Qui a la charge des travaux de mise aux normes d'un local commercial ?

Article juridique publié le 04/09/2018 à 20:26, vu 464 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
Il convient de distinguer trois cas en fonction desquels la charge des travaux de mise aux normes peut varier :
- le bail commercial est signé avant le 5 novembre 2014 et comporte une clause dérogatoire,
- le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas de clause dérogatoire,
- le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et contient une clause dérogatoire.

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) et plus précisément depuis son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 publié au JO le 5 novembre 2014, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les dépenses suivantes sont obligatoirement à la charge du bailleur :
- les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil,
- celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, à la condition qu'elles relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil (cf. article R. 145-35 du Code de commerce), c'est-à-dire des travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure et le rendant impropre à sa destination.

Dès lors, si le bail comporte une clause mettant à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté du bien loué ou à sa mise en conformité avec la réglementation, la répartition du coût de ces travaux entre le bailleur et le locataire va dépendre de leur nature (grosses réparations de l'article 606 du Code civil ou non).
Pour les autres baux à usage professionnel, la règle n'a pas changé :
- soit le bail comporte une clause dérogatoire mettant à la charge du locataire les travaux dus à la vétusté du bien ou à sa mise en conformité avec la réglementation et dans ce cas, le locataire doit en supporter la charge ;
- soit le bail ne comporte pas une telle clause et dans ce cas, c'est au bailleur qu'incombe le coût de ces travaux.

Il convient ainsi de distinguer trois cas en fonction desquels la charge des travaux de mise aux normes peut varier :
- le bail commercial est signé avant le 5 novembre 2014 et comporte une clause dérogatoire,
- le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas de clause dérogatoire, 

- le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et contient une clause dérogatoire.

I. Bail commercial signé avant le 5 novembre 2014


Ce premier cas correspond à un bail commercial signé avant le 5 novembre 2014 et incluant une clause mettant, de manière explicite, à la charge du locataire les travaux d’accessibilité. Cette clause peut également mentionner, de manière plus générale, l’ensemble des travaux prescrits par l’administration. Il convient ici de souligner que le caractère « explicite » de cette
clause est le critère de sa légalité comme l’a jugé la Cour de Cassation à de multiples reprises (Cass, 19 décembre 2001, n°00-12.561 ). Une clause qui n’est pas assez explicite sera ainsi écartée par le juge. Ainsi, dans le but de mettre à la charge du preneur les travaux de mise aux normes, il faut clairement inscrire dans le bail commercial que ce dernier s’engage à prendre en charge ces coûts. Il existe ainsi une jurisprudence abondante rejetant des clauses pas assez claires. 

Par ailleurs, la clause mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l’administration ne s’applique qu’aux travaux prescrits après la signature du bail commercial.

II. Bail commercial signé après le 5 novembre 2014 et comportant une clause dérogatoire

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