La contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie

Publié le Modifié le 14/03/2019 Par LA CHASCUNIERE Vu 545 fois 0

La contribution est due en contrepartie du gain réalisé par le locataire sur sa facture énergétique. Les travaux permettant l’instauration de la contribution se font en accord avec le locataire. La durée de la contribution ne peut excéder quinze ans. Les logements construits à compter du 1er janvier 1990 sont exclus du dispositif.

La contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie

L'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet désormais à un bailleur qui réalise des travaux d'économie d'énergie dans le bien loué, de demander une participation financière au locataire en place. Ce dispositif vise à partager les économies d'énergies réalisées entre bailleur et locataire. La contribution sera portée sur l'avis d'échéance et la quittance remis allocataire, sur une ligne intitulée «contribution au partage de l’économie de charges». Fixe et non révisable, elle ne peut excéder quinze ans.

Le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 encadre les conditions dans lesquelles un bailleur peut réclamer à son locataire une participation au titre des économies d’énergie consécutives à des travaux réalisés dans son logement (parties privatives ou communes).
La contribution est exigible à condition que le bailleur (ou son représentant) ait engagé une concertation avec le locataire sur les travaux envisagés, les modalités de réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique et sur la contribution du locataire (notamment sa durée) au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

La nature des travaux à réaliser varie selon la date de construction du logement :
■ Si celle-ci est antérieure au 1er janvier 1948, le bailleur doit réaliser un «bouquet de travaux» en combinant deux actions choisies parmi une liste de six (isolation thermique des toitures et des murs extérieurs, installation d'équipement de chauffage utilisant une énergie renouvelable...). Les équipements doivent respecter des caractéristiques techniques et des critères de performance énergétique figurant dans un arrêté du 23 novembre 2009 (articles 3 et suivants).
■ Pour un logement achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le propriétaire doit viser une performance énergétique globale, variable en fonction de la situation géographique du bien et de son altitude. Cette performance est déterminée à l'issue d'une étude effectuée par un thermicien, qui préconisera les travaux nécessaires.
Cependant, les bailleurs possédant au plus trois logements dans le même immeuble peuvent privilégier le bouquet de travaux. Tous ces travaux peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux ou financiers (crédit d’impôt développement durable, subventions de l'Agence nationale de l'habitat...).

La méthode de calcul de la contribution mensuelle demandée au locataire varie, elle aussi,suivant la date de construction:
■ Pour les immeubles achevés avant le 1er janvier 1948, la contribution est fixée forfaitairement: 10 € pour une chambre ou un studio ; 15 € pour un logement de deux ou trois pièces et 20 € pour quatre pièces et plus. Mais, la modicité de ce forfait, comparé au coût des travaux, risque de ne pas être incitatif pour les propriétaires ;
■ Pour un logement achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le bailleur ne peut pas utiliser le principe du forfait, excepté s'il possède au plus trois logements dans le même immeuble ou si les caractéristiques de ce dernier ne le permettent (méconnaissance de la résistance thermique des matériaux utilisés, par exemple) utilisés dans l'immeuble. Il doit faire estimer le montant de l'économie d'énergie mensuelle dont bénéficiera son locataire, sans toutefois pouvoir répercuter plus de 50 % de celle-ci.  Concrètement, si le locataire paie 100 € de charges relatives à sa consommation d'énergie et que, à la suite des travaux, il n'en paie plus que 70 €, il économise 30 €, dont seule la moitié pourra lui être  facturée.

Pour estimer l'économie réalisée, le propriétaire a le choix entre deux méthodes de calcul: la méthode réglementaire, Th-C-E ex, ou la méthode conventionnelle, applicable au diagnostic de performance
énergétique (DPE). La première méthode d'évaluation est considérée comme la plus fiable, elle laisse moins de prise à d'éventuelles contestations du locataire. Ce mode de calcul nécessite le recours à un ingénieur thermicien, ce qui en accroît la fiabilité mais aussi le coût (comptez 800 € environ pour un logement de 90 m²). La méthode applicable lors de la réalisation d'un DPE est moins onéreuse (environ 200 €), mais plus controversée car fondée sur les factures de consommation. Ce qui est subjectif : en fonction des habitudes des occupants et de leur frilosité, la facture peut passer du simple au double, voire plus.

Après l’achèvement des travaux, le bailleur a l'obligation d'en attester la conformité. Dans le cas d'un bouquet de travaux, il faut que leur éligibilité et leurs caractéristiques techniques soient certifiées par l'entreprise qui les a réalisés. Si les travaux visaient une performance énergétique globale, l'entreprise devra attester leur conformité aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Enfin, le bailleur doit justifier auprès de son locataire de la réalisation effective des travaux en lui transmettant le formulaire type figurant à l'annexe 3 de l'arrêté du 23 novembre, qu'il aura rempli conjointement avec l'artisan. Une fois cette formalité effectuée, la contribution peut être mise en place.

La contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué sous réserve que les travaux effectués  lui bénéficient directement et qu'ils soient justifiés.

Lorsque le bailleur a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité des travaux et leur conformité aux caractéristiques techniques définies par la réglementation doivent être attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle). De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une performance énergétique globale, l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer la participation du locataire.

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