Peut-on échapper à la copropriété avec l’usucapion ?

Publié le Modifié le 10/07/2021 Vu 1 318 fois 0
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Les règlements de copropriétés sont parfois ambigus. Le syndic peut alors oublier d’appeler les charges sur un lot durant plus de dix ans. Cela ne permet pas d’échapper à l’emprise du syndicat des copropriétaires.

Les règlements de copropriétés sont parfois ambigus. Le syndic peut alors oublier d’appeler les charges s

Peut-on échapper à la copropriété avec l’usucapion ?

Une affaire un peu cruelle

 

Un ménage a acheté un garage en 1995. Le titre de propriété indiquait que ce bien constituait un lot de copropriété pour 68/10 000e. Le syndic a néanmoins écrit au ménage pour indiquer que le bien n’était pas compris dans le périmètre du syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété citant une liste de lots omettant le garage. Durant de nombreuses années, le syndic n’a donc appelé aucune charge de copropriété sur le garage en question.

En 2011, un acte de donation est intervenu au bénéfice du fils du couple constituant le ménage. L’acte mentionnait que le bien était un lot de copropriété.

Des travaux de transformation du garage en maison d’habitation ont été entrepris, avec, notamment, surélévation et affouillement du sol pour poser des canalisations.

Les copropriétaires se sont réveillés et ont exigé le retour du lot à son état initial, aucune autorisation n’ayant été accordée par l’assemblée générale pour opérer ces travaux. Le syndic s’est aussi soudainement mis à appeler des charges pour 70/10 000e.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a donné raison au syndicat des copropriétaires concernant la remise en état du bien.

La Cour de cassation a confirmé cette position, en rejetant l’argument selon lequel durant plus de dix ans, le syndic n’avait pas appelé de charges et avait explicitement admis que le bien était situé en dehors du périmètre du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-10.922).

L’arrêt en question ne semble pas avoir suscité de critiques de la part des commentateurs des revues réputées (voir Jean-Marc ROUX, Annales des loyers, avril 2021, p. 95).

Cette décision est pourtant un peu cruelle, mais parfaitement compréhensible.

 

Les conditions de l’usucapion

 

Un lot de copropriété comprend toujours indissociablement des parties privatives et une quote-part de parties communes. Si cette condition est réunie, et dès qu’il y a plusieurs propriétaires de lots, le statut de la copropriété s’impose dès qu’au moins un des lots est à destination d’habitation.

Quand, dans un titre de propriété, un bien est qualifié de lot de copropriété, cela suppose à la fois des parties privatives et une quote-part de parties communes.

Pour devenir pleinement propriétaire, le détenteur du lot de copropriété doit donc acquérir par prescription une rupture de son lien avec les parties communes. Une lettre du syndic ne suffit pas pour faire disparaitre ce lien, même si c’est un indice intéressant.

Il est vrai que, selon l’article 2258 du Code civil : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

C’est ce qu’on appelle l’usucapion. On notera que la mauvaise foi ou des indications contraires dans un titre de propriété ne sont pas problématiques.

L’article 2261 du Code civil ajoute : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Dans l’affaire évoquée au sein du présent billet, cela imposait au ménage propriétaire du garage d’enclore son espace autour de ce garage et de ne pas bouger. Le fait que le syndic oublie d’appeler des charges concernant ce lot était un élément très positif.

L’erreur des propriétaires a été de faire des travaux avant de pouvoir invoquer l’usucapion. Cela amenait le syndicat des copropriétaires à se réveiller en appelant des charges. Ainsi, la possession paisible, publique et non équivoque a été interrompue.

 

Les délais de l’usucapion

 

En effet, l’article 2272 du Code civil précise : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Concernant l’affaire qui est évoquée ici, le ménage aurait donc dû attendre 30 ans avant de se manifester, car il ne tentait pas d’entrer en possession du bien avec bonne foi et par juste titre. Son propre titre de propriété évoquait l’appartenance au périmètre couvert par le syndicat des copropriétaires. Dix ans ne suffisaient donc pas.

Pour ne rien arranger, quand on veut exercer l’usucapion contre un syndicat des copropriétaires, il est impossible d’invoquer le délai durant lequel le propriétaire précédent s’est comporté en seul possesseur du bien (Cass., 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-16.950, voir Thierry POULICHOT, « Copropriétaires successifs, usucapion et parties communes », Informations rapides de la Copropriété, n° 637, pp. 15 à 17).

On ne peut donc pas joindre sa possession à celle de son vendeur ou de son donateur. Dans l’affaire relative au garage évoqué au cours du présent billet, la donation de 2011 était donc imprudente car elle interrompait le délai de prescription acquisitive. Le notaire aurait dû s’en rendre compte.

Enfin, quand le détenteur d’un bien noté comme lot de copropriété a pu enclore son bien sans difficulté et qu’il n’a reçu aucun appel de charges durant 30 ans, avec de surcroît des lettres de syndics estimant que le bien n’est pas inclus dans le périmètre du syndicat des copropriétaires, le détenteur doit foncer voir son notaire pour lui demander de dresser un acte de notoriété acquisitive (voir Cass., 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-22.256 et Daniel ROCHER, « La prescription acquisitive en copropriété », Administrer, n° 499, juin 2016, pp. 12 à 22).

Ensuite, si le syndicat des copropriétaires est mécontent, c’est à lui de faire opposition à l’acte de notoriété, avec de gros risques d’échec.

 

Prescrire contre son titre

 

Il reste un sujet un peu complexe à aborder.

Selon l’article 2270 du Code civil : « On ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession. ».

Quand le bien qui l’on possède est noté comme un lot de copropriété, peut-on prescrire contre le syndicat des copropriétaires.

Il semble que oui, car on peut prescrire contre les autres copropriétaires afin de devenir seul propriétaire soi-même d’un bien sur lequel on avait aucun droit.

Un arrêt paraît le confirmer (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-17.771, voir Loyers et copropriété, com. 154, obs. Agnès LEBATTEUX, qui souligne à juste titre que, dans cet arrêt, le règlement de copropriété ne conférait aucun droit spécifique aux copropriétaires sur la cour commune dont ils avaient pris possession et dont ils voulaient devenir propriétaires).

Concernant le ménage détenteur du garage objet du présent billet, il était seul détenteur de ses parties privatives. Il ne désirait acquérir qu’une autonomie face à des parties communes sur lesquelles il n’avait aucun droit spécifique. La prescription trentenaire semblait donc possible.

En tout état de cause, les détenteurs actuels de ce garage ont toujours le droit d’obtenir la scission et de faire condamner le syndicat des copropriétaires en cas de refus abusif, mais c’est là un autre sujet qui méritera un billet à part entière.

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