Syndic habilité à agir en justice

Publié le 27/12/2020 Vu 1 077 fois 0
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Le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour appeler un assureur ou un entrepreneur en garantie lorsque le syndicat des copropriétaires est attaqué du fait de vices affectant les parties communes.

Le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour appeler un assureur ou un ent

Syndic habilité à agir en justice

Une solution classique

 Un copropriétaire possédant deux lots à intenté un procès à un syndicat des copropriétaires en raison d’infiltrations liées à une toiture-terrasse fuyarde.

 On rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

 « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. » (alinéa 1)

 « Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (alinéa 4)

 Le copropriétaire victime d’infiltrations a donc intenté un procès au syndicat des copropriétaires. Le syndic a appelé en garantie l’assureur de l’immeuble ainsi que l’entreprise ayant effectué des travaux d’étanchéité.

 La Cour d’appel de Chambéry a déclaré irrecevables les appels en garantie formulés par le syndic en raison de la liquidation judiciaire affectant l’entreprise et du fait de l’absence d’autorisation accordée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

 Dans un arrêt du 27 février 2020 (n° 19-10.887), la 3e chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry (lien).

 L’intervention d’un jugement de liquidation judiciaire n’empêche pas les actions récursoires contre l’entreprise concernée. La suspension des poursuites ne concerne que la condamnation à payer immédiatement une somme d’argent définie (article L. 641-3 combiné avec l’article L. 622-21 du Code de commerce). Une déclaration de responsabilité ou une action en expertise n’ont rien à voir avec cela.

 La Cour de cassation ajoute que le syndic n’a pas à réclamer l’autorisation de l’assemblée générale concernant les appels en garantie formulés contre un assureur ou contre une entreprise. Elle cite, à ce sujet, les arrêts rendus par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 7 janvier 1981 (n° 79-12.508) et du 30 novembre 2004 (n° 00-20.453).

 La solution intervenue n’a pas surpris l’un des commentateurs les plus expérimentés (Jean-Marc ROUX, Annales des loyers, avril-mai 2020, p. 128).

 

Finasseries procédurales

 L’arrêt commenté ici ne peut qu’être approuvé.

 Il est vrai qu’en application de l’article 55 alinéa 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

 « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »

 Toutefois, ce texte ne vise qu’à défendre les copropriétaires et pas les assureurs malveillants ou les entrepreneurs qui veulent fuir leurs responsabilités.

 Si un syndic, qu’il soit professionnel ou non, s’acoquine avec un avocat pour mener des procédures inutiles, il est normal que les copropriétaires puissent demander à la prochaine assemblée générale de désavouer le syndic avant d’obliger ce dernier à payer seul les conséquences de son aventurisme procédurier.

 L’article 55 n’avait pas été créé pour permettre aux assureurs de ne pas honorer leurs contrats, d’autant que lorsque le syndicat des copropriétaires est attaqué, le syndic est compétent pour agir au mieux afin de protéger les intérêts dudit syndicat des copropriétaires, et cela sans qu’aucune habilitation ne soit nécessaire (alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967).

 On ne pouvait que regretter les lenteurs induites dans les nombreux procès où, de manière automatique et souvent avec mauvaise foi, les avocats des assureurs et des entreprises défaillantes invoquaient le défaut d’habilitation du syndic pour agir en justice.

 Fort heureusement, ces finasseries procédurales vont désormais prendre fin.

 

Surprenante polémique

 Depuis le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, un alinéa 2 a été introduit dans l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Il dispose :

 « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. »

 Cette nouvelle disposition a pu faire grincer des dents les commentateurs moins soucieux du bon entretien des immeubles que des habitudes des théoriciens juristes.

 Pierre-Edouard LAGRAULET (« Pouvoir d’agir en justice du syndic de copropriété et appel en garantie », AJDI mai 2020, pp. 376 à 379) juge ainsi cette nouvelle règle « peu conforme au droit processuel », ce qui est imprécis.

 Un président d’association de la loi de 1901, si les statuts le lui permettent, a la possibilité d’agir au nom de l’association qu’il représente sans que quiconque ne puisse le lui reprocher.

 Dès lors que le droit de la copropriété est truffé depuis 1965 de dispositions d’ordre public auxquels les règlements de copropriété ne sauraient déroger, le législateur et le pouvoir réglementaire peuvent introduire une présomption d’habilitation donnée au syndic, ce qu’ils ont fait.

 Il appartient aux seuls copropriétaires, lors des assemblées générales, de contester un éventuel défaut d’habilitation, ce qui est parfaitement légitime. Lorsque le syndic agit avec l’accord des copropriétaires, on voit mal pourquoi son action serait irrecevable.

 Aussi, on ne peut qu’être consterné de lire dans un autre commentaire : « l’alinéa 2 ajouté à l’article 55 n’interdit pas aux tiers de continuer à solliciter la production de cette autorisation et même de vérifier si l’étendue du mandat concorde avec sa mise en œuvre dans l’exploit introductif d’instance au fond » (Albert CASTON, avocat, « À propos du défaut d’habilitation du syndic », AJDI, octobre 2020, pp.688 – 689.

 Cette résistance à un texte clair prévu pour éviter les litiges inutiles est stupéfiante.

 

Le poids des intérêts

 Le refus émis par certains avocats qui s’opposent à l’application d’une règle limpide est pourtant, pour nous, extrêmement instructif.

 Une fois de plus, on constate l’importance d’un regard pluraliste sur la jurisprudence et sur les textes normatifs. Se contenter de commentaires isolés ou, pire, de publirédactionnel (commentaires signés d’un avocat pour uniquement faire sa publicité) n’est pas suffisant.

 Ceux qui sont en extase devant un avocat isolé risquent vite de tomber de haut. La fascination pour les notables expose à bien des déceptions, comme celle qu’ont connue l’assureur et le liquidateur de l’entreprise qui tentaient d’échapper à leurs responsabilités dans l’arrêt commenté.

 De nombreux avocats veulent mener des procès pour être payés, même quand, de manière évidente, l’argument principal ne tient pas. Des magistrats de cours d’appel laissent faire en violant la jurisprudence constante de la Cour de cassation. C’est regrettable. Heureusement, la haute juridiction veille au grain, mais il est temps pour nous tous d’être lucides.

 Certains réseaux d’avocats, appuyés par certains magistrats, ne veulent pas que du bien aux copropriétaires. À nous d’en être conscients et d’agir en conséquence, sans qu’il soit besoin de diaboliser les syndics. En l’occurrence, dans l’arrêt commenté, le syndic avait fait correctement son travail en poursuivant une entreprise qui avait peut-être mal fait le sien.

 

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