Le changement d'activité dans le bail commercial

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Un bail commercial doit clairement le type d’activité qui doit être exercée dans le local loué, interdisant dès lors au locataire d’en pratiquer une autre.

Le changement d'activité dans le bail commercial

C'est la  déspécialisation, (articles L 143-47 à L 145-55 du Code de Commerce).
La loi distingue :
- La déspécialisation totale qui suppose un changement total de  destination et est subordonnée à des conditions plus strictes article  L145-48 du Code de Commerce
- La déspécialisation partielle qui autorise le locataire à adjoindre  des activités connexes ou complémentaires à son commerce. article L  143-47 du code de commerce et porte sur une activité en lien étroit avec celle envisagée dans le bail.

La principale différence entre la déspécialisation partielle et la  déspécialisation plénière est que cette dernière porte sur des activités qui n'ont aucun rapport avec la ou les activités prévues par le contrat de bail commercial alors que la déspécialisation partielle porte sur  des activités connexes ou complémentaires à celles prévues dans ledit bail.

I. Le bail « tous commerces »


Cette clause a pour effet d'autoriser le locataire à exercer n'importe quelle activité commerciale dans les locaux loués.
Par ailleurs, grâce à la clause « tous commerces », le preneur à bail peut librement :
- changer son activité commerciale sans avoir à obtenir préalablement  l'autorisation du bailleur ni à respecter les règles relatives à la  déspécialisation.
- céder  son droit au bail à une personne qui n'exerce pas la même activité sans  avoir à solliciter l'autorisation préalable du bailleur.

C'est pour l'ensemble de ces raisons que le loyer ou le pas de porte payé par le locataire pour un bail « tous commerces » est plus élevé.

Par ailleurs, la liberté d'activité inhérente au bail « tous commerces » comporte les limites suivantes :
- Le locataire doit respecter l'affectation des locaux. Ainsi, le bail  peut interdire au locataire d'exercer une activité de manufacture dans  des locaux à usage de vente et réciproquement.
- Le droit au renouvellement du bail commercial est conditionné à  l'exploitation d'une activité depuis au moins trois ans avant le terme  du bail de la part du locataire, conformément aux dispositions de  l’article L145-8 alinéa 2 du code de commerce.

II. La déspécialisation partielle


Cette déspécialisation restreinte est d'ordre public, ce qui signifie  qu'aucune clause contraire ne peut l’interdire (art L 145-15 du code de  commerce).

La notification  au bailleur sera faite par acte extrajudiciaire, (huissier) dans lequel  sera indiqué le type d’activité connexe ou complémentaire.
Elle suppose une demande d'autorisation préalable.

Le propriétaire disposera d’un délai de deux mois à compter de la notification à défaut de quoi il sera déchu de tout droit d'opposition, ce qui signifie que son silence vaudrait acceptation.
En cas de contestation du caractère connexe et complémentaire, le Tribunal de Grande Instance disposera d’un pouvoir souverain pour apprécier le  caractère connexe et complémentaire de l'activité.

En cette matière le respect de la forme et des délais sera important sous peine d’encourir l'une des deux sanctions suivantes:
- Une résiliation du bail ( avec application de la clause résolutoire contenue dans le bail pour non-respect des clauses) ;
- Un refus de renouvellement le cas échéant pour motif légitime.

Cette extension d'activité aura en général pour conséquence une majoration  du prix du loyer. Celle-ci sera amiable, ou interviendra lors de la  révision triennale suivante si elle a entraîné une augmentation de la  valeur locative.

Lors du renouvellement, un déplafonnement du loyer pourrait être envisagé.


III. La déspécialisation plénière

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