L'acquisition d'un bien immobilier en tontine

Article juridique publié le 09/12/2017 à 08:33, vu 1003 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
Lors d'une acquisition « en tontine », ou avec « clause d'accroissement » plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien immobilier en prévoyant qu'au décès de l'une d'elles, le bien acquis reste la propriété du ou des survivants. Cette situation correspond, le plus souvent, à un souci de protection du survivant. L'acquisition en tontine est généralement réalisée par deux personnes ; mais elle peut techniquement être réalisée par davantage d'acquéreurs : au fur et à mesure des décès, l'immeuble se trouve appartenir aux survivants, jusqu'à devenir la propriété exclusive du dernier survivant d'entre eux.

I Principe

La tontine repose sur le mécanisme de la condition. Chacun des acquéreurs réalise l'acquisition de l’immeuble dans son intégralité sous condition suspensive de sa survie et sous condition résolutoire de son décès. Ainsi, le survivant est considéré comme le seul propriétaire de l'immeuble depuis l'achat, et le décédé est réputé n'avoir jamais eu aucun droit. L'achat en tontine est une opération aléatoire. Elle implique que les acquéreurs soient soumis tous deux de manière équilibrée à une même chance de gain ou à un même risque de perte et participent tous deux au financement. Cela n'impose cependant pas que les tontiniers aient strictement la même espérance de vie et contribuent de manière rigoureusement égalitaire au paiement du prix.

La rétroactivité des conditions suspensive et résolutoire sur lesquelles repose la tontine conduit à considérer qu'il n'existe pas d'indivision entre les acquéreurs : un seul d'entre eux sera réputé propriétaire de l'entier immeuble dès l'origine. En l'absence d'indivision, il n'est pas possible de demander le partage. Il y a alors risque de blocage si l'un des tontiniers souhaite mettre fin à cette situation et que l'autre s'y oppose. L'immeuble peut toujours être librement vendu du consentement unanime des tontiniers. L'immeuble ne peut pas être saisi par les créanciers de l'un des tontiniers. Cela tient au fait que le propriétaire de l'immeuble n'est pas déterminé tant que la situation n'est pas dénouée. En revanche, la saisie pourrait être diligentée par le créancier commun des acquéreurs.

Le survivant est réputé seul propriétaire de l'immeuble, et les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droits . Ceci se justifie par le caractère aléatoire de l'opération : les héritiers du défunt avaient en principe d'autant de chances que le prédécédé soit propriétaire de la totalité de l'immeuble que de risques qu'il n'ait aucun droit. Les héritiers ne peuvent contester l'opération que s'ils apportent la preuve de son déséquilibre, soit que les risques ne fussent pas réellement partagés en raison de la différence d'âge des acquéreurs, soit que l'opération ne fût pas à titre onéreux, le défunt ayant supporté la totalité ou une fraction excessive du prix. L'achat pourrait alors suivant le contexte de l'opération être requalifié de donation indirecte ou déguisée, et soumis à réduction en cas d'atteinte à la réserve héréditaire.Le jeu de la tontine n'est pas écarté lorsque l'un des tontiniers tue l'autre ; en revanche, les héritiers du tontinier tué peuvent revendiquer une indemnisation au titre de la perte d'une chance (Cass. 3e civ. 5-12-2012 n° 11-24.448 : Bull. civ. III n° 181, BPIM 1/13 inf. 60).
 

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