Comment expulser un locataire ?

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L'expulsion consiste pour le propriétaire à récupérer le bien mis en location en raison d'un manquement de ses obligations par le locataire.

Comment expulser un locataire ?

Souvent, il s'agira du non-paiement du loyer et / ou des charges, mais parfois ce peut être le défaut d'assurance, un trouble causé au voisinage ou le non versement du dépôt de garantie. L'expulsion peut aussi être envisagée lorsque le bailleur à donné congé à son locataire dans les délais prévus et que ce dernier ne quitte pas les lieux. La procédure d'expulsion vise principalement le locataire entré dans les lieux par un bail à usage d'habitation, mais elle peut être aussi envisagée à l'encontre d'un occupant dit de bonne foi ou d'un occupant sans droit ni titre (un squatter pour en savoir plus lire notre article : Comment expulser un squatteur ?).

Agir dès les premiers impayés permet souvent de trouver une solution amiable et d'éviter des situations lourdes de conséquences pour les deux parties (locataire et bailleur). D'autant que le bailleur ne peut forcer son locataire à quitter les lieux sans avoir au préalable obtenu une décision de justice et, au besoin, le concours de la force publique. Sinon, il encourt un délit passible d'une peine de prison et d'une amende. Des étapes clefs sont donc à respecter.

 

I. Le plan d'apurement

Un  plan d’apurement peut être envisagé en premier lieur : c'est un accord amiable et écrit, conclu d’un commun accord entre propriétaire et locataire pour solder des loyers impayés, selon un calendrier défini ensemble. Concrètement, lorsque le locataire fait face à des difficultés de paiement de son loyer, son bailleur créancier accepte de mettre en place un échéancier de remboursement de la dette, en parallèle du règlement des loyers futurs.
Le propriétaire évite ainsi les frais d’une procédure longue en vue d’une  expulsion. SI 160000 expulsions ont lieu chaque année en France, c’est également un gage de bonne volonté  et une seconde chance pour le locataire, qui connaît certes une difficulté financière mais s’engage à trouver une solution pour payer les loyers en retard.

Un plan d’apurement peut être mis en place spontanément à l’initiative du locataire ou du propriétaire. Il peut également être imposé par la caisse d’allocations familiales (CAF) si elle verse des allocations logement dans le cadre de ce bail. Enfin, le plan peut aussi être proposé par un conciliateur de justice saisi par le propriétaire pour trouver une solution amiable au problème des loyers impayés.
La volonté de mettre en place un plan d’apurement ne prive pas le propriétaire de mettre en demeure en parallèle son locataire afin de prendre date, en cas d’échec du règlement amiable.

Le propriétaire bailleur commence par relancer par téléphone, par email ou par courrier son locataire dès le premier retard de paiement pour savoir s’il s’agit d’un oubli, d’un souci de trésorerie momentané ou d’un problème plus important comme la perte de son emploi, une séparation familiale…
Il peut également réclamer le paiement à la caution, que ce soit un proche du locataire ou un organisme extérieur. Ainsi, Action logement (ex 1% logement) propose à certains types de
locataires un cautionnement appelé VISALE qui évite de faire appel à un proche. Enfin, si le bailleur a préféré s’assurer contre les risques d’impayés, il peut faire jouer cette garantie.
Le propriétaire ne peut pas cumuler ces trois garanties : une seule caution ou une seule assurance contre les loyers impayés est légale dans un contrat de location.
Il doit ensuite contacter la caisse d’allocations familiales (CAF) pour signaler les loyers impayés dès que deux mois de loyer avec les charges locatives sont atteints si le locataire bénéficie d’allocations logement versées directement au bailleur. La CAF, avant de décider de suspendre ou non le versement des aides, laisse six mois au propriétaire et au locataire pour mettre en place leur propre plan d’apurement.
La caisse peut aussi contacter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour étudier la possibilité d’obtenir des aides complémentaires ponctuelles en fonction de la situation du locataire. L’implication de la CAF est obligatoire quelles que soient les allocations versées : aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement à caractère familial (ALF) ou allocation de logement à caractère social (ALS).
A défaut de réponse, la CAF met en demeure le locataire de payer les loyers actuels et les arriérés à raison d’1/36ème chaque mois. C’est donc un plan étalé sur trois ans que la CAF propose par défaut. Le propriétaire a donc tout intérêt à monter un plan d’apurement plus court et à le faire accepter par son locataire.
SI l’allocation logement est versée au locataire, le propriétaire peut demander à l’organisme public de lui verser directement cette somme.

Pour établir un plan d’apurement, il faut en premier lieu d’évaluer les ressources présentes et prévisibles du locataire pour réaliser un échéancier de paiement réaliste sur plusieurs mois. Le plan est ensuite finalisé par écrit. Des modèles de plan d’apurement sont disponibles auprès de la CAF.
Le plan d’apurement des loyers impayés doit contenir :
- les coordonnées du propriétaire,
- les coordonnées du locataire,
- le rappel des éléments principaux du bail : date de signature, adresse…
- l’engagement du locataire de s’acquitter des sommes dues selon cet échéancier,
- le montant des loyers en retard,
- l’échéancier de paiement en précisant bien que ces sommes en retard s’ajoutent à chaque loyer mensuel à venir,
- la date et le lieu de signature,
- le document est signé en deux exemplaires par le bailleur et le preneur, chacun en conservant un original.

En cas d’impayé du plan d’apurement, la CAF risque tout d’abord de suspendre le versement des allocations logement en cas de non-respect du plan d’apurement. Par exception, si le
locataire paie la moitié des dettes et se trouve dans une situation sociale difficile, la CAF peut décider de maintenir l’octroi des aides au logement.
Le propriétaire, lui, peut poursuivre la voie amiable en saisissant par exemple un conciliateur de justice ou en proposant au locataire de donner son préavis, pour quitter volontairement les lieux et trouver une location moins chère, voire demander un logement social.
Il peut également saisir la justice pour obtenir le paiement des loyers en retard, la résiliation judiciaire du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire, si elle est prévue lors de la rédaction de contrat de location vide ou de location meublée et enfin demander l’expulsion du locataire.

 

II. La clause résolutoire dans le bail d'habitation


Dans un bail à usage d’habitation, le propriétaire décide fréquemment d’insérer une clause résolutoire pour s’offrir une meilleure sécurité juridique. En effet, en cas de manquements du locataire à ses obligations contractuelles (obligation de payer le loyer et les charges locatives notamment), la clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement.

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