Syndics de progrès et vote par correspondance

Publié le 10/12/2020 Vu 1 329 fois 0
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Des syndics soucieux de prévenir les différends approuvent le fait que depuis juillet 2020, l’article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié oblige l’envoi aux copropriétaires d’un formulaire de vote par correspondance.

Des syndics soucieux de prévenir les différends approuvent le fait que depuis juillet 2020, l’article 9 du

Syndics de progrès et vote par correspondance

Le présent billet est la refonte d’un texte antérieurement publié qui mettait trop l’accent sur la controverse et pas assez sur les mérites de certains professionnels de l’immobilier ainsi que sur la liberté de choix des copropriétaires.

 Nouvelle époque

 La pandémie qui nous frappe depuis la fin de 2019 pose problème en copropriété. Il n’était pas question de transformer les assemblées générales en clusters. Dans le même temps, le vote par visioconférence est toujours délicat. Il induit des coûts ainsi qu’une gestion complexe en cas de sauts de connexion avec l’un des participants. Le vote par correspondance, en période de crise sanitaire, est manifestement préférable.

 Or, la loi ÉLAN de 2018, dans l’alinéa 2 de l’article 17-1 A qu’elle a introduit dans la loi du 10 juillet 1965, a autorisé le vote par correspondance en copropriété, tout en renvoyant à un texte réglementaire pour préciser le contenu du formulaire de vote à adresser aux copropriétaires.

 Depuis le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et l’arrêté du même jour, le vote par correspondance est désormais possible, et cette possibilité doit être donnée à tous les copropriétaires.

 Selon l’alinéa 2 de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020, à propos de l’assemblée générale des copropriétaires :

 « Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. »

 

 Cet élément est permanent et demeurera, y compris après la fin de la pandémie.

 Les circonstances exceptionnelles ont donc conduit le gouvernement à passer outre les commentaires hostiles au vote par correspondance (Florence BAYARD-JAMMES, Agnès LEBATTEUX et Laurence GUÉGAN-GÉLINET, voir AJDI, juillet-août 2019, p. 508, Loyers et copropriété, février 2019, p. 31, Revue des Loyers, janvier 2019, p. 11).

 

 Éloge des syndics de progrès

 De nombreux acteurs traditionnels de la copropriété appréciaient ces assemblées générales où les intimidations et la contrainte de groupe permettaient d’imposer des décisions mal réfléchies en échappant à toute contradiction. Cette culture de la violence était le corollaire de ventes où les difficultés du régime de la copropriété étaient systématiquement dissimulées aux acheteurs.

 Il ne s’agit pas ici de jeter la pierre à qui que ce soit mais d’assumer les conséquences de nos choix. Il nous appartient à tous de prendre la voie qui nous semble la plus appropriée et de ne pas nous lamenter quand nous sommes trop naïfs.

 Les copropriétaires qui se résignaient au mode de fonctionnement trompeur et oppressif étaient aussi ceux qui se changeaient en marchands de sommeil. Une telle dérive a provoqué des catastrophes dans de grandes communes franciliennes aujourd’hui devenues des repaires du « séparatisme » (voir Les Marchands de sommeil. Sont-ils les seuls coupables ?, pp. 37 à 39).

 

 Fort heureusement, des professionnels de l’immobilier refusent de s’en tenir au cercle vicieux où se conjuguent ripolinage pour duper les acquéreurs, tripatouillages lors des assemblées générales et cafouillages dans l’action publique.

 Au-delà de son utilité pour lutter contre la propagation de la COVID-19, le vote par correspondance met ainsi fin à toutes les polémiques sur le sens du vote des participants.

 C’est le formulaire qui fait foi, et non des considérations parfois tendancieuses de majoritaires intéressés à ce que la position des opposants soit mal retranscrite. Plus besoin non plus de recourir à des mandataires qui trahissaient souvent les instructions reçues. Cela tarira tout un contentieux, comme le constate, avec raison, le syndic professionnel Hervé SOULARD (voir Informations Rapides de la Copropriété [IRC], octobre 2020, n° 662, p. 14).

 

 La seule solution des victimes de procès-fallacieux ou de menaces lors des débats était d’enregistrer la réunion puis de porter plainte, voire d’appeler immédiatement les forces de l’ordre en cas d’esclandre. Or, la police et la gendarmerie ont autre chose à faire que de venir lors d’assemblées générales de copropriétaires dont le caractère parfois « houleux » est noté par le professionnel de l’immobilier Maurice FEFERMAN, qui évoque même, à propos de cette qualification, un « euphémisme » (IRC, octobre 2020, n° 662, p. 15).

 

 Transparence réelle

Les intimidations, les échanges virulents et les magouilles relatives aux soudaines modifications des résolutions, sans compter les candidatures intempestives au conseil syndical, agaçaient de nombreux copropriétaires qui refusaient d’être présents afin de ne pas légitimer de telles mascarades.

 Désormais, ils pourront voter sans crainte d’être victimes d’extorsions qui constituaient d’ailleurs des délits (article 314-1 du Code Pénal).

 Sur ce point, les regrets d’associations de copropriétaires également prestataires sont peu pertinents. Le fait d’adapter les montants des honoraires de prestataires ou des sommes allouées à des contractants en pleine assemblée est particulièrement douteux au plan du droit de la concurrence.

 Quant à la candidature subite d’individus qui n’ont pas eu la politesse de se présenter avant la convocation de l’assemblée générale, elle constitue un refus d’un débat loyal, puisqu’elle ne permet pas à chacun de se prononcer après avoir bien réfléchi.

 David RODRIGUES, juriste à la CLCV, et Stéphane BANDINI, juriste à l’AFCopro ont donc sans doute tort de s’inquiéter concernant ces points ainsi que sur la possibilité du deuxième vote à une majorité réduite sur passerelle (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965) (IRC n° 663, nov. 2020, pp. 10 et 15). Là encore, il ne s’agit pas de critiquer ces intervenants mais de préciser que les critiques contre le vote par correspondance sont inopportunes quand, bien avant qu’il ne soit possible, de nombreux intervenants faisaient mieux.

 Tout peut être indiqué, pour prévoir le cas échéant un deuxième vote par passerelle, sur le formulaire. Les meilleurs syndics, même non professionnels, indiquaient déjà la possibilité d’un deuxième vote dès la convocation il y a plus de dix ans.

 Aussi, lorsque les individus en présentiel à l’assemblée générale s’acharnent à modifier les résolutions malgré tout, ou quand le votant par correspondance ne coche aucune case, la personne s’exprimant par formulaire doit être considérée comme n’ayant pas participé au vote sur ce point, ce qui lui donne la possibilité de contester dans les délais de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 l’adoption des résolutions litigieuses.

 Florence BAYARD-JAMMES, peu suspecte de partialité en faveur du vote par correspondance, parvient elle-même à cette conclusion (IRC n° 663, nov. 2020, p. 44) par assimilation à la situation du copropriétaire qui s’absente lors du vote d’une des résolutions, voir Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-20.860).

 

 Économies

 Toutefois, l’argument massue au soutien du vote par correspondance est celui des économies.

 Plus besoin de louer une salle pour les immeubles qui n’en disposent pas. Inutile de harceler les maires pour qu’ils fournissent des lieux adaptés aux réunions.

 Pour le rédacteur du procès-verbal, cela représente aussi un fabuleux gain de temps.

 Comme le remarque Patrice PETIT, professionnel de l’immobilier, cela permet de baisser les charges de copropriété, à une époque où une très forte crise économique affecte la solvabilité des ménages (IRC n° 662, oct. 2020, p. 15).

 

 Ceux qui veulent un vrai débat en copropriété peuvent utiliser le téléphone ou la visioconférence sans requérir un déplacement du syndic professionnel.

 Avant l’élaboration de l’ordre du jour, les conseils syndicaux devraient organiser une visioconférence ouverte au syndic s’il le souhaite. De nombreux outils gratuits existent sur internet à cette fin. Pour les copropriétaires qui n’ont pas internet ou qui sont rétifs à l’usage de cet outil, un conseiller syndical pourrait lancer un appel téléphonique pour faire le point sur les sentiments de ce copropriétaire et ses attentes, les visites en porte-à-porte étant sans doute peu opportunes en ces temps de pandémie…

 Cette méthode a été expérimentée dans un immeuble pourtant difficile en Seine-Saint-Denis (mais dans une zone très proche de Paris où les prix s’élevaient fortement, il est vrai). Elle donnait lieu à une augmentation de la participation qui passait de moins de 30 % à plus de 70 %. Dès que cet effort s’est interrompu, la participation est redescendue en dessous de 30 %.

 Chacun ses choix

 Chacun est libre d’acheter dans les immeubles où règne la culture du débat confus et où des avocats mandatés par une petite minorité manipulant les autres assènent, lors des assemblées générales, des contre-vérités.

 On rappelle que les avocats sont censés faire preuve de loyauté dans les débats et de confraternité à l’égard des membres de leur profession. Un avocat honnête ne devrait s’exprimer qu’avant l’assemblée générale pour laisser à ceux qui l’entendent la possibilité de consulter un autre avocat de leur côté. On peut même se demander s’il ne s’agit pas d’une obligation déontologique…

 En tout état de cause, il est facile de repérer ces immeubles où une culture délétère s’est installée. Ce sont ceux qui sont incapables de produire un livret de suivi tel que celui qui est prôné dans l’ouvrage Syndics, la prévention des différends, pp. 349 à 355).

 

 Néanmoins, chacun est libre d’acheter un lot là où il l’entend. Au vu du présent billet, nul ne pourra venir se plaindre de la mauvaise ambiance régnant dans certains immeubles en copropriété, puisque désormais, nous pouvons tous éviter d’acquérir un lot dans les immeubles difficilement gérables où des trolls sont omnipotents.

 Améliorations à envisager

 

 Le seul argument réellement sérieux au soutien d’une limitation du vote par correspondance est relatif au poids excessif donné au syndic dans la procédure.

 C’est lui qui reçoit les formulaires, transcrit leurs résultats et peut s’opposer à la prise en compte d’un formulaire tardif. On rappelle que le formulaire doit être reçu trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale, ce qui ne correspond pas à 3 jours calendaires (voir Syndics. La prévention des différends, pp. 135-136).

 

 Jusqu’au 1er avril 2021 (suite à l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020), le syndic choisit (à défaut du président du conseil syndical ou d’un membre du conseil syndical) l’un des copropriétaires pour lui faire signer le procès-verbal (article 22-3, 4° de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020).

 

 Après la crise de la COVID-19, il semble que le vote par correspondance nécessitera, pour le syndic, un rendez-vous avec au moins un copropriétaire qui sera assurément présent pour tenir avec lui en présentiel l’assemblée. Sinon, il ne sera pas possible d’établir un procès-verbal.

 C’est également l’interprétation à laquelle aboutit, non sans délectation, Florence BAYARD-JAMMES (« La prise de décisions en assemblée générale réformée », AJDI, sept. 2020, p. 581). Sur ce coup-là, le législateur, le pouvoir réglementaire et Florence BAYARD-JAMMES ont d’ailleurs probablement raison.

 

 La sagesse sera d’indiquer le nom de ce copropriétaire qui s’engage à être présent et qui présentera son nom dans la convocation afin que la possibilité de voter pour lui en tant que président de séance soit indiquée dans le formulaire de vote.

 Accusations excessives

 D’autres ont indiqué dans un grand journal du soir proche des réseaux occultes immobiliers, que le vote par correspondance serait dangereux parce que les formulaires pourraient être détournés, notamment par des gardien-ne-s d’immeuble mal intentionné-e-s.

 Cette accusation, au-delà de son indélicatesse à l'égard de certains travailleurs, est de très mauvaise foi. Aujourd’hui, des mandats de vote sont souvent joints aux convocations. Ils peuvent encore plus facilement être dérobés avant d’être utilisés par des individus malhonnêtes.

 En tout état de cause, il faut encourager l’envoi des formulaires de vote et des convocations par mail, ce qui est préférable pour l’environnement.

 Il appartient ensuite au conseil syndical de contacter au moins une foi par an chaque copropriétaire pour vérifier que ce soit bien lui qui ait envoyé le formulaire de vote. Cela renforce le lien social et garantit l’intégrité du vote.

 Sous cette réserve, le vote par correspondance est bel et bien une bénédiction qui ouvre le chemin du progrès en copropriété.

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