La cotitularité du bail d’habitation

Billet du blog publié le 01/04/2018 à 08:31, vu 491 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
En principe, le preneur est le signataire du contrat. Dès lors qu'il a la capacité de contracter, le preneur, cocontractant du bailleur, est seul titulaire du bail et aucun tiers n'a la possibilité d'être reconnu également preneur. Le législateur a cependant conféré aux époux ou pacsés une cotitularité du droit au bail.

I. Le cas du PACS et du mariage

Lorsque le bail est destiné à l'habitation le droit commun du bail prévoit une disposition exceptionnelle qui, initialement ne concernait que les personnes mariées. La loi « ALUR » a fini par l'étendre aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité. « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité » (C. civ., art. 1751). En demeurent exclus les simples concubins. La cotitularité s'applique même au logement de fonction attribué à l'un des conjoint (Civ. 3e, 10 janv. 2007, no 05-19.914 ).

Par exception à l'effet successoral, en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose « d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ». Un conjoint ne saurait renoncer par anticipation à ce droit légal d'ordre public. De même, en cas de décès d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le partenaire survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément (C. civ., art. 1751, al. 3 ; L. 24 mars 2014). Au décès du preneur, le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande. Si celui-ci, non cotitulaire, ne manifeste pas une intention non équivoque d'occuper le logement (ex. remise d'un courrier autorisant le notaire et la bailleresse à reprendre l'appartement), le bail est résilié par le décès.

« En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. » (C. civ., art. 1751, al. 2). La loi du 24 mars 2014 a introduit un nouvel article 1751-1 dans le code civil afin de régler la difficulté analogue pouvant concerner les pacsés : « En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties ».

La cotitularité est reconnue de plein droit (sans formalité) aux époux. Quand bien même les époux seraient séparés de fait, ils sont considérés comme étant cotitulaires « jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil ». La cotitularité du bail s'attache donc davantage au mariage qu'à la vie commune, l'essentiel étant que le logement ait servi, au moins un temps, au logement familial. Concernant les pacsés, la cotitularité est subordonnée à une demande conjointe envoyée au bailleur (C. civ., art. 1751).

Cette cotitularité du bail, attachée à la qualité d'époux ou de partenaire pacsé, signifie que chacun est personnellement considéré comme locataire, l'un indépendamment de l'autre, ce qui produit plusieurs conséquences importantes. Tout d'abord, elle implique que les deux conjoints doivent être personnellement destinataires de tout acte influant sur le bail en cours, sous peine d'inopposabilité au non-destinataire. Ainsi, le bailleur souhaitant donner congé aux deux conjoints doit le délivrer personnellement aux deux sous peine d'être inopposable au non-destinataire. De même, en cas d'expulsion, les deux conjoints doivent avoir été parties à l'instance.Ensuite, tout acte émanant d'un des époux ou pacsés doit également émaner de l'autre pour qu'il prenne son plein effet et soit opposable aux deux. Ainsi, les conjoints souhaitant donner congé doivent le réaliser en leurs deux noms afin que le congé produise son plein effet.

En vertu de l'article 9-1 de cette loi, rajouté par la loi SRU du 13 décembre 2000, « [n]onobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Ainsi, si le preneur n'informe pas lui-même de l'existence de son mariage en cours de bail (la preuve que l'information a été donnée incombe au preneur, et si le bailleur, non informé, délivrait congé ou tout autre acte au preneur, celui-ci serait nécessairement opposable au conjoint. Cependant, si le bailleur, bien qu'informé, ne signifie pas l'acte aux deux époux, alors l'article 1751 du code civil s’applique et l'acte ne sera opposable qu'au seul destinataire.

Cette cotitularité a pour effet de créer une solidarité en matière de dettes locatives. Les époux sont solidaires du paiement des loyers et des charges. Le bailleur peut s'adresser à n'importe lequel des époux ou partenaires pour en obtenir leur règlement ou le remboursement d'éventuels impayés.

Si l'un des époux donne congé, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges. Cette obligation prend fin :

- lorsque l'autre époux ou partenaire a lui-même donné congé si le couple reste marié,

- lorsque le divorce est retranscrit en marge de l'acte d'état civil si le couple se sépare.

Si le partenaire qui n'est pas titulaire du bail quitte le logement, il reste tenu au paiement des loyers de son partenaire. Cette obligation prend fin :

- à la dissolution du Pacs,

- lorsque le partenaire donne congé au bailleur.

II. Le cas du concubinage

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