Le droit de préemption des locataires en cas de vente après division de l'immeuble

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La loi reconnaît au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte un droit de préemption dans le cadre d'une première vente après division de l'immeuble.

Le droit de préemption des locataires en cas de vente après division de l'immeuble

I . Les opérations visées

Le droit de préemption organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être exercé que lors de la vente d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Le délai écoulé entre la division et la vente importe peu.Seules les opérations ayant la nature d'une vente sont susceptibles d'ouvrir les droits de préemption du locataire. Cependant, certaines opérations peuvent, par suite de leur requalification en vente, donner lieu au droit de préemption du locataire. En outre, la loi exclut de son champ d'application certaines ventes consenties à des proches parents ou alliés.

Les mutations concernées sont les ventes proprement dites, quelles que soient les modalités de paiement du prix, leur affectation d'un terme ou d'une condition ou la contrepartie donnée. Certaines opérations pourtant qualifiées de vente, sont également exclus du droit de préemption prévu par la loi de 1975 et notamment en cas de vente à un proche parent.
Ne donnent ainsi pas lieu à l'ouverture du droit de préemption du locataire :
- les aliénations à titre gratuit par donation, succession ou legs. La loi institue en effet au profit du locataire la faculté de préempter en cas de vente et non pas d'aliénation à titre gratuit ;
- la cession de droits indivis ;
- le partage d'un immeuble par lots entre les indivisaires ;
- les échanges, sauf lorsque l'échange comporte une soulte importante, laquelle peut autoriser la requalification de l'opération en vente ouvrant droit de préemption
- les apports en société, la contrepartie de l'opération étant non pas la perception d'un prix mais l'obtention de droits sociaux que le locataire ne serait pas en mesure d'offrir (Cass. ch. réunies 3-7-1957 : JCP G 1957 II n° 10104).
- de plus, la Cour de cassation a estimé que le droit de préemption du locataire ne peut s'appliquer à l'occasion de la vente d'un appartement payable pour partie au comptant, et pour partie moyennant la constitution au profit du vendeur d'un droit d'usage et d'habitation que lui consentirait l'acquéreur sa vie durant (Cass. 3ème civ., 1er mars 1989).La vente doit porter sur un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Les ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment sont exclues du champ d'application de la loi de 1975 (art. 10,III ; Cass. 3e civ. 29-6-1994 : Loyers et copr. 1994 comm. n° 418 ; Cass. 3e civ. 19-5-1999 : RJDA 7/99 n° 769),

En vertu de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975, la vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision. En conséquence, le droit de préemption n'est reconnu au locataire que lors de la première vente suivant immédiatement la division initiale ou la subdivision de l'immeuble (Cass. 3e civ. 6-11-1986 : Bull. civ. III n° 153 ; Cass. 3e civ. 5-4-1995 : RJDA 6/95 n° 699).

Les articles 10 et 10-1 de la loi de 1975 visent « les locataires ou occupants de bonne foi […] de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ».
Ils n’opèrent pas de distinction entre les deux types de location à usage de résidence principale (nue et meublée). Ils ne restreignent ainsi pas leur application à la location nue contrairement au droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
De ce fait, ils s’appliquent aussi :
- Dans le cadre de la location meublée à usage de résidence principale régie par le Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ».
- Mais également dans le cadre d’un bail conclu sous la loi du 23 décembre 1986, sous la loi du 1erseptembre 1948 ou en application pure et simple du Code civil (exemple du bail d’habitation à usage de résidence secondaire).
Le locataire d'un appartement à usage d'habitation (résidence principale ou secondaire) ou à usage mixte d’habitation et professionnel dispose donc d'un droit de préemption quel que soit le régime de son bail.Lorsque la location du bien mis en vente a été consentie conjointement à plusieurs locataires, chacun d'eux bénéficie à titre individuel du droit de préemption organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ces mêmes règles s'appliquent en cas de pluralité d'occupants de bonne foi. Il en est de même lorsqu'il s'agit d'époux pour le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à leur habitation, et des signataires d'un Pacs.

L'exercice du droit de préemption institué par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 suppose que l'immeuble soit divisé par appartements antérieurement à la vente.
Il y a division dès lors qu'à partir d'une propriété unique, par exemple un immeuble détenu par un seul propriétaire, on fait en sorte qu'il existe plusieurs propriétés divises.
Le propriétaire d’un immeuble peut décider d’en vendre une partie à un acquéreur et en conserver les lots restants. Cette vente va alors entraîner la division de la propriété de l’immeuble et sa mise en copropriété.
La notion de "division" appliquée à un bâtiment collectif implique une pluralité de propriétaires dont la propriété est divise. Ceci élimine, de toute évidence, le cas de l'indivision.

Un bâtiment collectif est juridiquement divisé dès lors qu'a été établi un état descriptif de division, conformément à l'article 71 alinéa 2 du décret du 14 octobre 1955, identifiant chaque lot.
En revanche, le droit de préemption ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de la vente d’un appartement dépendant d’un immeuble placé, dès sa construction sous le régime de la copropriété (Cass. 3ème civ. 30-11-1982 ; Cass. 3e civ. 11-6-1992 : RJDA 12/92 n° 1111 ; Cass. 3ème civ. 10-3-2004 n° 02-18.452 : RJDA 6/04 n° 684). Et peu importe l’absence de règlement de copropriété.
Depuis quelques années, la Cour de cassation semblait retenir une conception purement juridique de la division qui résulte de la publication de l'état descriptif de division. Toutefois elle a affirmé plus récemment que la mise en oeuvre de ce droit n’est pas subordonnée à la publication au fichier immobilier d’un état descriptif de division (Cass. 3ème civ., 17 déc. 2014, n° 13-20.976 : JurisData n° 2014-034985 ; Loyers et copr. 2014, comm ; 58, obs. B. Vial-Pedroletti). Dès lors que la division de la maison individuelle en lot est constatée par acte notarié, la vente de l’un des lots issu de cette division constitue bien la première vente après division et le droit de préemption est ouvert au locataire du lot nouvellement créé.

Précisons que dans le cadre de la division en jouissance d’une maison d’habitation en deux lots, la vente pour la première fois d’un de ces lots ouvre le droit de préemption aux locataires des deux appartements constituant ce lot, quand bien même le bailleur vendrait ledit lot dans sa totalité, le lot ne pouvant pas être assimilé au bâtiment entier (Cass. 3ème civ. 1-4-2009 n° 08-11.305 : RJDA 8-9/09 n° 710).
La non concordance entre le local loué et le lot vendu n’empêche pas la vente et de ce fait la purge du droit de préemption sur l’ensemble du lot.

La vente portant sur la totalité de la maison, et en l'absence de division de cet immeuble d'habitation par lots, le droit de préemption du locataire n'est pas applicable.
Par conséquent, s'agissant de la vente d'un pavillon dont, par hypothèse, on suppose qu'il constitue un lot, on doit affirmer qu'il y a vente d'un bâtiment entier et qu'il ne peut donc y avoir place pour le droit de préemption du locataire d'habitation lié à la division d'un immeuble.

Le droit de préemption s'applique également à toute vente consécutive à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots.
La subdivision s’entend de la division d'un lot déjà vendu, mais également de la vente d’une partie d’un lot au propriétaire d’un lot déjà existant.
En d’autres termes, le droit de préemption est donc susceptible de s'appliquer à la division d'un lot déjà vendu ou, hypothèse plus fréquente, à la vente d'un lot ayant été compris dans la vente d’un bâtiment entier

Ainsi qu'il est dit à l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975, la vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision. En conséquence, le droit de préemption n’est reconnu au locataire que lors de la première vente suivant immédiatement la division initiale ou la subdivision de l'immeuble (Cass. 3ème civ. 6-11-1986 : Bull. civ. III n° 153 ; Cass. 3e civ. 5-4-1995 : RJDA 6/95 n° 699). La loi ne subordonne pas le droit de préemption du locataire à l’écoulement d’un délai maximal entre la division ou la subdivision de l’immeuble et la première vente.
Toutefois, ce droit de préemption ne bénéficie qu'aux seuls locataires ou occupants en place à la date de la première vente après la division ou subdivision de l'immeuble.
Si le locataire en place n'a pas exercé son droit de préemption à l'occasion de la première vente, la seconde mutation échappera au droit de préemption.

Pour permettre au titulaire d'exercer éventuellement son droit de préemption, la loi impose au bailleur de lui notifier préalablement les éléments essentiels de la vente du local qu'il occupe.



II. La notification préalable

Avant la conclusion de toute vente d'un local entrant dans le champ d'application de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur doit, sous peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée AR,
à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe (art.10, I). La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. Par suite, l'information du locataire aux fins d'exercice de son droit de préemption peut être faite par un acte d'huissier délivré en mairie (Cass. 3e civ. 23-1-1991 : RJDA 3/91 n° 200).
Cette notification doit reproduire, sous peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975. Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative doit être mentionnée en cas de vente (Loi du 10-7-1965 art. 46).

Le titulaire de ce droit personnel est le locataire ayant conclu un contrat de location, ou rapportant la preuve de l’existence d’un bail verbal, pour un usage d'habitation ou un usage mixte d'habitation et professionnel, quel que soit le régime juridique de cette location en cours au moment où le bailleur procède à la notification préalable (loi du 6 juillet 1989, loi du 23 décembre 1986, loi du 1erseptembre 1948 ou application pure et simple du Code civil).
A défaut de notifier l’offre de vente au locataire en titre, le propriétaire vendeur ou son mandataire engagent leur responsabilité et doivent répondre des conséquences dommageables de leur abstention fautive (Cass. 3ème civ., 20 juill. 1994). L’article 1er du décret du 30 juin 1977 précise qu'il s'agit de « l'occupant de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ».
Il faut donc reconnaître le bénéfice du droit de préemption à celui qui a droit au maintien dans les lieux et de manière générale aux « occupants qui habitent dans les lieux » en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur ou d'un échange.
Ces différentes qualités s'apprécient au regard de la loi du 1er septembre 1948 et si plusieurs personnes peuvent se prétendre occupants de bonne foi, le droit de préemption leur est individuellement reconnu.

Avant la conclusion de toute vente d'un local entrant dans le champ d'application de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur ou son mandataire doit, sous peine de nullité de la vente ou/et sous peine de devoir des dommages intérêts au locataire (selon l’objet de sa demande), faire connaître son intention de vendre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi.

Même si les textes ne l’envisagent pas, la notification peut être faite par voie de signification, c’est-à-dire par acte d’huissier alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

La notification doit : 

- Mentionner le prix ; 

- Indiquer les modalités de paiement du prix et les conditions de la vente projetée pour le local occupé par le locataire. La loi n'a pas précisé quelles étaient les conditions de la vente à communiquer au locataire. Mais par "conditions de la vente", il faut entendre non seulement les conditions essentielles de la vente, mais aussi toutes les conditions susceptibles de constituer des avantages particuliers pour l'acquéreur (délai de paiement du prix, taux d'intérêts dus sur la partie du prix non payé comptant) et, d'une manière générale, toutes les charges ou réserves diverses qui affectent la transmission. 

- Reproduire, sous peine de nullité, les cinq premiers alinéas de l'article 10, I de la loi du 31 décembre 1975.

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