Le dossier de diagnostic technique

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Le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul dossier l'ensemble des états, constats et diagnostics qui doivent être réalisés et communiqués dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien immobilier.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants (CCH art. L 271-4, I) :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L 1334-13 du Code de la santé publique
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L 133-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L 134-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du Code de  l'environnement, l'Etat des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) ;
6° Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L 134-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L 134-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L 1331-11-1 du Code de la santé publique
9° L'information sur la présence d'un risque de mérule prévue à l'article L 133-9 du Code de la construction et de l'habitation.

Chacun de ces documents ne doit figurer dans le dossier de diagnostic technique que dans la mesure où la réglementation spécifique à ce document l'exige (CCH art. L 271-4, I). Par exemple, l'état relatif à la présence de termites ou de mérule ou à l'existence de risques naturels n'est pas requis si l'immeuble concerné est situé dans une zone géographique qui n'est pas exposée à ces problèmes. Le dossier de diagnostic technique requis pour la vente d'un immeuble ne comporte donc pas nécessairement l'intégralité des documents prévus par l'article L 271-4,I du Code de la construction et de l'habitation.

Lorsqu'il est établi en même temps que les différents diagnostics, le métrage de la superficie du bien vendu, obligatoire s'il s'agit d'un lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, est en pratique joint au dossier de diagnostic technique mais cela ne signifie pas qu'il est pour autant soumis au régime de ce dernier. Pour plus d’informations sur le sujet voir notre article La loi Carrez.

 

I. Le constat de risques d’exposition au plomb

Du fait de sa toxicité, la recherche du plomb a fait l'objet d'une règlementation spécifique. C'est au préfet qu'il appartient de prendre les mesures pour éradiquer le saturnisme. Tout médecin qui dépiste un cas de saturnisme doit en informer les autorités sanitaires. Ce constat est obligatoire en cas de vente ou de location d'un immeuble à usage d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Le contenu du constat est fixé par le Code de la Santé Publique : il identifie les éléments comportant un revêtement et précise la concentration de plomb ainsi que l'état de conservation des revêtements.
Il doit porter non seulement sur les parties privatives mais également sur les parties communes ainsi que sur les revêtements extérieurs du logement. Il est regrettable que le législateur ne contrôle pas les canalisations d'eau potable qui dans certaines anciennes habitations sont encore en plomb. En effet selon l'UFC-Que Choisir, deux à trois millions de foyers sont encore alimentés par des canalisations en plomb.


La durée de validité du Constat de Risques d’Exposition au Plomb (CREP) varie selon les situations.

  • En cas de location, la durée de validité du CREP est de six ans. Le CREP doit avoir été établi depuis moins de six ans au moment de la signature du contrat de location.
  • En cas de vente, la durée de validité est :

- illimitée pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm². Le vendeur n'a donc pas besoin de faire établir un nouveau CREP à chaque vente, 

- d'un an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm².

Le  diagnostiqueur doit transmettre dans un délai de cinq jours ouvrables,  une copie du constat au directeur de l'agence régionale de santé (ARS)  s'il identifie au moins l'une des cinq situations suivantes :
- plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré,
- traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d'écoulement d'eau sur plusieurs unités de diagnostic d'une même pièce,
- plusieurs unités de diagnostic d'une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d'humidité,
- au moins une pièce du logement présente au moins 50 % d'unités de diagnostic de classe 3,
- l'ensemble des pièces du logement présente au moins 20 % d'unités de diagnostic de classe 3.

Ce constat doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de sa garantie des vices cachés.

Il doit être annexé au bail, dans le cadre d'une location, en son absence, le bailleur sera considéré comme avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état.
Il pourra être poursuivi par le locataire. Lorsque le constat révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb dans des concentrations supérieures à celle définies par arrêté, le propriétaire
doit procéder aux travaux approprié pour supprimer le risque d'exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.

Dans le cadre d'une vente, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir de la répartition de la charge des travaux et des éventuelles mesures accessoires. L'acquéreur peut également accepter d'acquérir en l'état en renonçant à tout recours contre le vendeur et en déclarant faire son affaire personnelle de l'exécution des travaux.

 

II. L'amiante

Sont concernés par l'obligation de rechercher la présence de flocages, calorifugeages ou faux plafonds contenant de l'amiante tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997 et des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement sauf en cas de vente (articles R 1334-14 et R 1334-15 du Code de la Santé Publique).

L'affectation de l'immeuble et le fait que le propriétaire soit une personne physique ou morale n'ont pas d'importance. Le fait de ne pas procéder à cette recherche est passible d'une amende. En cas de doute quant à la présence d'amiante, le propriétaire doit faire procéder à des prélèvements qui sont analysés par un organisme agréé. Aux termes de ses investigations, le professionnel attestera de la présence ou de l'absence d'amiante. S'il existe des matériaux contenant de l'amiante, l'article R 1334-16 du Code de la Santé Publique impose de faire vérifier leur état de conservation par un professionnel qualifié. Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s'il constate l'absence d'amiante. En présence d'amiante, la durée de validité est en principe de trois ans. Le périmètre du diagnostic amiante est étendu depuis le 1er avril 2013, notamment aux matériaux extérieurs (toitures, bardages, conduits en toitures et façades)

Les rapports établis entre le 1er février 2012 et le 31 décembre 2012 resteront valables jusqu’au 31 mars 2013. Au-delà de cette date, les rapports devront être refaits. Les diagnostics peuvent prescrire pour le propriétaire un certain nombre d'obligations : un simple contrôle périodique une surveillance du niveau d'empoussièrement. L'obligation de constituer un dossier amiante concerne tous les immeubles bâtis à l'exception de ceux dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997, les parties privatives des immeubles collectifs à usage d'habitation et les immeubles individuels à usage d’habitation. Il appartient au propriétaire de tenir à jour ce dossier qui doit être tenu à la disposition des occupants.

L'obligation d'information sur la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante imposée par l'article R 1334-1-24 du Code de la Santé Publique en cas de vente, concerne tous les immeubles bâtis et ce quelle que soit leur affectation. Si la mutation concerne un lot de copropriété,  cet état doit concerner tant les parties communes que les parties privatives.

Il est à noter que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) prévoit qu’une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant,la présence de
matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante soit annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Lorsque les propriétaires ne respectent pas ces
obligations, l'article L 111-6-1 du Code de la Construction et de l'Habitation interdit la division en vue de créer des locaux à usage d'habitation. Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas fait établir de dossier technique amiante est en infraction. Il encourt des sanctions pénales et également des actions en responsabilité en cas de préjudice.

 

III. Les termites et autres insectes xylophages

Les termites, insectes xylophages, mérules et autres champignons lignivores peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments. Pour tenter de limiter leur prolifération, des mesures sont prises pour obliger propriétaires ou occupants à déclarer leur présence.

Le dispositif législatif et réglementaire (articles L.112-17, L.133-1 à L.133-6, L.271-4, R.112-2 à R.112-4, R.133-1 à R.133-8 et R.271-1 à R.271-5 du code de la construction et de l’habitation) mis en place vise à la protection des bâtiments. Il définit les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.

Le vendeur se doit d'informer l'acquéreur sur la présence de termites. En ce qui concerne les autres insectes xylophages, il pèse sur le vendeur une obligation d'information. Cependant, l'acquéreur ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsque le vice était apparent : c'est-à-dire qu'il aurait pu être découvert après des  vérifications élémentaires.

Afin de repérer les immeubles infestés et de ce fait les zones contaminés, la loi oblige le propriétaire ou l'occupant à déclarer la présence de termites et ce que l'immeuble soit bâti ou non (article L 133-4 du Code de la Construction et de l'Habitation). Cette obligation incombe au syndicat des copropriétaires lorsque ce sont les parties communes qui sont infestées.

En vertu de l'article L 133-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, un état relatif à la présence de termites doit être établi pour toutes les ventes d'immeubles bâtis situées dans une zone délimitée par arrêté préfectoral et ce quelle que soit l'affectation de l'immeuble. Cet état doit bien évidemment être dressé par un professionnel qualifié. Il identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et celles qui ne le sont pas. Cet état daté et signé une durée de validité de six mois.

L'état relatif à la présence de termites réalisé par le diagnostiqueur doit mentionner :
- le bien concerné,
- les parties visitées,
- les éléments infestés (ou l'ayant été) par la présence de termites.

Il doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente. Si lors de la signature de l'acte authentique, il n'est plus valable, il doit être remplacé par un nouvel état. A défaut le vendeur ne peut s’exonérer de sa garantie. Si l'état révèle la présence de termites les parties sont libres de prendre entre elles toutes conventions.

Dans les secteurs où des foyers de termites sont identifiés, le maire peut obliger le propriétaire ou le syndic de copropriété à faire réaliser un état parasitaire. Cette injonction est prise par arrêté du maire et notifiée au propriétaire ou au syndic de copropriété.
Le  propriétaire ou le syndic de copropriété doit justifier du respect de cette obligation en adressant au maire une copie de l'état parasitaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Si la présence de termites est confirmée par l'état parasitaire, le propriétaire ou le syndic de copropriété doit faire réaliser, dans un délai fixé par la mairie, des travaux d'éradication par un professionnel de son choix. Une fois les travaux terminés, le propriétaire ou le  syndic de copropriété doit adresser au maire une attestation certifiant que les travaux ont été réalisés. Cette attestation leur est remise par le professionnel qui a effectué les travaux.

Le fait pour le propriétaire ou le syndic de copropriété de ne pas justifier du respect de l'obligation d'établir un état parasitaire est puni d'une contravention de 1 500 €. En cas de carence du propriétaire ou du syndic de copropriété, et après leur mise en demeure, le maire peut faire procéder d'office et aux frais du propriétaire ou du syndic de copropriété à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux d'éradication nécessaires.

En cas de démolition totale ou partielle d'un immeuble situé dans un périmètre délimité par un arrêté préfectoral, les bois et matériaux contaminés par les termites doivent être :
- incinérés (brûlés) sur place par le propriétaire de l'immeuble ou un entrepreneur de son choix,
- ou traités avant leur transport si leur destruction par incinération sur place est impossible.

La personne qui a procédé à l'incinération sur place ou au traitement des bois et matériaux doit en faire la déclaration dans le mois à la mairie par le biais d'un formulaire. Cette déclaration permet d'attester que les opérations d'incinération ou de traitement des bois et matériaux contaminés ont été réalisées de manière à éviter la dissémination des termites.

Dans les zones où aucun foyer de termites n'a été identifié, si l'occupant dispose d'indices révélant la présence de termites dans le logement (par exemple, présence d'une galerie-tunnel à la surface d'un mur) ou le terrain, il doit en faire la déclaration en mairie. En l'absence d'occupant, c'est au propriétaire d'en faire la déclaration. Pour les parties communes des immeubles en copropriété, c'est le syndic de copropriété qui doit faire cette déclaration.

L'occupant doit informer, par tous moyens, le propriétaire du logement qu'une déclaration de la présence de termites a été faite en mairie.Pour bien identifier la présence de termites, il est recommandé au propriétaire du logement ou au syndic de copropriété de faire réaliser un état parasitaire. Il appartient ensuite à la mairie de décider si le propriétaire ou le syndic de copropriété doit engager des travaux d'éradication.
L'absence de déclaration de la présence de termites par les personnes ayant l'obligation de le faire est puni d'une contravention de 450 € au plus.

 

IV. L'état de l'installation intérieure de gaz

L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d'un logement. Il doit être remis au futur acquéreur ou locataire dès lors que l'installation a plus de 15 ans.

A. Information de l’acquéreur

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