L'indemnité d'éviction

Publié le Par LA CHASCUNIERE Vu 184 fois 0

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux commerciaux ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction, à condition qu'il remplisse les conditions du droit au renouvellement du bail.

L'indemnité d'éviction

Cette indemnité peut tout à fait être fixée à l’amiable entre les seuls propriétaires et bailleur, toutefois dans la pratique elle est, le plus souvent, fixée par un expert tant cette opération peut être complexe.
En cas de désaccord, il n’est pas rare qu’elle soit fixée par le Tribunal qui se basera sur l’évaluation d’un expert judiciaire indépendant des deux parties. Le juge du fond est souverain pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction cependant il doit préciser les éléments du fonds qu’il entend réparer et chiffrer les préjudices sans les forfaitiser.

I. Conditions

L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les deux ans.
L'indemnité d'éviction doit couvrir l'intégralité du préjudice causé. Elle est le plus souvent évaluée par un expert dans le cadre d'une procédure judiciaire. Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure. Si l'éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds (perte totale de la clientèle), l'indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds.
En revanche, si l'exploitation du fonds  peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c'est une indemnité de déplacement qui est due.

L'indemnité d'éviction n'est pas due si :
- le bailleur peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire,
- l'immeuble en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative doit être totalement ou partiellement démoli ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

En  cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

II. Comment est calculé le montant de l’indemnité d’éviction ?


Cette indemnité est constituée d’une indemnité principale complétée le plus souvent par des indemnités accessoires.

L’indemnité principale est :
- soit une indemnité de remplacement qui est une indemnité pour indemniser la perte du fonds de commerce ;
- soit une indemnité de transfert qui est alors une indemnité de déplacement.

A. L'indemnité principale

La distinction tient à la perte ou non de la clientèle.

1. Le critère de transférabilité 

Les experts accordent une place primordiale au critère de transférabilité, découlant de la dépendance ou non de l’activité au site.
Ce critère apparaît tant au regard du type de clientèle, que de l’état du marché locatif. Il peut faire varier grandement la valeur de l’indemnité. Ainsi, si on estime que la clientèle pourra suivre le fonds, ce dernier est donc transférable. C’est la solution la moins couteuse pour le bailleur. L’indemnité sera alors une indemnité « de transfert », limitée aux seuls frais de déplacement nécessaires pour déplacer l’activité, comme les frais de déménagements, de transports de marchandises, etc. C’est souvent le cas pour des fonds de commerce à l’activité spécifique, ou de forte renommée, dont la clientèle est prête
à se déplacer. On peut citer par exemple les activités de gros, les activités sans visibilité exercées en étage ou dans une cour, etc. A l’inverse, dans le cas d’un fonds non-transférable, l’indemnité sera une indemnité « de remplacement ». Il s’agira ici de rembourser la valeur du fonds dans son intégralité, car, privé de son emplacement géographique, celui-ci n’aura plus aucune valeur. On peut citer comme exemples les commerces de proximité, les commerces de bouche dont la clientèle est constituée par les habitants du quartier et la clientèle de passage. La caractéristique irremplaçable des lieux peut également justifier une indemnité de remplacement tel fut le cas par exemple d’un restaurant parisien situé dans une tour surmontée d’un dôme en verre dont la décoration intérieure avait été réalisée par un peintre important.
Dans le cas spécifique où subsiste une incertitude sur la transférabilité totale du fonds de commerce, les juges vont dans le sens de la prise en compte d’une perte totale du fonds, à l’avantage du preneur. Il est donc fortement conseillé pour le bailleur de s’intéresser à ce critère avant même que celui-ci donne congé à son preneur, afin de bien mesurer les conséquences d’un tel acte. Il est d’ailleurs rappelé que c’est au propriétaire d’établir la possibilité de transfert du fonds de commerce. Ainsi par exemple des fonds de commerce dont l’ouverture est conditionnée à une autorisation administrative tels que les crèches, les débits de tabac, les fonds industriels qui comportent des installations classées pour la protection de l’environnement, etc.

Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la disparition totale du fonds de commerce (cas de commerce de proximité pour lesquels la clientèle est attachée au lieu d'exploitation), le locataire a droit à une indemnité de remplacement.
Cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local. L'indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au bail.

Lorsque l'éviction n'entraîne pas la disparition complète du fonds, c'est une indemnité moindre, dite de déplacement ou de transfert, qui doit être versée.

Elle doit notamment tenir compte :
- du transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle,

- de la valeur du droit au bail de l'ancien local,
- éventuellement du coût d'un nouveau pas-de-porte.

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement.

2. L’évaluation de la valeur du fonds

Pour ce qui est du détail de la méthode d’évaluation utilisée pour évaluer la valeur du fonds de commerce, il faut savoir qu’il n’y a pas de définition légale. Le juge procède donc au cas par cas mais il ressort de la pratique que l’estimation est opérée en rapprochant plusieurs méthodes.
On peut citer l’estimation par le chiffre d’affaires, le taux sur recettes, par le résultat, par actualisation des flux, par comparaison directe, etc. La constante de ces méthodes est l’utilisation des éléments chiffrés des trois derniers exercices connus. Le juge ne peut pas raisonner par projection de résultats.

3. La date d’évaluation du fonds 

La date d’évaluation est fixée à la date la plus proche du jour auquel devient effective l’éviction soit à la date de l’éviction elle-même ou à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux.
Lorsque le locataire n’a pas quitté spontanément les lieux en raison du droit au maintien dans les lieux que lui accorde la loi jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le juge retiendra une évaluation au jour du jugement. On notera que ce droit au maintien se fait aux clauses et conditions du bail expiré. Cette règle s’impose à l’acquéreur de l’immeuble qui n’a pas été à l’origine du congé et même si ce n’est pas lui qui est tenu du paiement.

4. Le cas particulier du fonds déficitaire

Ce n’est parce que la situation d’un fonds est déficitaire que cela exclut une indemnité d’éviction. En effet, le droit au bail constitue une indemnisation minimale.


B. Les indemnités accessoires

Des indemnités accessoires peuvent également être dues, en plus de l'indemnité de remplacement ou de déplacement, notamment :
- frais de déménagement, frais de réinstallation, pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l'ancien fonds,
- frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds,
- éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement,
- indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation,
- frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats,
- préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par ex., vente de tabac dans un débit de boissons...),
- indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction.

Le préjudice doit être évalué :
- soit au jour du départ effectif du locataire,
- soit à la date de la décision de juge, si le locataire s'y trouve encore.

Le locataire dispose de trois mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. Il appartient au locataire de faire état de tous les postes de préjudices liés à son activité dès lors qu’il y a un lien avec l’éviction.

 

III. Cas dans lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due

Il sera exposé ci-après les différents cas dans lesquels le bailleur peut être dispensé de payer une indemnité d’éviction.

A. Le locataire n'est pas / plus immatriculé

Retrouvez cet article sur notre blog

Vous avez une question ?

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publier un commentaire
Votre commentaire :