Habiter en zone inondable

Publié le Par LA CHASCUNIERE Vu 1 061 fois 0

Les inondations sont la principale cause de catastrophe naturelle en France.

Habiter en zone inondable

Plus de 16 000 communes sont en effet concernées par ce problème. Selon le ministère du Développement durable, sur le territoire national, les dommages annuels moyens causés par les inondations sont évalués entre 650 à 800 millions d’euros.

Une inondation peut être définie comme la submersion de terres émergées. Plusieurs phénomènes peuvent être à l’origine d’une inondation, comme : le débordement d’un cours d’eau, une submersion marine, les ruissellements urbains ou agricoles, la rupture d’un ouvrage hydraulique (une digue ou un barrage par exemple), etc.
Le risque d’inondation sera plus ou moins important selon :

- la probabilité de survenue de l’inondation : importante (annuelle), moyenne (décennale) ou faible (centennale) ; l’intensité de l’inondation : hauteur de la submersion, vitesse de survenue, durée de la submersion, etc. ;
- les conséquences négatives liées à l’inondation : pour l’homme et ses biens, pour l’activité économique et pour l’environnement.
La prévention et la limitation des risques d’inondation sont notamment assurées par la maîtrise de l’urbanisation. Lorsqu’un terrain est exposé à un risque d’inondation, le maire, chargé en principe de la délivrance du permis de construire, doit refuser de délivrer l’autorisation sollicitée si le projet de construction est de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes et/ou des biens.

Lorsque vous mettez en vente ou en location un bien immobilier, logement ou autre, vous êtes tenu, si un arrêté a été publié, d'informer l'acheteur ou le locataire des risques naturels et technologiques auxquels est exposé le bien.
L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) est obligatoire en cas de vente ou location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques.
Il est valable six mois. Il permet d'informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (inondation, sismicité, usines type AZF...). L’obligation de présenter à l’acheteur et/ou au locataire un ERSIS valide (moins de six mois) s’applique pour toute vente ou location d’un bien immobilier bâti ou à bâtir destiné ou non à l’usage d’habitation dès lors qu’il est implanté sur le territoire d’une commune à risques. L’affectation du bien immobilier (logement ou pas) devra y être notifiée afin d’envisager les éventuelles mesures préventives à y prendre notamment en cas de pollution su sol (diagnostic pollution des sols, attestation ATTES…).
En vertu de l'article L125-5 du Code de l'environnement : « I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques.
II. ― En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.
III. ― Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
IV. ― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
V. ― En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

VI. ― Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d'application du présent article.
VII. ― Le présent article n'est pas applicable aux conventions mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime
.».
Ce texte concerne la vente ou la location de tout immeuble ou droit immobilier bâti ou non et ce sans considération pour son affectation. Seule compte le situation géographique du bien.

A ce jour l’ERSIS couvre :
- Les risques de catastrophes naturelles : Celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité…
- Les risques miniers : Tous les risques d’effondrement, d’affaissement ou de tassement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques…) ou artificielles (mines, exploitations souterraines, tunnels…), retraits et gonflements d’argiles créant des mouvements de sol.
- Les risques de catastrophes technologiques : Les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques…) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.
- Les périmètres préventifs face aux risques technologiques : Périmètre de délaissement et périmètre d’expropriation dans lesquels le propriétaire peut ou doit laisser à la commune le soin de gérer le risque.
- Le degré de pollution du sol : Selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel ou seulement après dépollution avec le projet d’urbanisme ou d’affectation choisi.

L’ERSIS est établi en fonction des indications publiées sur le PPR (Plan de Prévention des Risques) en vigueur dans chaque commune par rapport à l’implantation castrale du bien immobilier mais comprend obligatoirement en plus :
- Les périmètres de délaissement sont des secteurs du PLU ou du POS dans lesquels le propriétaire d’un bien immobilier exposé à un risque technologique peut obtenir son rachat par la commune afin que le risque soit géré par la collectivité et non par le particulier.
- Les périmètres d’expropriation sont des secteurs dans lesquels le droit de préemption de la commune s’applique automatiquement. Le propriétaire vendeur d’un bien immobilier classé en périmètre d’expropriation est tenu de le céder à la commune (ou à l’intercommunalité) qui est tenue de lui acheter afin d’en gérer le risque; le bien ne pourra jamais être cédé à un autre particulier ni à une entreprise.
De surcroît, si le terrain est  implanté en périmètre d’expropriation, il ne sera pas possible de le céder à une personne physique ou morale ni de l’affecter à un usage locatif en raison de la préemption systématique de la commune.

L’ERSIS doit comprendre une partie graphique (plan côté) sur laquelle figure la position du bien immobilier concerné par rapport aux sources des différents risques (orientation, distance). L'État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols peut être établi par le vendeur ou le bailleur lui-même, il peut également être établi par un professionnel. Cet état doit être moins de six mois avant la date de la promesse de vente, de l'acte authentique de vente ou du bail. Si cet état n'est plus valable au jour de la signature de l'acte authentique, il doit être remplacé par un nouveau qui sera annexé à l'acte de vente.
Si entre la promesse de vente et la signature de l'acte définitif la situation de la parcelle est modifiée, il devra être mis à jour. En plus de l'état lui-même, une cartographie précise du plan applicable à l'immeuble doit être annexée.

La loi du 30 juillet 2003 est très claire : acquéreurs et locataires doivent impérativement être informés des sinistres que le bien a subi et qui ont donné lieu à une indemnisation. Peu importe la localisation du bien, dès lors que le bien a subi un sinistre indemnisé, la déclaration devra être présentée lors de la transaction. Ainsi, il résulte de l'article L 125-5-IV du Code de la Construction et de l'Habitation : « IV.― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de
l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des
présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
» L'indemnisation prévue concerne les immeubles qui ont
fait l'objet d'une catastrophe naturelle (séisme, inondation..), les risques technologiques et industriels. Ainsi tout vendeur ou bailleur d'un immeuble bâti est tenu d'informer l'acquéreur ou le locataire et ce par écrit de tous les sinistres survenus pendant la période où il en a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé. Cependant cette information ne concerne que les sinistres indemnisés.

Le défaut de remise aux futurs acquéreurs ou locataires d’un ERSIS complet et valide avant la signature du contrat de vente ou de location engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur, bailleur, mandataire de vente ou de location) n’ayant, par omission ou négligence, pas permis aux personnes de s’informer sur les précautions et mesures à prendre vis-à-vis des servitudes risques. En l’absence de remise d’un ERSIS obligatoire :
- L’acheteur peut : faire annuler la vente sans pénalité, faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion ;
- Le locataire peut : faire annuler le bail sans pénalité,faire diminuer le montant du loyer même en cours de location.

Si vous êtes propriétaire d'un bâtiment ayant subi un sinistre pour lequel vous avez été indemnisé au titre de l'assurance catastrophes naturelles, vous devrez donc le signaler au futur acquéreur ou locataire. Vous devrez remonter au maximum jusqu'en 1982, année où cette garantie obligatoire de votre multirisque habitation a été introduite.
Les arrêtés préfectoraux vous aideront dans cette recherche, puisqu'ils doivent mentionner, entre autres, les arrêtés catastrophes naturelles pris pour la commune (arrêtés entraînant l'application de la garantie).
Depuis 1982, environ 3 communes sur 4 ont fait l'objet d'un au moins de ces arrêtés. Aucune forme précise n'est imposée à cette information, si ce n'est qu'elle doit être faite par écrit, et doit être mentionnée, en cas de vente, dans l'acte notarié. Si votre bien est situé dans une copropriété, vous devrez aussi signaler les sinistres catastrophes naturelles ayant endommagé les parties communes, même si votre propre lot n'a pas été touché.

En fonction de l’intensité du risque d’inondation encouru, une distinction des zones couvertes par le plan de prévention peut être opérée par des couleurs. Ces couleurs sont souvent au nombre de trois  :
- la rouge, qui concerne les zones les plus exposées aux risques, 

- la bleue, qui concerne les zones moyennement exposées aux risque, 

- et la blanche, qui concerne les zones faiblement exposées aux risques.

Dans les zones exposées aux risques, le règlement peut prescrire les conditions dans lesquelles les constructions peuvent être autorisées.Ainsi dans les zones inondables, le plan de prévention des risques d’inondations pourra interdire la création de sous-sol (destiné à l’habitat ou au stationnement de véhicule) ou exiger que toutes les nouvelles constructions soient pourvues d’une pièce de survie ou d’une sortie de secours par le toit. Surtout, dans les  zones les plus exposées aux risques, le règlement pourra, lorsqu’aucune prescription n’est susceptible de prévenir le risque, interdire tout type de construction ou d’aménagement.
De telles mesures, de prescription ou d’interdiction, peuvent également s’appliquer dans les zones qui ne sont pas directement exposées aux risques mais où de nouvelles constructions pourraient les aggraver ou en provoquer de nouveaux

Lorsque le plan de prévention des risques d’inondations ou des risques littoraux prévoit, pour une zone inondable, l’impossibilité d’édifier toute nouvelle construction, l’autorité administrative sera tenue de
refuser de délivrer l’autorisation sollicitée, même si le plan local d’urbanisme prévoit le contraire. Le seul moyen, dans ce cas, pour le demandeur d’obtenir gain de cause consistera à soulever l’illégalité du plan de prévention. Cette illégalité pourra notamment être soulevée si par exemple : Après l’enquête publique, d’importantes modifications ont été apportées au plan de prévention Ainsi en est-il en cas de changement de zonage d’une parcelle ; L’inconstructibilité de la parcelle n’est pas justifiée ou repose sur des erreurs.
Si le plan de prévention des risques d’inondation ou des risques littoraux ne rend pas une zone inconstructible, le maire ne saurait de fait refuser de délivrer le permis de construire sollicité sur cette
zone, même si cette dernière est exposée à un niveau de risque très
élevé.
En ce sens, le simple fait qu’un terrain soit classé comme une zone inondable par le plan de prévention des risques d’inondation ne fait pas, à lui seul, obstacle à la possibilité d’édifier de nouvelles constructions.
Le maire ne peut s’opposer à un projet de construction que s’il établit la réalité du risque invoqué, laquelle doit s’apprécier d’après les circonstances propres à chaque espèce (nature et importance du projet de construction, mesures prévues pour faire face au risque, localisation du terrain, etc.). Dès lors que le projet tient compte du risque d’inondations et permet d’assurer la sécurité des occupants, des
riverains et des biens, le maire sera tenu de délivrer l’autorisation requise.
En d’autres termes, ce n’est que si le projet ne comporte pas, ou pas suffisamment, de mesure pour prévenir et lutter contre le risque d’inondations que le maire pourra valablement s’opposer à la demande de permis de construire.
A titre d’exemple, il a été jugé qu’un maire avait illégalement refusé de délivrer un permis de construire pour réaliser une maison d’habitation en zone inondable, dans la mesure où le projet était conçu pour éviter tout risque d’inondation. En l’espèce, le demandeur avait prévu d’édifier sur pilotis la maison projetée afin que le premier niveau habitable soit situé à une cote d'un mètre supérieure à celle de la marée centennale.

 

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Sources : https://www.village-justice.com/articles/Permis-co...
https://www.m-habitat.fr/le-terrain/type-de-terrai...

 

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