Valeur contractuelle de l’état descriptif de division

Publié le Modifié le 25/12/2017 Par l'association LGOC Vu 1 945 fois 0

L’état descriptif de division a valeur contractuelle lorsqu’il est inséré dans le règlement de copropriété. Dans ce cas, une interdiction de changement d’affectation de lot peut se baser sur ce document.

Valeur contractuelle de l’état descriptif de division

Dans un arrêt du 6 juillet 2017 (n° 16-16.849, voir AJDI septembre 2017, veille jurisprudentielle p. 560 et Informations Rapides de la Copropriété, n° 631, septembre 2017, pp. 10-12, obs. Jean-Marc ROUX), la 3e chambre civile de la Cour de cassation a estimé qu’un état descriptif de division pouvait induire qu’un appartement soit à usage exclusif d’habitation.

Le règlement de copropriété, dans l’immeuble concerné, prévoyait globalement une destination d’habitation et de bureaux.

Toutefois, l’état descriptif de division, incorporé dans le règlement de copropriété, était plus précis en décrivant pour chaque lot sa destination (bureau ou habitation).

La Cour d’appel de Metz puis la Cour de cassation ont donc admis que l’assemblée générale des copropriétaires puisse s’opposer au changement d’affectation d’un lot noté en habitation à l’état descriptif de division.

Cet arrêt intéressant permet de souligner l’importance de l’état descriptif de division et l’inanité de la propagande qui vise à faire de cet élément un simple mesurage technique qui relèverait de la compétence du géomètre-expert sans que les acquéreurs aient à s’y intéresser.

Certes, aucun prestataire ne peut établir un état descriptif de division et se faire payer. C’est donc un monopole des géomètres-experts.

Par contre, rien n’interdit aux associés d’une société civile immobilière d’établir un état descriptif de division incorporé au règlement de copropriété et applicable lorsque la société sera dissoute.

Encore faut-il que cela soit bien fait. De ce point de vue, on ne peut que déplorer les appels de certains trolls libéraux libertaires qui invitent les habitants à se moquer des règles de droit applicables (« Trolls et état descriptif de division », http://bit.ly/2yhFeCB, blog coopération en copropriété de l’association LGOC). C’est, finalement, la meilleure manière d’aggraver la passivité des citoyens et l’absence de contrôle sur les notables.

Les auto-constructeurs, qui emploient souvent des sociétés civiles de construction vente doivent donc rester prudents.

L’état descriptif de division incorporé au règlement de copropriété qu’ils préparent aura valeur contractuelle dès la mise en copropriété liée à la dissolution de la société. Ensuite, si les règles d’ordre public sont violées, les problèmes commencent.

Normalement, les règles de mise à jour du règlement de copropriété en cas de dispositions illicites s’appliquent, y compris pour l’état descriptif de division incorporé. Comme cela affecte la répartition des charges, les risques contentieux sont forts.

Au lieu de défendre des monopoles avec le simple emploi de l’argument d’autorité, les professionnels seraient donc bien avisés de prouver qu’ils sont aptes à conseiller les particuliers malgré les conflits d’intérêts et en respectant les règles d’ordre public, ce qui n’a pas toujours été le cas d’après de nombreuses juridictions.

L’intervention des professionnels, ne serait-ce que pour relire les projets des habitants, sera d’autant mieux tolérée que les citoyens seront aptes à faire la police eux-mêmes sur le marché. Ils doivent être aptes à repérer les travaux bâclés et surpayés dont des tribunaux soulignent chaque semaine qu’ils sont, de surcroît, contraires au droit.

Précisions du 25 décembre 2017 : Chacun peut lire l'excellent commentaire de l'arrêt du 6 juillet 2017 précité fait par Agnès LEBATTEUX (Loyers et copropriété, novembre 2017, comm. 219).

Les développements qui suivent résument les opinions de cette auteure :

"Depuis l’arrêt de la Cour de cassation (Civ 3) du 10 décembre 1986 (n° 85-11.374), il est de coutume de dire « l’état descriptif de division est un simple document dressé pour les besoins de la publicité foncière sans aucune valeur contractuelle, quand bien même cet état destruptif de division serait inclus dans le règlement de copropriété ». Cette solution a été répétée récemment (Cass. Civ. 3, 8 juin 2017 16-13.280). Contre toute attente, la valeur contractuelle de l’EDD (état descriptif de division) a été accordée ici. Au cœur de la décision et l’idée selon laquelle elle concernait un « état descriptif de division auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle » Finalement, cet arrêt est dans le sillage des décisions expliquant qu’en l’absence d’indication du règlement de copropriété, on peut se référer à l’EDD (Cass. Civ. 3, 3 déc. 2008, n° 07-19.313). Il faut aussi citer le lignage des décisions où l’EDD fut contractualisé car annexé à un acte de vente (Cass. Civ. 3 12 janvier 2011, n° 09-13.822). On peut néanmoins regretter le trop grand pouvoir donné aux juges du fond. En l’occurrence, l’interprétation de la Cour d’appel de Metz semblait critiquable. L’affectation en appartements indiquée dans l’EDD a été interprétée comme une affectation exclusive… En conclusion, il faut faire preuve de prudence quand l'EDD a valeur contractuelle du fait du règlement de copropriété. Les géomètres experts doivent être attentifs aux choix des termes qu’ils emploient pour éviter toute ambiguïté."

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