Les charges de copropriété

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La copropriété a un coût et toutes les dépenses d'entretien, d'administration, d'amélioration ou de remplacement des équipements constituent des charges qui sont payées par les copropriétaires. Tous les copropriétaires participent obligatoirement aux charges, mais dans des proportions qui peuvent varier. La répartition des charges entre les copropriétaires et donc le montant de la contribution de chacun varie selon la nature même des charges. Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété.

Les charges de copropriété

I. Le budget prévisionnel


Le budget prévisionnel est un outil indispensable à la bonne gestion de la copropriété qui permet à  l'assemblée générale (et au-delà, au syndicat de copropriété lui-même)
de « fixer des limites » au syndic. En effet, le syndic devra tout mettre en œuvre pour respecter le budget voté par l'assemblée générale et pour contrôler les dépenses de la copropriété.

Le budget prévisionnel est préparé tous les ans par le syndic et il est  voté par l'assemblée générale dans les six mois qui suivent le dernier  jour de l'exercice comptable précédent. Il réunit l'ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d'administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l'exercice comptable à venir.

Il doit être précis et détailler toutes les sommes prévues poste par poste. Cela est d'autant plus impératif que le syndic fondera le calcul des provisions trimestrielles sur ce budget prévisionnel. C'est le versement de ces provisions qui permettra au syndic d'être en mesure de régler, au fur et à mesure, les dépenses de la copropriété. Il est donc impérieux pour le syndic de disposer des fonds nécessaires.

Bien que la nature du budget prévisionnel soit d'anticiper les dépenses de l'année à venir, certaines dépenses pour travaux n'ont pourtant pas à figurer dans le budget prévisionnel. La liste de ces travaux « hors budget prévisionnel » est fixée par décret et regroupe actuellement :
- les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble,
- les travaux qui portent sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance,
- les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,
- les études techniques comme les diagnostics et les consultations,
- et d'une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de la copropriété.

Le contrôle et l'examen des comptes et dépenses du syndic sera pour partie effectué à partir de ce budget prévisionnel, sauf bien entendu pour le contrôle des dépenses qui ne relèvent pas de ce budget ou qui ne peuvent par nature (travaux urgents par exemple) pas y figurer.

II. Les charges communes générales

Les charges générales, également appelées charges courantes ou charges collectives, concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel.

Ce sont par exemple : le nettoyage de l'immeuble, l'éclairage des parties communes, le ravalement, les frais d'accès à l'immeuble (interphone, digicode), mais aussi les frais de tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété, les honoraires du syndic et les consommations d'eau et d'électricité des parties communes.

Ces charges générales concernent tous les copropriétaires, qui y contribuent tous. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot. Rappelons que chaque lot est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.

Si la quote-part d'un copropriétaire est de 150 / 1 000ème du total de l'immeuble, ce copropriétaire contribuera pour 15 % des charges générales alors qu'un copropriétaire d'un lot qui représente 20 / 1 000ème du total de l'immeuble contribuera lui à hauteur de 2 %.

Les charges générales sont donc réparties entre les copropriétaires en fonction de l' "importance" de leur lot dans la copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité lors d'une assemblée générale des copropriétaires.

Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être peut contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal de grande instance (TGI).
Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être.
Le recours doit être engagé :
- dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
- ou dans les 2 ans qui suivent la 1revente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.


III. Les charges spéciales

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