Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

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Une vente sous condition suspensive signifie que la vente produit des effets uniquement lors de la survenance de l’événement futur et incertain érigé en condition (article 1304 du Code civil).

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Le contrat se forme dès l’instant où les parties se mettent d’accord sur les points essentiels de la vente (ex : chose vendue, prix de vente) mais il ne produit pas immédiatement tous ses effets. Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.

La vente sous condition résolutoire ne doit pas être confondue avec la vente sous condition suspensive. Contrairement à l’accomplissement de la condition suspensive, l’accomplissement de la condition résolutoire entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Lorsque le compromis de vente contient des conditions suspensives, la vente sera parfaite uniquement si les conditions se réalisent. Certaines conditions suspensives sont très courantes telles que la condition suspensive d’obtention de prêt et la condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier. La condition suspensive dans un compromis de vente peut être liée à l’accomplissement de travaux ou à l’obtention d’un permis de construire également.compromis de vente pour un terrain.

Depuis la réforme du droit des contrats (ordonnance 2016-131 du 10 février 2016), certains changements sont à noter concernant l’effet rétroactif de la condition suspensive. Avant cette réforme, la réalisation de la condition avait un effet rétroactif, c’est-à-dire que tout se passait comme si les effets du contrat s’étaient produits dès sa formation. Désormais, la rétroactivité automatique de la condition suspensive n’existe plus.
Cela signifie que l’acheteur ne deviendra propriétaire qu’au jour de la réalisation de la condition suspensive et non plus au jour de la formation du contrat (comme c’était le cas avant la réforme).
Toutefois, si les parties le souhaitent, elles ont la possibilité de prévoir la rétroactivité de la condition au jour du contrat.

Si l’événement futur et incertain érigé en condition résolutoire se produit, le droit de propriété sur le bien (ex : l’appartement) est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur.

Il est fréquent de rencontrer une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis de vente, l’acheteur ayant en général besoin d’un financement bancaire pour l’acquisition du bien.

 

I. La condition suspensive d'obtention du prêt

A. Mécanisme

La loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 dite loi « Scrivener II », codifiée dans le code de la consommation, (L 312-1 et suivants du code de consommation), a introduit un dispositif d’ordre de public, protégeant l’acquéreur emprunteur d’un immeuble.
En vertu de cette loi, l’achat par une personne physique ou morale de droit privé, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte professionnel et habitation,ou d’un terrain en vue d’y construire un tel immeuble, est réputé être soumis à la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts telle que prévue dans le code de consommation. C’est également le cas de la conclusion par ces mêmes personnes de marché de travaux d’entretien, de construction, réparation ou amélioration des immeubles, lorsque leur montant dépasse 21.500 euros, honoraires d’architecte compris.
L’acquéreur peut renoncer dès la conclusion du contrat au bénéfice de la condition suspensive par une mention manuscrite. Il pourra aussi renoncer à la condition suspensive en cours de contrat par une simple missive contenant la mention manuscrite.
Le champ d’application de ce dispositif est élargi aux professionnels de l’immobilier lorsqu’ils achètent dans le cadre de leur patrimoine privé.Les SCI sont la plus part du temps considérées comme exclues du
dispositif, dans la mesure où la jurisprudence les considère comme des «professionnels ». La qualité de professionnel des SCI est en effet analysée par les tribunaux en fonction de leur objet social, et non en fonction de la qualité des associés. Si l’objet social s’avère trop  général, ce qui est généralement le cas, les SCI même « familiales » seront exclues de la protection. (Voir Doc 3 Cass.1ère civ. 11 octobre 1994, N° 92-20563).


En cas de renonciation à cette condition suspensive, l’acquéreur qui décide de recourir néanmoins à un prêt ne bénéficiera pas de cette protection si le financement ne lui est pas accordé. Il restera lié au vendeur et engagera sa responsabilité s’il n’est pas en mesure de financer son acquisition (en ce sens 3ème Chbre Civ C Cass . 29 janvier 2014 Pourvoi n°12-28836).


Lorsque l’opération ne rentre pas dans le champ d’application de la loi « Scrivener II », la condition suspensive de prêt est facultative. Pour que l’acquéreur puisse en bénéficier, la condition doit être stipulée dans le contrat. Les modalités de la condition sont alors librement négociées. On peut néanmoins soumettre contractuellement cette condition aux articles L 312-1 et suivants du code de la consommation.
En effet, selon la jurisprudence, si les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection définis par le Code de la consommation des contrats de crédit qui n'en relèvent pas en vertu des dispositions de ce Code, du moins cette soumission doit-elle résulter d'une manifestation de volonté dépourvue d'équivoque et dont la réalité est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond.
En pratique, on pourra à notre sens considérer que l’utilisation d’un modèle type de compromis vaudra sauf clause contraire extension de la protection légale.

B Régime

1. Le régime légal, article L 312-1 et suivants du code de la consommation


• Sa durée légale : La loi dispose que la durée de validité de la condition suspensive est au minimum d’un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou de l’enregistrement pour les Promesses unilatérales de vente.
• Les effets du défaut d’obtention d’un prêt : L’article L 312-16 alinéa 3 indique que : Lorsque la condition suspensive (…) n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.
La loi ne prévoit pas expressément la caducité du contrat mais la sanction est prévue à l’article 1176 du code civil : Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. On verra toutefois que ce principe n’est pas toujours appliqué dans sa plénitude par la jurisprudence.
• Modalité de la condition suspensive : En dehors des deux précédents éléments, la loi ne prévoit rien quant aux modalités de la condition. Il n’y a notamment pas d’indications relatives aux diligences incombant à l’acquéreur dans l’instruction de sa demande de prêt.
A ce titre en cas de contentieux, les juges considèrent qu’il ne peut être imposé à l’acquéreur des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant du code de la consommation, notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai (Document 4 Cass. 3ème civ. 6 juillet 2005 N°04-13381).

 

2. Les aménagements conventionnels de la condition légale


• Concernant la durée : Il semble nécessaire en pratique de prévoir un délai plus long que le délai minimum. Une durée de validité de deux ou trois mois paraît raisonnable, dans la mesure où  les délais d’instruction des demandes par les établissements bancaires sont de plus en plus longs. 

• Concernant le contenu de la demande de prêt : Au regard de la jurisprudence, les précisions concernant le contenu de la demande semblent les seules véritablement pertinentes.
Il est conseillé dans ce cadre de prévoir des fourchettes (durée, taux  d’intérêt assurance, frais de dossier et de garantie compris,montant emprunté, montant des échéances mensuelles, visite médicale) et d’indiquer le montant des ressources de l’acquéreur. La diligence de l’acquéreur s’analysera en effet en fonction de la conformité de ses demandes à ces conditions
• Concernant le nombre de demandes : il est conseillé d’obliger l’acquéreur à demander deux ou trois offres de prêt simultanément, par opposition à des demandes successives. On remarquera que si la clause est rédigée de la manière suivante « l’acquéreur devra déposer une ou plusieurs demandes de prêt », on considèrera par une interprétation littérale que l’acquéreur peut valablement déposer une seule demande, (CA Paris, 2e ch. A, 13 juin 2007, n° 06/06337).
• Concernant les délais de dépôt et l’information de ses démarches : Une infinité de clause peuvent encadrer les diligences de l’acquéreur dans l’instruction de son prêt. Néanmoins le non respect des obligations imposées à cet effet à l’emprunteur ne pourra pas aboutir à la caducité de la vente si le prêt est effectivement obtenu avant les délais. On ne pourra pas non plus considérer de manière péremptoire que l’acquéreur est fautif en cas de refus de prêt. Il est conseillé de prévoir un délai minimum d’un mois entre la fin du délai de dépôt de la demande de prêt et celui fixé pour son obtention.
• Concernant la caractérisation de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive : Le Code de la Consommation étant muet sur ce point, il est possible de définir conventionnellement l’évènement qui permettra de constater la défaillance ou la réalisation de la condition suspensive. La rédaction de la clause est donc fondamentale.
On constate dans les modèles types une ambigüité au niveau de la notion « d’obtention de prêt » et également au niveau du dénouement de la condition suspensive, notamment lorsque l’acquéreur n’a notifié au terme du délai prévu, ni refus de prêt, ni "offre ferme" de prêt.
A ce titre des dispositifs contractuels permettent d’amener une certaine clarté dans le dénouement de la condition suspensive de prêt :
- Il est possible de caractériser la réalisation de la condition suspensive en faisant référence à l’obtention d’une « offre de prêt ferme », de façon à disqualifier les « accords de principe ». Cet aménagement a déjà été admis par la jurisprudence : « les parties avaient pris soin de préciser dans la promesse de vente les circonstances de la réalisation de la condition suspensive en se référant expressément au code de la consommation et qu’en respect des termes contractuels les époux Z... devaient obtenir une offre de prêt remise par écrit par l’établissement prêteur », Voir Doc 5 Cass.3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-17589 et Doc 6 Cass.3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-19148). On peut au contraire choisir d’accepter les accords « de principe » et même « sous réserves ». Il sera alors prudent de prévoir un délai suivant obtention de l’accord de principe, pour que l’acquéreur transmette une offre ferme.
- Il est possible de pallier à l’inertie de l’acquéreur au terme du délai, en indiquant une date butoir suivant expiration du délai, et après mise en demeure, au-delà de laquelle à défaut pour l’acquéreur d’avoir informé, soit d’un refus de prêt, soit d’une offre de prêt, la vente sera considérée comme caduque de plein droit.
Cela n’exclut pas une réserve concernant d’éventuelles dommages et intérêts qui pourraient être dus au vendeur en cas de négligence de l’acquéreur dans l’instruction de son prêt. On notera cependant qu’il faut agir rapidement en justice afin de pouvoir justifier du blocage éventuel de l’acompte séquestré. En effet, dans cette hypothèse, si l’on considère que la vente est caduque, l’acquéreur peut réclamer la restitution immédiate de l’acompte en vertu de l’article L 312-16 du code de la consommation.

 

3. Le dénouement contentieux de la condition suspensive de prêt


En dehors du cas où le contrat prévoit une caducité de plein droit ou lorsque les partie se mettent d’accord pour résilier le contrat, le contentieux se déroulera sur la base de l’article 1178 du code civil : « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». Dans cette hypothèse, la vente est toujours en cours, puisque la condition est « réputée accomplie ». De ce fait, le vendeur ne pourra pas se considérer comme libéré du contrat, ce qui l’empêche en pratique de revendre le bien tant que le contentieux ne s’est pas dénoué.

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