoquer la jurisprudence de la Cour de cassation à la place, et de prétendre qu’en cas de renouvellement tacite, c’est un nouveau bail qui commence, et qu’il doit se conformer aux lois et règlements applicables au moment du tacite renouvellement.

Que feront les juges du fond ? Saisiront-ils le Conseil constitutionnel ? La Cour de cassation acceptera-t-elle de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité ? Si elle ne le fait pas, prendra-t-elle le risque de voir le Conseil d’État le faire quand il sera saisi d’un litige sur un acte administratif relatif au défaut de décence d’un logement ? Que se passera-t-il si, finalement, la Cour de cassation est désavouée par le Conseil constitutionnel ?

Que deviendront les dossiers dans lesquels le juge judiciaire aura, à tort, sanctionné le propriétaire pour non décence du logement passoire thermique alors que le bail initial était antérieur à 2023 ? Plus gravement, au plan de la rédaction des arrêts de la Cour de cassation, si les renouvellements tacites ne changent rien au fait que le même bail se perpétue, était-il prudent de dire que les baux reconduits sont de nouveaux baux ?

Le Conseil constitutionnel, en effet, ne s’est prononcé que sur l’article 62 de la loi énergie climat concernant lequel il a été saisi par les sénateurs socialistes. Il a explicitement indiqué qu’il ne s’était pas prononcé sur toutes les autres dispositions (décision n° 2019-791 DC, 7 novembre 2019, § 14). Il peut toujours être saisi par voie de question prioritaire de constitutionnalité sur l’article 17. Maintiendra-t-il sa position de 2014 ? C’est probable.

En tout état de cause, les passoires thermiques risquent surtout de se transformer en nids à contentieux.

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