Comment peut-on réviser un loyer ?

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Nous allons étudier, les différentes possibilités de réviser les loyers des locaux, qu’il s’agisse des baux d’habitation, des baux commerciaux, les baux du secteur libre, que ce soit en cours ou bien encore en fin de bail.

Comment peut-on réviser un loyer ?

I. La révision du loyer en cours de bail


A. Baux du « secteur libre » (ou baux code civil) et baux professionnels

 

Les baux du secteur libre sont les baux de droit commun et du code civil.
Le principe est que tous ces baux, comme les locations meublées (uniquement hors résidence principale du locataire), les résidences secondaires, les garages sont soumis aux dispositions que choisissent librement les parties. Aucune disposition particulière ne s’impose à elles, notamment en matière de révision du loyer. Lorsque celles-ci ont omis de régler des points particuliers il conviendra alors de se reporter aux articles du code civil
Les baux professionnels sont généralement les baux que l’on utilise pour les professions libérales comme les médecins, les infirmières, avocat…
A la différence des baux du secteur libre, ces derniers sont encadrés par l’art. 57 A de la loi du 23 déc. 1986  qui fixe la durée ainsi que le congé de ces baux (6 ans, congé du bailleur à la fin et locataire à tout moment sous préavis de 6 mois). Toutefois, ces baux ne sont pas du tout réglementés concernant les autres points, notamment le loyer.

Dans la mesure où ces baux répondent de la libre volonté des parties, le montant du loyer peut donc être fixe ou subir des augmentations. Toutes les conventions sont donc permises.
On notera que si le bail ne comporte aucune clause d’indexation, le loyer restera le même pendant toute la durée de ce dernier. Le bailleur a donc tout intérêt à prévoir au sein du bail une clause de révision du loyer. La présence d’une clause expresse est donc une condition sine qua non à une révision possible du loyer.
Ainsi, lorsque le bail ne comporte aucune clause d’indexation ou lorsqu’il s’agit d’un bail verbal, la jurisprudence a dans un arrêt de la Cour de cassation. civile. du 04 oct. 1995 estimé que le loyer restera invariable pendant toute la durée du bail.

Si les modalités de la clause sont librement arrêtées par les parties, il faut cependant faire attention à une mauvaise rédaction de la clause d’indexation qui pourrait la rendre inopérante. Par exemple, la jurisprudence (Cour d’Appel Paris 24 avril. 1974) a considéré que la clause d’un bail prévoyant une révision du loyer « à la demande réciproque » des parties, ne pouvait produire d’effet faute de détermination des modalités de cette révision.
Pour éviter toute difficulté, les modalités de révision du loyer doivent être précisées contractuellement tant en ce qui concerne les formalités à accomplir par le bailleur pour se prévaloir de la révision que sur la cadence des révisions. Il convient en effet de stipuler si la révision s’appliquera de plein droit et sans formalités ou si le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer de manière expresse.
Le plus simple et ce qui se fait le plus souvent dans la pratique (et qui apparaît dans les baux types) est de retenir que le loyer variera automatiquement chaque année à la date anniversaire de la conclusion du contrat.

L’indice choisit devra pour être valable être en relation, soit avec l’activité des parties, soit avec l’objet du contrat, c’est ce qu’énonce l’art. 79 de l’ordonnance du 30/12/1958. A défaut l’indice choisi serait illicite et ne pourrait recevoir application.
En pratique, en en ce qui concerne les résidence secondaires, locations saisonnières, garages, etc, l’indexation du loyer sur l’indice national du coût de la construction publié à l’INSEE (ICC) est habituellement utilisée.
Toutefois, on notera que le législateur est venu en mars 2007 modifier les locations meublées résidences principales du locataire puisque l’ICC de ne s’applique plus. Ainsi, on utilise comme pour les baux soumis à la loi du 06 juillet 1989 (location vide résidence principale du locataire) l’Indice de Référence des Loyers (IRL) tandis que pour les autres baux ( garages, meublés ne constituant pas la résidence principale du locataire, saisonnières…) on utilisera toujours l’ICC (la valeur).
Pour les baux professionnels, la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 a crée l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) applicable notamment aux professions libérales (art. L 112-2 du Code Monétaire et Financier).
L’ILAT constitue un indice optionnel à l’ICC, auquel les parties devront expressément faire le choix de se référer, dès lors qu’il sera en adéquation avec leur activité.

 

B. Baux d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 

 

1. Révision du loyer en cours de bail suite à des travaux d’amélioration (art. 17 e)


Outre une clause d’indexation, il est possible, en cours de bail de réviser le loyer par une convention entre les parties prévoyant que le bailleur devra exécuter des travaux d’amélioration. Il est toujours possible de l’améliorer en installant par exemple des éléments de confort ou d’équipement nouveaux souhaités par le locataire.
Le contrat devra « par une clause expresse ou par une convention » énoncer les travaux que le bailleur accepte d’effectuer. Il sera opportun de fixer également les modalités d’exécution de ces travaux et en particulier leur durée.

Ces travaux devront être des travaux d’amélioration : les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement loué), soit les parties communes (et correspondre donc à la quote-part des charges communes de l’immeuble) ;
Ces travaux doivent apporter une bonification au logement : un élément nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, renforcer la sécurité des personnes… exclusion des travaux d’entretien (donc exclusion travaux de tapisserie, réfection électricité, lessivage pour parties privatives et ravalement, réfection toiture, remise en état ou mise aux normes des portes d’ascenseur).
Toutefois, l’installation d’un digicode (CA Paris, 6ème ch. B, 10 novembre 1994, loyers et copropriété 1995, commentaires 149) ou bien encore la pose d’un lecteur de carte magnétique d’accès au parking sont considérés par les juges comme des travaux d’amélioration.
La majoration ne peut être que consécutive à la réalisation de travaux. Cette majoration devra bien entendu être convenue par les parties dans cette convention expresse. Il faut savoir qu’il est aussi possible de rédiger cette convention à la conclusion du bail.

 

2. Révision du loyer en cours de bail suite à des travaux d’économie d’énergie (art. 23-1)

 

Dans la lignée du Grenelle de l’environnement, le législateur a mis en place le cadre législatif nécessaire à l’exécution des travaux d’économies d’énergie et au partage du bénéfice entre bailleur et locataire. A cet effet, l’article 119 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a inséré au sein de la loi du 06 juillet 1989 un nouvel l’article.
L’article 23-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. »
« Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. »
Le décret 2009-1439 et l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif au parc privé (JO du 25.11.09) précisent les conditions d’application de cet article notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.
La mise en place de la contribution financière du locataire est subordonnée à l’engagement par le bailleur d’une démarche de concertation avec le locataire le programme des travaux envisagés,
-  les modalités de leur réalisation,
-  les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s),

- et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.
Les travaux de rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration.
Sauf accord express du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui imposer des travaux de rénovation énergétique dans son logement, et lui demander une participation financière pour ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).

La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné le bailleur peut avoir le choix entre deux options de travaux.
Soit il s’agit de la réalisation d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire d’une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants :
o travaux d’isolation thermique des toitures, travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
o travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
o travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
o travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
o travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Chacun de ces types de travaux doit être conforme aux caractéristiques techniques minimales précisées par arrêtés (arrêtés du 23.11.09). Le bailleur doit réaliser au moins deux des types de travaux de la liste.
Soit il s’agit d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par l’arrêté du 23.11.09. Une étude thermique préalable réalisée par un bureau d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale

La possibilité pour le bailleur d’opter soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte d’une performance énergétique globale est fonction de la date d’achèvement du bâtiment concerné.
- si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;
- si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et la performance énergétique globale ;
- si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009.

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux «charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » doit figurer sur la quittance remise au locataire et l'avis d'échéance le cas échéant. De même doivent être mentionnées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

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