Unions de services : vers une concurrence loyale

Publié le 12/04/2021 Vu 313 fois 0
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Les unions coopératives de service régies par l’article 93 de la loi ENL sont soumises au même devoir de conseil que les syndics. Il est temps que leurs directeurs aient tous l’obligation d’avoir une carte professionnelle.

Les unions coopératives de service régies par l’article 93 de la loi ENL sont soumises au même devoir de

Unions de services : vers une concurrence loyale

Coopération en copropriété

 

Michel THIERCELIN, qui nous a quittés en 2015, fut un acteur important du mouvement coopératif (voir In Memoriam Michel THIERCELIN). Ce mouvement, né au XIXe siècle, vise à permettre aux citoyens de s’associer pour obtenir, par leurs efforts communs, les biens et services dont ils ont besoin (voir Fiche des Garanties Citoyennes, Qu’est-ce que la coopération ?).

 

En 1965, Michel THIERCELIN fut à l’initiative de la gestion de forme coopérative en copropriété. Celle-ci permet au président du conseil syndical de devenir automatiquement le syndic.

 

Christian ATIAS a pu remarquer qu’il ne faut pas confondre gestion de forme coopérative en copropriété (régie par l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) avec les structures soumises au statut de la coopération (loi n° 47-1175 du 10 septembre 1947) (voir « Le syndicat coopératif de copropriétaires n’est pas nécessairement conforme à l’esprit de la coopération », Répertoire civil Dalloz, 2007, n° 235 à 240).

 

Naissance et renaissance des unions coopératives de services

 

En 1985, Michel THIERCELIN a obtenu que les syndicats de copropriétaires ayant la forme coopérative puissent s’associer dans des unions coopératives offrant des services administratifs aux syndicats membres.

 

En 2000, cette possibilité a été supprimée. En 2006, elle a été rétablie dans la loi ENL (Engagement National pour le Logement) (n° 2006-872 du 13 juillet 2006) qui dispose, dans son article 93 :

 

« I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

 

II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

 

III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

 

Unions de services et unions de syndicats

 

Les unions coopératives de l’article 93 de la loi ENL sont dites « unions de services » pour mieux les différencier des unions de syndicats de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, qui, elles, ne comprennent que des syndicats d’immeubles voisins ou contigus et qui peuvent gérer, voire posséder, des équipements communs aux immeubles membres.

 

Les unions de services ne fournissent que des prestations visant à faciliter la gestion (comptabilité, convocation des assemblées générales, notifications, secrétariat) et ne gèrent directement aucun équipement.

 

Dans une union de services, la prise des décisions concernant le syndicat des copropriétaires relève du seul syndic, l’union n’étant qu’un prestataire placé sous ses ordres.

 

Est-ce à dire que l’union de services n’a aucune responsabilité ?

 

Responsabilité du prestataire rétribué

 

Un prestataire rétribué peut engager sa responsabilité même s’il intervient aux côtés d’une personne qui assume à titre principal les choix effectués dans une opération. Ainsi, l’agent immobilier qui accompagne le vendeur doit assumer certains devoirs même si c’est le vendeur qui, en dernière instance, décide ou non de vendre.

 

En tant que prestataire rétribué, l’agent immobilier doit donner des conseils qui permettent à son client de faire un choix éclairé (voir Moussa THIOYE, « Obligation de conseil et de mise en garde de l’agent immobilier contre le risque d’insolvabilité du candidat-acheteur », AJDI juill. août 2020, pp. 469-470, obs. sur Cass. 1ère civ., 11 déc. 2019, n° 18-24.381).

 

Le fondement de la condamnation de l’agent immobilier est la responsabilité contractuelle et non ses obligations déontologiques spécifiques.

 

L’union de services, en tant que prestataire rétribué, a, elle aussi, conclu un contrat avec ses membres. Elle est soumise au même régime juridique que l’agent immobilier à cet égard.

 

Ampleur du devoir de conseil

 

On doit assimiler la responsabilité de l’union de services à celle du syndic quand ce dernier agit en tant que prestataire aux côtés du syndicat des copropriétaires. Ainsi, une union de services mettrait en jeu sa responsabilité en cas de convocation à l’assemblée générale adressée hors délai (Cass., 3e civ., 21 oct. 2009, n° 08-19.111, bull. III n° 227).

 

De la même manière, la jurisprudence n’accepte pas la notion de faute non détachable, qui permettrait au syndic d’échapper à toute responsabilité en prétendant n’avoir agi qu’es qualité et sans avoir obtenu un profit supplémentaire lors de l’irrégularité commise (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-14.599, bull. III n° 82).

 

Dès qu’un acte est irrégulier, la responsabilité du prestataire est donc acquise sans s’interroger sur sa bonne ou mauvaise foi (voir Christelle COUTANT-LAPALUS, « Quelques réflexions sur la responsabilité civile et le syndic de copropriété », Loyers et Copropriété, janvier 2014, pp. 7 à 10).

 

Carte professionnelle nécessaire pour tous

 

Dans les meilleures unions de services, et notamment l’USCVB, le directeur engagé par l’union dispose d’une carte professionnelle lui permettant d’exercer la fonction de syndic. Cela permet une formation initiale de qualité ainsi que le respect d’obligations déontologiques minimales.

 

Le directeur de l’union est alors un professionnel de l’immobilier soumis aux mêmes obligations que ses collègues qu’il ne concurrence donc pas de manière déloyale.

 

D’autres unions n’ont pas cette prudence.

 

Elles sont arrimées à des organisations parfois populistes qui prétendent défendre les consommateurs tout en menaçant de « couper les oreilles » aux députés, ce qui fait que les copropriétaires sont ensuite tous mis dans le même sac poujadiste (« Les copropriétaires dans le ‘‘Basket of Deplorables’’ »).

 

Ce mélange des genres entre prestation de services et association prétendant défendre les consommateurs face aux prestataires de services n’est d’ailleurs pas souhaitable, sauf à ce que l’association se limite à opérer un contrôle de qualité sans contreparties. Quand l’association vend des prestations elle-même, cela ressemble à de la captation de clientèle illicite (article L. 442-1 du Code de commerce).

 

Libérons les prestataires comme les clients et laissons jouer une concurrence loyale en harmonisant les contraintes pesant sur les intervenants présents au sein du marché.

 

Il est temps que l’obligation d’avoir une carte professionnelle soit imposée à chacun de ceux qui, contre rémunération, fournissent des conseils et de l’assistance aux copropriétaires soit dans le cadre de la gestion coopérative, soit dans le cadre de l’habitat participatif.

 

Aussi, vivement une carte de professionnel de l’immobilier avec la mention « Accompagnement coopératif et participatif » (ce qui nécessiterait de compléter l’article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

 

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