Ne plus confondre copropriété et SCIA

Publié le 29/03/2021 Vu 264 fois 0
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Certains confondent sociétés civiles immobilières d’attribution et copropriété. Cela peut susciter des contentieux alors que se répand l’idée d’attribuer aux ménages la seule jouissance des logements.

Certains confondent sociétés civiles immobilières d’attribution et copropriété. Cela peut susciter des

Ne plus confondre copropriété et SCIA

Crise de la location-accession coopérative

 

Dans le sillage de la Libération, et suite aux destructions par bombardements ainsi qu’au baby-boom, les besoins de logements furent grands.

 

Des gestionnaires d’organismes HLM dits coopératifs (c’est-à-dire dirigés par une élite élue par des ménages habitants détenant chacun une action) ont imaginé encourager la location accession. Les ménages prétendument acquéreurs devaient être locataires sur une longue durée tout en acquittant progressivement le prix de vente.

 

Un tel modèle supposait la solidité financière de l’organisme HLM cumulant les fonctions de loueur et de vendeur. Malheureusement, la coopérative Terre et Famille a connu une totale déconfiture au début de 1971 (voir Michèle ATTAR, Vincent LOURIER, Jean-Michel VERCOLLIER, La Place de la forme coopérative dans le secteur de l’habitat en France, PUCA, 1998, p. 52 notamment).

 

Par une loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 dite Albin CHALANDON (ministre du Logement et de l’Equipement de l’époque), le législateur a réagi en encadrant beaucoup mieux la location-accession coopérative.

 

SCIA et SCCC

 

La loi CHALANDON a créé les SCIA (Sociétés Civiles Immobilières d’Attribution) et les SCCC (Sociétés Civiles Coopératives de Construction) (voir fiche acquéreur 2 des Garanties citoyennes).

 

La SCIA permet d’attribuer à un ménage la propriété ou la jouissance d’un logement, en sachant qu’il est toujours possible, pour la SCIA, de se dissoudre et de faire naître un syndicat des copropriétaires lorsque tous les associés ont versé les fonds pour devenir propriétaires de leurs lots respectifs.

 

La SCCC, qui ne doit intervenir que sur un seul programme (pour éviter les dérives comme celle de Terre et Famille) visent à l’attribution à chaque associé coopérateur d’un logement en pleine propriété dès que les sommes requises ont été versées.

 

Dans une SCIA comme dans une SCCC, si un associé a payé les sommes nécessaires prévues initialement et que les statuts le lui permettent, il peut se retirer de la société, ce qui fait naître un syndicat des copropriétaires.

 

Absence de retrait et absence de copropriété

 

Toutefois, et tant qu’aucun associé ne s’est retiré, la SCIA ou la SCCC possèdent l’immeuble tout entier, les associés n’ayant qu’un droit de jouissance sur leur logement.

 

Le statut de la copropriété ne s’applique pas lorsqu’un immeuble est possédé en entier par un même propriétaire (Cass., 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-17.954) (voir fiche copropriété n° 1 des garanties citoyennes).

 

Même si un règlement de copropriété a été prérédigé dans l’hypothèse future du retrait d’un associé, ce règlement ne s’applique donc pas tant qu’aucun retrait n’est intervenu ou que la société n’est pas dissoute.

 

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne s’applique pas non plus, notamment concernant les charges et les pièces justificatives à fournir (Cass. 3e civ., 11 juin 2013, n° 11-25.630).

 

En SCIA et en SCCC, les charges sont donc dues en fonction des règles statutaires applicables, et sans avoir à forcément produire les procès-verbaux d’approbation des comptes annuels et les documents comptables, contrairement à ce qui se passe en copropriété (Cass., 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-19.172)

 

Confusion pourtant fréquente

 

Dans un opuscule subventionné par des collectivités publiques alsaciennes, l’Ecoquartier de Strasbourg a pourtant présenté « Ecologis » comme une « copropriété » tout en indiquant bien que l’immeuble est « géré en SCIA » (voir Guide Pratique pour une Gestion Durable et Participative des Copropriétés, éd. Yves Michel, 2018, pp. 34 et 123).

 

Cela semble être une confusion grossière, sauf à ce que la SCIA ait été dissoute, ce que l’opuscule n’indiquer pas. Les animateurs en habitat participatif doivent faire plus attention et éviter ces confusions auxquelles ils s’accrochent pour ne pas perdre la face.

 

Espérons que les discours se clarifieront, au moment où se multiplient les SCIAPP (Sociétés Civiles Immobilières d’Accession Progressive à la Propriété) (article L. 443-6-2 du Code de la Construction et de l’habitation créé en 2006, voir fiche acquéreur n° 5 des Garanties Citoyennes).

 

Ces SCIAPP incarnent en fait le retour de la location-accession combattue par la loi CHALANDON de 1971 et visent des ménages relativement peu aisés qui ne sont pas forcément les mieux armés pour comprendre certaines subtilités juridiques.

 

La situation risque d’être plus confuse encore si l’on mélange copropriété et organismes de foncier solidaires, qui peuvent ne conférer aux ménages qu’un droit à un bail de longue durée ne comprenant que la jouissance du logement et non une quote-part de parties communes.

 

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